פישר בפצצה הכבדה עד כה על שוק הדירות בישראל: מגביל את המשכנתא בריבית משתנה ל-33% מההלוואה

בנק ישראל הכריז היום (ד') על צעד נוסף להגבלת תנאי המשכנתאות ומדובר כנראה בצעד המשמעותי ביותר עד כה, זאת לאחר שביום א' פרסם בהודעת הריבית כי הוא מתכנן ליישם צעדים נוספים בתחום הדיור על רקע המשך עליית המחירים והגידול בהיקף המשכנתאות שהסתכם בשנה האחרונה ב-50 מיליארד שקל. הבוקר נתן בנק ישראל רמז לצעד זה כאשר זימן את מנהלי הבנקים הגדולים לדיון דחוף מחר בבוקר.

שאלות ותשובות: בנק ישראל מסביר את הצעד ואת משמעותיו

אם עד כה, הסתפק בנק ישראל בהנחיות לבנקים שמשמעותן ריתוק הון בעבור משכנתאות מסוכנות וכו', הפעם פישר הולך צעד קידמה ולמעשה אוסר מתן משכנתאות חדשות בהן רכיב הריבית המשתנה עולה על 33.3%. שני השינויים המהותיים כעת הן העלאה הרף מ-25% ל-33% וחשוב מכך - מעבר מסוג של המלצה לבנקים לאיסור מפורש. המהלך ללא ספק מבהיר את רצינותו של בנק ישראל להילחם במחירי הדירות הגואים בישראל.

הנתון המדהים הוא שכיום כי משקל ההלוואות לדיור בריבית משתנה עומד על 86% (שזה אומר 48% לא צמוד בריבית משתנה כלומר פריים, 32% צמוד בריבית קבועה ועוד 6% מט"ח). כעת ייצטרכו נוטלי המשכנתאות לרדת מ-86% ל-33% בלבד. עם זאת, הצעד מכוון להלוואות חדשות ולא נוגע להלוואות קיימות.

לפי המתווה, תוטל מגבלה נוספת על מקבלי הלוואות המשכנתא כאשר כעת רכיב ההלוואות לדיור בריבית משתנה יוגבל לשליש מסך ההלוואה. הצעד הנוכחי של בנק ישראל בא לאחר שבמאי 2010 הוגבלו משכנתאות הפריים ל-60% ממחיר הדירות, במקום 70% ובאוקטובר 2010 הוכרז כי הבנקים יידרשו לשמור כביטחון כמות גדולה יותר של הון בעת מתן משכנתאות של מעל 800 אלף שקל בהן רכיב הריבית המשתנה יעלה על 25%.

טיוטת ההנחיה החדשה מגבילה את חלק ההלוואה לדיור (המשכנתה) בריבית משתנה, לשליש מסך ההלוואה לדיור שמעמיד תאגיד בנקאי ללווה. המגבלה חלה על הלוואות חדשות לדיור בכל מסלולי הריבית המשתנה, שבהן הריבית עשויה להשתנות במהלך תקופה קצרה מחמש שנים.

מבנק ישראל נמסר כי "טיוטת ההנחיה פורסמה לנוכח המגמות הנמשכות בשוק הדיור, ובעיקר, ההיקף המשמעותי של ביצועי ההלוואות לדיור בריבית משתנה, הטומנות בחובן סיכון ללווים, וכפועל יוצא למערכת הבנקאית בכללותה. מדובר בסיכון הכרוך באפשרות שהריבית תעלה ותגדיל באופן ניכר את תשלומי המשכנתה החודשיים המוטלים על הלווים, באופן שישליך על יכולתם לפרוע את ההלוואות כסדרן. תרחיש זה מתחדד נוכח הימצאותנו בתקופה בה שיעור הריבית נמצא במגמת עלייה."

