מ"ש ומס רכישה בחילוף נכס מקרקעין, ושיעורי הפחת

שאלה: -------------------- מה המחיר שייקבע לצורך פחת בעסקת שחלוף נכס מקרקעין - האם המחיר לפני ההעברה או המחיר לאחר ההעברה?

תשובה: ---------------------------- פרק חמישי 3 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"), שהוסף לחוק במסגרת תיקון מס' 50, מעניק פטור ממס שבח במכירת זכות במקרקעין, אם נרכשה לחילופה של זכות אחרת במקרקעין בתוך 12 החודשים שקדמו למכירה או בתוך 12 החודשים לאחר המכירה, כאשר חילוף יכול להתבצע רק בזכויות המקרקעין שלהלן: החלפת מבנה עסקי במבנה עסקי (או קרקע לבניית מבנה עסקי), החלפת דירת מגורים בדירת מגורים, החלפת קרקע חקלאית בקרקע חקלאית, החלפת דירת מגורים מזכה בזכות למגורים בבית אבות, והחלפת זכות במקרקעין אחרת בזכות למגורים בבית אבות (פטור מוגבל). פטור מלא ממס שבח יינתן רק אם שווי הזכות החלופית לא פחת משווי הזכות הנמכרת. פטור חלקי יינתן אם שווי הזכות החלופית נמוך משווי הזכות הנמכרת. במקרה זה יוענק פטור יחסי בגובה שווי הזכות החלופית. נוסף על כך, ברכישת הזכות החלופית תינתן הקלה במס רכישה, כך שעד לגובה שווי הזכות הנמכרת ישולם מס רכישה בשיעור 50% בלבד ממס הרכישה שחל. הפטור הוא הוראת שעה, והוא יחול על מכירות בתקופה הקובעת, אשר הוארכה לאחרונה עד ליום 31.12.2010. סעיף 29ב לחוק קובע את יתרת שווי הרכישה של הנכס החלופי בעת מכירתו בשלושת המצבים להלן: 1. אם שווי הרכישה של הנכס החלופי שנרכש זהה לשווי מכירת הנכס המקורי, אזי עסקינן בדחיית מס, ויתרת שווי הרכישה וכן שיעורי הפחת של הנכס המקורי רלוונטיים גם לנכס החלופי. 2. אם שווי הרכישה של הנכס החלופי נמוך משווי המכירה של הנכס המקורי, הרי בגין עודף התמורה שבה לא נעשה שימוש לצורך רכישת הנכס החלופי לא חל פטור החילוף. עודף זה ממוסה, תוך ניצול חלק יחסי משווי הרכישה של הנכס המקורי, לפיכך יתרת שווי הרכישה בגין הנכס החלופי היא יתרת שווי הרכישה של הנכס המקורי בניכוי החלק שנוצל כאמור. 3. אם שווי הרכישה של הנכס החלופי עולה על שווי המכירה של הנכס המקורי, הרי מכירת הנכס המקורי פטורה ממס. יתרת שווי הרכישה של הנכס החלופי תהיה יתרת שווי הרכישה של הנכס המקורי, בתוספת הסכום העודף ששילם הרוכש מכיסו מעבר לתמורה שהתקבלה ממכירת הנכס. יובהר כי יתרת שווי הרכישה כאמור לעיל היא העלות שתיקבע לצורך ניכוי הפחת בשל הנכס במשך התקופה שהוא משמש בייצור הכנסה.

המשיב - ממשרד מאיר מזרחי ושות', עורכי דין