שינויים בשיעורי מס השבח החל משנת 2011

לאחר תיקוני חקיקה לא מעטים בשנים האחרונות לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (ובייחוד תיקון 50 ותיקון 55), השתרשה בציבור הידיעה ששיעור מס השבח הוא 20% ליחידים ו-25% לחברות, כאשר ביחס לקרקעות ותיקות יותר עשויים לחול שיעורים שונים. עם זאת, ובייחוד החל מיום 1.1.2011, שיעורים אלה אינם בהכרח משקפים את התמונה המדויקת והמלאה. ראשית, ועל יסוד תיקוני חקיקה מן העבר, שנת 2011 היא השנה הראשונה שבה שיעור מס השבח לחברות יורד מ-25%. שיעור המס עומד על שיעור מס החברות - בשנת 2011 24% מס, והוא ירד בהדרגה (ככל שלא יחולו תיקוני חקיקה נוספים) עד ל-18% בשנת 2016. גם ביחס ליחידים קיימים כמה שינויים, וזאת בנוגע לקרקעות ותיקות: העלאה של שיעורי המס לקרקעות שנרכשו עד 31.3.1961 מצד אחד, והפחתה צפויה לקרקעות שנרכשו לאחר מועד זה ועד 7.11.2001 מצד שני. ביחס למקרקעין ההיסטוריים חלו שיעורי מס שבח של 12% (למקרקעין שנרכשו עד שנת המס 1948), בתוספת 1% לכל שנה משנת מס זו ועד שנת המס 1960 (סה"כ 24%). במסגרת תיקון 60 משנת 2008 נקבע כי שיעורים אלה יועלו בהדרגה החל משנת 2011 עד שיגיעו לשיעור של 20%. בשנים 2011 ו-2012 ייווסף בכל שנה 1% לשיעורים האמורים, ובשנות המס 2013 ואילך - 2% נוספים לכל שנה. ביחס לחברות שהכנסתן מעסק וליחידים שקיבלו את המקרקעין בפירוק חברה כאמור נקבעה העלאה של 1% לכל שנה כבר משנת 2005 מכוח תיקון חקיקה קודם. חשוב להדגיש שבכל מקרה, אם שיעור המס יעלה על 20%, יחושב מס השבח בהתאם להוראות הרגילות (20% מהשבח הריאלי), כלומר המטרה היא השוואת שיעורים. שינוי נוסף ביחס לקרקעות ותיקות טרם קרם עור וגידים, ועניינו הפחתה של שיעורי המס הגבוהים החלים על קרקעות שנרכשו בין 1.4.1961 ו-7.11.2001 כדי להגדיל את היצע הדירות. על פי ההצעה שיוזמת הממשלה, במקום שיעור המס הליניארי ביחס לקרקעות אלה (העשוי להגיע עד לכ-40%, ואולי אף יותר), יחול שיעור של 20% בלבד, אם וככל שמדובר במכירה של קרקע לבנייה המאפשרת בניית 10 יחידות דיור לפחות, ובלבד שבתוך 30 חודשים מיום המכירה ייבנו על הקרקע לפחות 80% מיחידות הדיור, ובכל מקרה לא פחות מ-10 יחידות. ההצעה קובעת תנאים נוספים והיא מיועדת לחול רטרואקטיבית החל מיום 15.11.2010. עם זאת, ההצעה טרם התגבשה לכדי חוק מחייב, וייתכן שיחולו בה שינויים. ניתן בהחלט להביע ביקורת על כך שהמוכר יהיה זכאי להטבת המס בתלות בפעולות שאין לו שליטה עליהן - בין מאחר שהעיכובים הם באשמת הקונה ובין שהם באשמת רשויות התכנון והמדינה עצמן, שיובילו לעיכוב הבנייה. נעדכן בהקשר זה בהמשך.

הכותבים: עו"ד זיו שרון - ממשרד זיו שרון ושות' עורכי דין; עו"ד (חשבונאי) ניר הורנשטיין - ממשרד אלתר עורכי דין