קרקעות חקלאיות - כיצד לאמוד את שווין?

אודי קושל, אנליסט נדל"ן וחוב במגדל שוקי הון, מתייחס לשוויין של קרקעות חקלאיות בשוק ומהי הדרך לאמודותו
אודי קושל | (3)

חברות נדל"ן הינן בעלות זכויות בנכסי נדל"ן. נכסי נדל"ן כוללים בין היתר נכסים מניבים, נכסים בהקמה, קרקעות לייזום וכן נכסי נדל"ן ספוקלטיבים.

אלה האחרונים הינם נכסים ששוויים נגזר מתוך פוטנציאל להתממשות של דבר מה בעתיד, ברוב המקרים הצפייה הינה לאישור תכנית בניין עיר חדשה אשר תשנה את יעוד הנכס.

קניה של קרקע חקלאית, הינה קניה של נכס ספקולטיבי - לעניות דעתו של הרוכש הקרקע תהפוך במהלך טווח זמן מסוים מקרקע חקלאית שלא ניתן לבנות עליה לקרקע מפורשת במסגרתה יתנו זכויות בנייה בין אם למגורים ו/או מסחר משרדים ו/או תעשיה ו/או שימושים אחרים. כמובן שמהצד השני, המוכר פחות אופטימי להערכותיו, סיכוי שינוי הייעוד בטווח הזמן המסוים הינם נמוכים משמעותית.

ככלל, שווי קרקע ספקולטיבית נגזר מהשווי החזוי של הנכס לאחר קרות האירוע בגינו עלה שוויו בצורה משמעותית, בניכוי עלויות כגון: היטל השבחה, תשלומים למנהל (במידה והנכס מוחכר), את האמור יש להוון בשנות הדחייה ובשיעור היוון המתאים לסיכון. יחד עם זאת, בבאנו לאמוד קרקע חקלאית, יש להביא בחשבון מספר פרמטרים מהותיים:

- האם קיים פוטנציאל עתידי?

- האם כבר מקדמים תב"ע לשינוי יעוד? ככלל, מה הזמן של שינוי תב"ע כאמור הינו מספר שנים רב.

- האם קיימת תמ"מ (תכנית מתאר מחוזית) אשר מייעדת את הנכס לשימושים אחרים?

- האם הקרקע פרטית או מוחכרת מהמנהל?

- במידה והקרקע מוחכרת, חובה לקרוא היטב את הסכם החכירה ולהתעדכן בהחלטות העדכנית של המנהל לגבי שינוי ייעודה של הקרקע החקלאית. כיום, ישנן החלטות שונות בהתאם לשינוי הייעוד, וביניהן כאשר שינוי הייעוד הינו למגורים - קיים פיצוי כספי וזכות לרכוש חלק מהקרקעות.

- במידה והקרקע מוחכרת, האם הקרקע מהוונת?

- האם חלקים מהקרקע הופקעו בעבר או שקיימות תוכנית להפקיע?

קרקעות חלקאיות הינן, כאמור, נכס ספקולטיבי - קיים סיכוי לרווח גדול, אולם גם קיים סיכון גדול כי לא תיווצר השבחה בנכס. לפיכך מומלץ לרכוש נכסים ספקולטיבים בהון עצמי ללא מינוף, ולהמנע הואיל וברוב המקרים הנכס אינו מניב תזרים.

לאחרונה, לאור מדיניות הממשלה להגדיל את היצע הקרקעות המופשרות למגורים, עלתה משמעותית הסבירות של לא מעט קרקעות לעבור שינוי ייעוד למגורים בהליך מהיר. לפיכך, מדיניות הממשלה הפכה את שוק הקרקעות החלקאיות לשוק "חם". אולם כאמור, חובה על המשקיעים לבצע בדיקה מעמיקה של לפחות הפרמטרים המצויים לעיל, בכדי להגדיל באופן משמעותית את ההסתברות להצלחת ההשקעה.

תגובות לכתבה(3):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 3.
    משה 27/06/2013 10:27
    הגב לתגובה זו
    למה שמישהו ימכור אותו לפני?
  • 2.
    יופי, אתה אנליסט אבל מה עם התחביר ושגיאות הסגנון האחרות (ל"ת)
    המורה לזמרה 26/06/2013 21:08
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    סוחר 26/06/2013 14:52
    הגב לתגובה זו
    מדוע מפרסמים למכירה? כי חושבים שהשווי נמוך משמעותית ממה שמוכרים....
עדר (X)עדר (X)

העדר הדיגיטלי ואפליקציות ההשקעה: האם כולנו הופכים למשקיעי המונים?