בבנק ישראל מציינים בתוך כך כי "חלק גדול מהמשברים הפיננסיים שהתרחשו במדינות שונות החלו ממתן אשראי לדיור בתנאים שלא שיקפו את הסיכונים המתפתחים בשוק זה, ובאופן שלא תאם את העלייה המהירה במחירי הדיור. ההוראה החדשה נועדה למנוע התפתחויות מסוג זה לטובת הציבור והמערכת הפיננסית בכללותה."

דודו זקן, המפקח על הבנקים, אמר בשיחת ועידה לתקשורת כי "הבנק עוקב אחר ההתפתחויות, 45 מיליארד שקל גידול במשכנתאות בשנתיים האחרונות, יש עלייה בתקופה הסופית בפירעון המשכנתא גם ל-25 ואף ל-30 שנה. הריבית נמצאת במגמת עלייה, כל ההתפתחויות לא מופנמות על ידי הציבור, הלקוח נהנה מהמחיר הנמוך כביכול של הריבית. המטרה העיקרית היא הפחתת הסיכון של הלווים ושל הבנקים. אנחנו לא חיים בתחושה שאפשר להנות ולהנות מהריבית הנמוכה ולעבור למסלול ריבית קבועה, אך כשהלקוחות יעברו הריבית תהיה גבוהה. הצעד מייקר בטווח הקצר את ההלוואה הממוצעת בסדר גודל של אחוז בנתונים הקיימים היום ומקטין באופן משמעותי את הסיכון. אם מסתכלים בטווח ארוך הצעד יוכל להוזיל את המשכנתא".

"הגילוי של הבנקים נועד להגביר את מודעות הלווים לשיקול, צריך לתת גילוי מסודר של גובה הריבית של נטילת ההלוואה מול הריבית וההחזר ברגע שיעלו", הוסיף זקן. "מדובר ב'חגורת בטיחות' גם אם מדובר בסובארו, קרי הזוגות הצעירים, וגם אם מדובר במרצדס, קרי ציבור המשקיעים. תיקי המשכנתאות בבנקים, משקל הריבית המשתנה מתחיל להיות משמעותי יותר ויותר, מחר יכול להיות תרחיש של שיעורי פיגורים גדולים באופן משמעותי שלא חווינו בשנים האחרונות וגם ירידה במחירי הדירות, אין בועה, אך ללא ספק יש בעיה. אני בטוח שכעת הסיכון יירד, אך אם נראה המשך מגמה של גידול בהלוואות ועלייה בנטל החוב נצטרך לחשוב על צעדים נוספים".

יניב פגוט, האסטרטג הראשי של חברת איילון אמר כי "התזמון של פישר הוא תזמון בעייתי בנק ישראל שולח למעשה את נוטלי המשכנתאות לקחת הלוואות בריבית קבועה צמודות למדד. זאת, לפני שני מדדים של אפריל ומאי שצפויים להיות גבוהים. מדובר במס כניסה גבוה לאלה שנוטלים משכנתאות צמודות למדד מסלול פופולארי שמחייב את רוב נוטלי המשכנתאות. במידה והחלטה זו הייתה מתקבלת לאחר המדד של חודש מאי, הדבר היה פוגע פחות בנוטלי המשכנתאות. מי שייקח עכשיו משכנתא מדדית בריבית קבועה יקבל "קנס" מידי בדמות עליית המדדים הצפויה באפריל ומאי בשיעור של בין 1.3% ל-1.5%".

פגוט הוסיף, כי "בנק ישראל אומר כאן למעשה: "אפיק הריבית המשתנה הוא אפיק ספקולטיבי בעייתי, לקוחות המשכנתאות אינם יודעים מה טוב בשבילם". אין כאן הגבלה כללית של המינוף ואין כאן שום חיוב לשיפור הייעוץ המשכנתאי ללקוחות הבנקים. אנשים מקבלים. יכול להיות שנראה בעתיד את בנק ישראל מתערב בקביעת היקף המינוף במשכנתאות ולא בצורת המימון כפי שהוא מתערב כיום".