מ"ה מיסוי מקרקעין ומע"מ ברכישת נכס בידי תושב חוץ

שאלה: ------------------- תושב חוץ מעוניין לרכוש שתי חנויות בארץ בשווי מוערך של כ-1,100,000 ש"ח. לעניין מס הכנסה: 1. האם תושב החוץ צריך להגיש דוח בארץ בגין הכנסות אלו, או שיש אמנה בין מדינות המסדירה את הנושא? 2. האם עליו לפתוח תיק ברשות המסים (מס הכנסה) אם ישכיר את החנויות בארץ ויקבל דמי שכירות חודשיים? לעניין מיסוי מקרקעין: האם במעמד רכישת החנויות ישנו תשלום נוסף מעבר למס רכישה? לעניין מס ערך מוסף: 1. אם הרכישה תיעשה כתושב חוץ והוא יידרש לשלם מע"מ על העסקה - האם יזוכה במע"מ? או שמא המוכר צריך להוציא חשבונית מס עצמית ואז הקונה לא יידרש לשלם עוד מע"מ? 2. אם הקונה תושב החוץ יחליט להשכיר את החנויות בארץ ויקבל 5,000 ש"ח על כל חנות - האם יידרש לפתוח תיק עוסק ברשות מע"מ?

תשובת עו"ד (חשבונאי) ניר הורנשטיין משיב לעניין מס הכנסה: --------------------------------------------------------------------------------------------- על פי הוראות סעיף 131 לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א-1961, יחיד תושב חוץ חייב בהגשת דוח מקום שבו הייתה לו "הכנסה חייבת בשנת המס". "הכנסה חייבת" מוגדרת כהכנסה לאחר הניכויים, הקיזוזים והפטורים, כך שאם וככל שיש הפסד לצורכי מס וההפסד מקזז את ההכנסה, לכאורה לא קיימת הכנסה חייבת ואין חובה להגיש דוח. עם זאת, לא ברור כלל אם אלה הם פני הדברים בענייננו, שכן יש לבחון אם ההפסד ניתן לקיזוז כנגד הכנסות השכירות בישראל. כידוע, הפסדים ניתנים לקיזוז על פי הפקודה אך ורק מקום שבו אילו היו רווח היו נישומים לפי הפקודה, ועל כן יש לבחון נקודה זו. כך לדוגמה, אם וככל שמדובר בהפסד שמקורו בחו"ל בידי תושב חוץ, ממילא אין הוא בר קיזוז כנגד ההכנסה בישראל, ועל כן קיימת חובת הגשת דוח ביחס להכנסה בישראל. לעניין השפעת אמנות למניעת כפל מס - לא מצוינת בשאלה מדינת התושבות של תושב החוץ, כך שממילא לא ברור אם קיימת אמנה רלוונטית. עם זאת, יש לציין כי במרביתם המכרעת של המקרים האמנות שעליהן חתומה מדינת ישראל מאפשרות למדינת המקור, שבה מצויים המקרקעין, למסות את ההכנסה מהם. משכך הוא, יש להניח שלישראל אכן קיימת זכות מיסוי. כמו כן יצוין שהאמנות מסדירות את סמכויות המיסוי מבחינה מהותית, ואינן מתייחסות בדרך כלל לשאלות פרוצדורליות כגון חובות דיווח. יצוין כי לעתים, כשמדובר בתושבי חוץ, ניתן להגיע להסדרים על ניכוי במקור על ידי השוכר במקום הגשת דוח, אם כי הדבר תלוי בהסדר ספציפי עם פקיד השומה. כמו כן אציין כי הגשת דוח שנתי עשויה במקרים רבים, גם אם אין חובה, לסייע בכל הנוגע להוכחת עלויות, השבחות, פחת וכו'.

תשובת עו"ד יחיאל רכטשאפן משיב לעניין מיסוי מקרקעין: --------------------------------------------------------------------------------------- סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 מחייב רכישת זכות במקרקעין במס רכישה בשיעורים שנקבעו. יש להעיר כי לעניין רכישת החנות, אין הבדל בין רוכש שהוא תושב ישראל ובין רוכש שהוא תושב חוץ - שניהם ישלמו מס רכישה בשיעור 5% משווי המכירה בגין רכישת החנות. החוק אינו מטיל על הרוכש תשלום נוסף מעבר למס רכישה.

תשובת עו"ד שי ברגר משיב לעניין מע"מ: ---------------------------------------------------------------- על עסקה של מכירת שתי חנויות בארץ בידי עוסק לרוכש תושב חוץ חל מע"מ בשיעור מלא. לא נמצאת בחוק מע"מ הוראה הפוטרת ממס מכירה כאמור, בהתבסס על זהותו של הרוכש כ"תושב חוץ". עם זאת, בהנחה שהחנויות יושכרו בידי תושב החוץ, הרי הקונה רשאי לבקש להירשם כעוסק מורשה באמצעות "נציג", ככל שיתמלאו התנאים והדרישות הקבועים בסעיף 60 לחוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975, ובתקנה 6 לתקנות מס ערך מוסף, התשל"ו-1976 (להלן: "תקנות מע"מ"). בנסיבות אלה יהא רשאי נציגו של העוסק הזר לקבל לידיו את סכומי מס התשומות אשר הוטלו על העוסק ברכישת הנכסים. לתשומת לב - במקרה דנן מכירת הנכס בעתיד תחויב במע"מ. החזקת נכס עסקי, אחד או שניים, והשכרתו לצד ג' אינן מחייבות את הרוכש בפתיחת תיק של עוסק מורשה ברשות מע"מ. היה והרוכש יבחר להחזיק בנכסים אלה ב"כובעו הפרטי", לא יוכל לבקש את ניכוי מס התשומות, אבל במקביל לא יחויב בתשלום מע"מ על השכרת הנכס (ואף לא על מכירתו בעתיד). בנסיבות אלה יחויב השוכר (במקום המשכיר) לדווח על עסקת ההשכרה ולהוציא חשבונית מס עצמית, כאמור בתקנה 6ב לתקנות מע"מ.

המשיבים: עו"ד (חשבונאי) ניר הורנשטיין - ממשרד אלתר עורכי דין; עו"ד יחיאל רכטשאפן - ממשרד קוסט, פורר, גבאי, קסירר ושות', רואי חשבון; עו"ד שי ברגר - ממשרד מאיר מזרחי ושות', עורכי דין. שימש יועץ משפטי של רשות מס ערך מוסף.