רינה דגני: "הפאניקה בשוק הנדל"ן מיותרת, אין בעיה של מלאי דירות בישראל"
ד"ר רינה דגני, מנכ"ל מכון גיאוקרטוגרפיה ומתכננת ערים, אומרת היום כי הפאניקה המאפיינת את שוק הנדל"ן בישראל כיום, עקב טענה על מחסור בדירות, אין לה אחיזה במציאות.
ממחקר שערכה באחרונה עולה כי לא די בכך שאין כל מחסור דירות בישראל, אלא שבתקופה הקרובה מלאי הדירות צפוי אף לעלות כאשר יצאו לשוק דירות שנרכשו על ידי משקיעים בשנה וחצי האחרונות ומצויות בימים אלה בשלבי בנייה מתקדמים. "ההסבר לכך פשוט, אם בעבר מלאי הדירות היה בעיקר בידי הקבלנים, הרי שכיום הוא נמצא בחלקו הגדול בידי המשקיעים שבשנה וחצי האחרונות הפנו את ההון שבידיהם מהבורסה לנדל"ן".
מתוך המחקר שערך מכון גיאוקרטוגרפיה עולה כי בכל שנה משבע השנים האחרונות נבנו בישראל כ-30-32 אלף דירות. הגידול של משקי הבית בישראל בכל אחת מארבע השנים האחרונות היה כ-32 אלף יחידות במגזר היהודי ו-8,000 במגזר הלא יהודי. "זהו בדיוק המלאי המצוי כיום בשוק, כאשר חלק מהדירות כבר נבנו וחלקן בשלבי בנייה מתקדמים", אומרת דגני.
על אף שנראה כי מלאי הדירות בשוק הנדל"ן מצוי במגמת ירידה בשלוש השנים האחרונות, הרי שיש להסתכל על התמונה הכוללת, וממנה עולה כי את החוסר שלכאורה נוצר במלאי הדירות, תפסו עסקאות רכישה רבות שנעשו על ידי משקיעים. דגני מציינת כי "המשקיעים יצרו לכאורה תחושה של מחסור בדירות, שאינו קיים, משום שהדירות שנרכשו על ידם מוצאות כיום למכירה ומהוות חלק בלתי נפרד מהמלאי הקיים בישראל".
מתוך המחקר עולה כי בשנים 2007-2008 נמכרו כ-94 אלף דירות בכל שנה, והמלאי עמד על 16 עד 17 אלף דירות, ובסך הכל כ-114 אלף דירות היצעים כל שנה. בשנת 2009, היו 102 אלף עסקאות, כאשר במלאי הדירות היו כ-12 אלף דירות, ובסך הכל 114 אלף היצעים. דבר המוכיח כי השוק מתאים עצמו להיקף הביקושים, בין אם הדירות בידי הקבלנים ובין אם עברו לידיים פרטיות.
על אף העובדה שאין חוסר במלאי הדירות בישראל, המחירים ממשיכים לעלות.
דגני מסבירה כי "בעשור האחרון עלו מחירי הדירות בממוצע בכ-45 אחוזים, ועלייה של למעלה מ-30 אחוזים רק בשנים 2008-2009. בממוצע עולה מחיר הדירות בישראל בכ-4 אחוזים בשנה, ובעשור אמור היה מחיר הדירות לעלות בכ-40 אחוז, בקצב קבוע".
"בשל הקיפאון שהיה בשוק הנדל"ן בעשור האחרון, לא עלו המחירים בקצב הרגיל ובמקרים מסויימים אף ירדו" מציינת דגני ומוסיפה כי כעת השוק מבצע תיקון חד כלפי מעלה, לעבר הרמה המקורית שאליה צפוי היה להגיע בכל מקרה. בשל הזמן הקצר שבו מתבצע התיקון, נראה כאילו ישנו זינוק במחירים, על אף שמדובר במגמה נורמאלית לחלוטין. למגמה הזו הצטרפו גם קבוצות הרכישה שהזניקו את הביקושים והמשקיעים שנטשו את שוק ההון ועברו להשקיע בנדל"ן, על רקע הריבית הנמוכה בשוק המשכנתאות".
אם כן, מדוע מחירי הנדל"ן ממשיכים לעלות על אף העובדה שהשוק השלים את התיקון, ונבנו מספיק דירות חדשות? "ההסבר שלי לכך", אומרת דגני, "הוא שמשך תקופה ארוכה יחסית נרכשו עשרות אלפי דירות על ידי משקיעים, כאשר הקונים הקלאסיים, משפחות וזוגות צעירים, ישבו על הגדר והחליטו להמתין ולא לרכוש דירות, עקב המשבר הכלכלי והחשש מאבטלה".
דגני אומרת כי את הדירות הפנויות הנבנות כיום רכשו המשקיעים והם עדיין לא משחררים אותן לשוק. "יש לכך מספר גורמים: בעיית מיסוי מס שבח בשל דירה נוספת, מרבית הדירות שרכשו עדיין בשלבי בנייה, וחלק עדיין מצפים לגזור קופון שמן יותר על הדירות שרכשו, בשל צפי לעליית מחירים. לאחר שהגורמים הללו יתפוגגו, מחירי הדירות יפסיקו לעלות ויתייצבו".
"יש לקחת בחשבון שהביקוש של תושבי ישראל למגורים ב'מדינת תל-אביב' הולך וגובר בשנים האחרונות, לכן נוצר מצב של חסר באזורי הביקוש הקשה, במרכז המטרופולין. ביקוש זה ניתן להפחית רק על ידי תוספת של דירות או במציאת פתרונות להעברת אוכלוסיה לאזורים פריפריאליים סביב גוש דן".