איך משקיעים היום בבורסה, מהם אפליקציות השקעה והאם אנחנו חלק מעדר ענק?

עופר הבר |
נושאים בכתבה עדר השקעות

בורסה והשקעות הפכו למשחק ילדים - כהורים תמיד תהינו איך לחנך את ילדינו לחסוך ולהשקיע נכון. חשבנו להיעזר בספר ״השקעות לעצלנים, הדרך הפשוטה להשקעה ארוכת טווח בשוק ההון״ אך העצלנים נשארו עצלנים. קראנו את הספר של רוברט קיוסאקי ״אבא עשיר אבא עני, שיעורים על כסף שהורים עשירים מלמדים את ילדיהם״, אך ההורים קראו ואת הילדים לא לימדו!

בשנים האחרונות, עולם ההשקעות עבר מהפכה של ממש, מהפכה שהובלה על ידי טכנולוגיה ונגישות חסרות תקדים. המסחר בבורסה, שהיה בעבר נחלתם הבלעדית של אנשי מקצוע בבנקים ובבתי השקעות, נפתח בפני כל ילד עם סמארטפון וחיבור לאינטרנט. אפליקציות השקעה ידידותיות למשתמש כמו eToro, Robinhood,  ובישראל גם Pepper Invest, הפכו את המסחר לקל, מודעות מפתות בסגנון  ״יש לכם 50 ש״ח? – תשקיעו!״, מחסום גודל ההשקעה נפרץ לילדים אך גם למבוגרים ביננו שלא העזו להשקיע בשוק ההון, תמיד מקנן בנו החשש מסיכון, חוסר ידיעה ולרוב גם חוסר הבנה. תורת ההשקעות הינה מקצוע, אך המהפכה הטכנולוגית הפכה את ההשקעה לנגישה לכל גם בסכומים קטנים המאפשרים טעימה ולימוד תוך כדי.

 

עדר ההשקעות הדיגיטלי

המסחר הפך למהיר ולעתים קרובות גם לממכר. אלא שהנגישות המהירה הזו יצרה תופעה חדשה: "העדר הדיגיטלי" – התנהגות עדר שבה משקיעים רבים פועלים במקביל, לאו דווקא על בסיס ניתוח יסודי, אלא על בסיס טרנדים, המלצות ברשתות חברתיות והייפ וירטואלי.

התופעה הזו אינה מקרית. היא מוזנת מכמה מנועים מרכזיים: ראשית, הפיכתו של שוק ההון ל"משחק" חברתי. פלטפורמות כמו eToro בנו את המודל העסקי שלהן על Social Trading, שבו משתמשים יכולים לראות את הפעולות של משקיעים אחרים, ואף להעתיק אותן באופן אוטומטי. בפורומים כמו Reddit, ובמיוחד תת-הפורום המפורסם WallStreetBets, משקיעים חובבים מחליפים המלצות (או ליתר דיוק, "טיפים" עם נימה של קריאה לפעולה) ויוצרים קהילה תוססת שמניעה מהלכים דרמטיים.


העלייה והנפילה של גיימסטופ


דוגמה בולטת לכוחו של "העדר הדיגיטלי" הייתה פרשת GameStop בשנת 2021. משקיעים קטנים בפורום WallStreetBets התאחדו והחלו לרכוש במאסיביות את מניות החברה, כדי להעלות את מחירן ולגרום להפסדים אדירים לקרנות גידור שהימרו נגד המניה. באמצעות אפליקציות כמו Robinhood, שהציעה עמלות מסחר אפסיות ואפילו אפס עמלה על חלק מהמניות, הם הצליחו ליצור תנודתיות קיצונית שלא נראתה כמותה בשוק. רובין-הוד עצמה, שצמחה על גב המשקיעים הקטנים, מצאה את עצמה במרכז סערה ציבורית כשבשלב מסוים הגבילה את המסחר במניות מסוימות, מה שעורר זעם בקרב הקהילה וגרר חקירות רגולטוריות.