בעקבות העלייה החדה במחירי הנדל"ן, רוב תשומת הלב של בנק ישראל בתחום המאקרו יציבותי מופנית לנדל"ן למגורים. על פי השערות אחרונות, בנק ישראל שוקל להכריז בקרוב על מגבלות נוספות בגין משכנתאות חדשות.

בנק ישראל שוקל להגביל את נתח הריבית המשתנה במשכנתא ל-30% עד 40% בלבד מערך המשכנתא, במקום ממוצע של כ-60% הנהוג היום. הצעד השני אותו שוקלים בבנק ישראל, הוא קביעת תקנה במסגרתה תתאפשר נטילת משכנתא רק עד לתקרה של 50% מערך הנכס, במקום הממוצע של כ-70% הנהוג היום.

כזכור, ביום א' פורסמו הפרוטוקולים של החלטת הריבית האחרונה, לפיהם, בשונה מהדיונים הקודמים, אחד מחברי ההנהלה הביע חשש ליציבות הפיננסית במידה ובעתיד ירדו מחירי הדירות באופן חד, נוכח הגידול הניכר באשראי לדיור, אף על פי שבבנק מציינים כי מדובר בתרחיש שהסיכויים להתממשותו נמוכים.

טרנס קלינגמן, אנליסט הבנקים של מיטב, אומר כי מדובר במהלך שגוי ביותר על ידי בנק ישראל, הן מבחינה כלכלית והן מבחינה פוליטית. "הרי אנחנו חיים במדינה דמוקרטית בה מותר לשני צדדים, הלווה והמלווה, לקבוע את תנאי ההלוואה ביניהם. בלשון משפטית העיקרון הזה נקרא 'חופש החוזים' ובית המשפט ממעיט להתערב בחוזה שסוכם באופן חופשי ע"י הצדדים".

"לא נתפלא לראות משבר קואליציוני"

קלינגמן מדגיש כי אמנם קיים אינטרס חברתי מובהק לא לאפשר לאנשים להתאבד מבחינה כלכלית ולכן ראוי להגביל את היקף המשכנתא לרמה סבירה גם אם הדבר כרוך בפגיעה מסוימת בחופש הכלכלי של הפרט. "אולם, מגבלות המשכנתאות בארץ הינן כבר בין המחמירות בעולם, הן מבחינת שווי הלוואה לנכס והן מבחינת אחוז המשכנתא בריבית משתנה. לשם השוואה, ברוב המדינות המפותחות משכנתא בריבית משתנה בשווי של 80% מערך הנכס נחשבת לאשראי סולידי. לא נתפלא לראות משבר קואליציוני אם בנק ישראל אכן יטיל מגבלות חדשות שהרי הדבר פוגע באופן ברור ביכולת של זוגות צעירים לרכוש דירה".

"צעדי פישר ינטרלו את מאמצי הממשלה להגדיל את היצע הדירות"

"איזה קבלן ייקח על עצמו את הסיכון לבנות דירות חדשות אם למחרת בבוקר בנק ישראל יטיל מגבלות נוספות על המשכנתא או אולי אם להקצין יאסור כליל על הקונים לקחת הלוואה לצורך רכישת דירה?", זועק קלינגמן. "הצעדים של בנק ישראל עלולים לנטרל במידה רבה את מאמצי הממשלה להגדיל את היצע הדירות. במקום לבנות, הקבלנים עלולים להעדיף לשבת על עתודות קרקע שרכשו במכרזים האחרונים. מה גם שבסביבה המאקרו כלכלית הנוכחית - שקל חזק שמאיים על הייצוא, כלכלה גלובלית לא יציבה - ראוי לעודד ביקושים מקומיים מה שאמור להפוך את המשק לפחות תלוי בעולם הרחב".

קלנגמן ממליץ ליצור כרית ביטחון במאזני הבנקים שתוכל לשרת אותם ביום סגריר. מ"ספיק להתרכז בנתון אחד בלבד כדי להבין את הנחיצות של הפרשה ענפית כזו. בשנת 2003 בנק מזרחי הפריש 129 מיליון שקל בענף הלוואות הדיור או כ-0.43% בגין תיק משכנתאות בהיקף של 30 מיליארד שקל. בשנת 2010 מזרחי הפריש רק 24 מיליון שקל או כ- 0.04% בגין תיק משכנתאות בהיקף של 58 מיליארד שקל. אנחנו לא טוענים שרמת ההפרשות צריכה לעלות פי עשרה ולחזור לרמות של 2003 (תקופה של מיתון עולמי, אינתיפאדה, ומלחמה בעירק) אבל אין ספק שראוי ליצור כרית ביטחון יותר עבה מזו הקיימת היום".

לאור הסיכון הרגולטורי בענף המשכנתאות ממשיכים במיטב להעדיף את בנק לאומי ובנק הפועלים על פני בנק מזרחי במיוחד על רקע ההתרחבות המרשימה באשראי העסקי בחודשים האחרונים.