קרקעות חקלאיות - כיצד לאמוד את שווין?

חברות נדל"ן הינן בעלות זכויות בנכסי נדל"ן. נכסי נדל"ן כוללים בין היתר נכסים מניבים, נכסים בהקמה, קרקעות לייזום וכן נכסי נדל"ן ספוקלטיבים.
אלה האחרונים הינם נכסים ששוויים נגזר מתוך פוטנציאל להתממשות של דבר מה בעתיד, ברוב המקרים הצפייה הינה לאישור תכנית בניין עיר חדשה אשר תשנה את יעוד הנכס.

קניה של קרקע חקלאית, הינה קניה של נכס ספקולטיבי - לעניות דעתו של הרוכש הקרקע תהפוך במהלך טווח זמן מסוים מקרקע חקלאית שלא ניתן לבנות עליה לקרקע מפורשת במסגרתה יתנו זכויות בנייה בין אם למגורים ו/או מסחר משרדים ו/או תעשיה ו/או שימושים אחרים. כמובן שמהצד השני, המוכר פחות אופטימי להערכותיו, סיכוי שינוי הייעוד בטווח הזמן המסוים הינם נמוכים משמעותית.

ככלל, שווי קרקע ספקולטיבית נגזר מהשווי החזוי של הנכס לאחר קרות האירוע בגינו עלה שוויו בצורה משמעותית, בניכוי עלויות כגון: היטל השבחה, תשלומים למנהל (במידה והנכס מוחכר), את האמור יש להוון בשנות הדחייה ובשיעור המתאים לסיכון. יחד עם זאת, בבאנו לאמוד קרקע חקלאית, יש להביא בחשבון מספר פרמטרים מהותיים:
- האם קיים פוטנציאל עתידי?
- האם כבר מקדמים תב"ע לשינוי יעוד? ככלל, מה הזמן של שינוי תב"ע כאמור הינו מספר שנים רב.
- האם קיימת תמ"מ (תכנית מתאר מחוזית) אשר מייעדת את הנכס לשימושים אחרים?
- האם הקרקע פרטית או מוחכרת מהמנהל?
- במידה והקרקע מוחכרת, חובה לקרוא היטב את הסכם החכירה ולהתעדכן בהחלטות העדכנית של המנהל לגבי שינוי ייעודה של הקרקע החקלאית. כיום, ישנן החלטות שונות בהתאם לשינוי הייעוד, וביניהן כאשר שינוי הייעוד הינו למגורים - קיים פיצוי כספי וזכות לרכוש חלק מהקרקעות.
- במידה והקרקע מוחכרת, האם הקרקע מהוונת?
- האם חלקים מהקרקע הופקעו בעבר או שקיימות תוכנית להפקיע?

קרקעות חלקאיות הינן, כאמור, נכס ספקולטיבי - קיים סיכוי לרווח גדול, אולם גם קיים סיכון גדול כי לא תיווצר השבחה בנכס. לפיכך מומלץ לרכוש נכסים ספקולטיבים בהון עצמי ללא מינוף, ולהמנע הואיל וברוב המקרים הנכס אינו מניב תזרים.

לאחרונה, לאור מדיניות הממשלה להגדיל את היצע הקרקעות המופשרות למגורים, עלתה משמעותית הסבירות של לא מעט קרקעות לעבור שינוי ייעוד למגורים בהליך מהיר. לפיכך, מדיניות הממשלה הפכה את שוק הקרקעות החלקאיות לשוק "חם". אולם כאמור, חובה על המשקיעים לבצע בדיקה מעמיקה של לפחות הפרמטרים המצויים לעיל, בכדי להגדיל באופן משמעותית את ההסתברות להצלחת ההשקעה.

יובהר כי לכותב ו/או לחברה שבה הוא מועסק ו/או לחברות קשורות אליה עשוי להיות עניין אישי ו/או החזקות בניירות ערך ו/או בנכסים פיננסיים ו/או באפיקי ההשקעה המוזכרים בכתבה. אין הכתוב מהווה ייעוץ/שיווק להשקעות ו/או למס והוא אינו בא להחליף את שיקול הדעת העצמאי של הקורא ו/או מתן ייעוץ מקצועי, לרבות ייעוץ מקצועי על ידי יועץ/משווק השקעות מוסמך, בהתחשב בנתוניו ובצרכיו המיוחדים של הקורא