מה קובע את ערך הדירה בגוש דן? הפרמטרים העיקריים הם השכנים, הסביבה והמרחק מתל-אביב
22% מערכה של דירה בגוש דן נקבעים על פי הרמה החברתית-כלכלית של תושבי השכונה, כ-10% מערכה נקבע על פי המרחק שלה מתל אביב, ואילו מיקום הדירה בחלקו הדרומי של מטרופולין גוש דן מסביר כ-13% ממחיר דירה ממוצעת במטרופולין- כך עולה ממודל כלכלי חדש לאומדן מחיר הדירה בישראל, שפיתחה ד"ר רינה דגני, מנכ"ל קבוצת גיאוקרטוגרפיה.
לפי המודל החדש, מחיר הדירה משקף את הערך המשוקלל שקהלי המטרה מוכנים לשלם בעבורה, וזאת בהתאם למידת התועלת שהם מצפים לקבל ממנה. אך תפישת התועלת ממאפייני הדירה שונה מקבוצת אוכלוסייה אחת לשנייה. יש מי שמוכן לשלם הרבה כדי להתחכך בקהל אמיד או כזה הנחשב בעיניו כבעל סטטוס גבוה, ויש מי שחשוב לו יותר רווחת המגורים והוא מעדיף שטח דירה גדול יותר.
לכן מחיר הדירה מורכב ממספר קבוצות של משתנים: מאפייני היישוב או השכונה, מאפייני נגישות, מאפייני הסביבה הפיזית של אזור המגורים, מאפייני הבניינים הצמודים, מאפייני הבניין עצמו, וכן מאפייני הדירה עצמה.
מאפייני היישוב או השכונה מתייחסים לרמת היוקרה, רמת החינוך ורמת השירותים הקהילתיים. מאפיינים אלה הם תולדה ישירה של רמת ההשכלה וההכנסה של תושבי השכונה, והם אלה הקובעים כ- 22% מערך הדירה בגוש דן. המאפיינים החברתיים-כלכליים של השכונה רלוונטיים כמובן ברמה של יישוב, אולם גם בתוך יישובים הם נקבעים לפי רמת היוקרה ואיכות החינוך שמקרינה כל שכונה.
למרחק מתל אביב חשיבות ניכרת על מחירי הדירות, מרחק זה קובע כ-10% ממחיר דירה במטרופולין. ד"ר דגני מציינת כי חשיבות המרחק מתל אביב תרד ככל שייבנו מרכזי מסחר ותעסוקה גדולים וחזקים בערי הלוויין של תל אביב, תהליך שכבר מתבצע בפועל (כמו אזורי התעשייה בהרצלייה, בכפר סבא ובנתניה, למשל).
עוד עולה מהמודל, כי המיקום היחסי במטרופולין גוש דן משפיע מאוד על מחיר הדירה: כך למשל, דירה זהה במרחק דומה מתל אביב, השוכנת באחד היישובים שמדרום לתל אביב (בת ים, חולון, ראשל"צ) מחירה יהיה נמוך מאשר אותה דירה השוכנת בחלקו המזרחי של המטרופולין (אזור פ"ת, גבעת שמואל, בקעת אונו וראש העין).
מיקום הדירה בחלקו הדרומי של המטרופולין גורע ממחירה כ-13%, זאת בהשוואה לאותה דירה בתל אביב. ואילו מחיר אותה דירה בחלקו הצפוני של המטרופולין (רמה"ש, הרצליה, רעננה וכ"ס) יפחית כ-8% בלבד, זאת בשעה שמיקומה בחלקו המזרחי של המטרופולין יפחית את מחירה בכ-10%, בהשוואה למחיר דירה זהה בת"א.
הפרמטר של שטח הדירה (מ"ר) קובע כ-16% ממחירה, ותכנון הדירה למספר גדול יותר של חללים (למשל 3.5 חדרים במקום 3 יותר גדולים) מעלה את מחיר הדירה בעוד כ-4%-5%. כלומר, השוק הישראלי מוכן לשלם יותר בעבור חלוקה פנימית יעילה יותר של הדירה, המאפשרת לו ניצול שימושי של פינה פרטית לילד, או פינת עבודה. גיל הבניין, קומת המגורים ומעלית תורמים למחיר הדירה כ-8-9% (בדירות יד שנייה), מטבח משופר, חדרי שירותים מפוארים, ג'קוזי, מספר חדרי שירותים תורמים עד 5% ממחיר הדירה. המשתנים שפורטו לעיל מסבירים כ- 75% מעלות הדירה באזור גוש דן.
לעומתם, כל המאפיינים הנוספים האחרים של סביבת המגורים קובעים יחד כ- 25% מהמחיר. מדובר במאפיינים כמו: המראה הפיזי של סביבת המגורים (צפיפות בנייה, טיפוח הסביבה, איכויות סביבה, ריאות ירוקות, פארק, קירבה לחיק טבע), איכויות סביבת המגורים: רמת השקט, איכויות הדירה: רמת הפרטיות שהיא מייצרת, והנוף (כאשר נוף לים שווה יותר מנוף אחר). לזה מתווספים מאפייני הבניין: לובי, כניסה, עיצוב ארכיטקטוני, ומאפייני הדירה עצמה, כמו: עיצוב פנימי, רמת גימור, מרפסות, חניה מקורה,לא מקורה, מחסן, וכל ה'תוספים' האחרים, כמו חדר משחקים לילדים, לובי מפואר, קירות מסך, תריסים חשמליים, בית חכם, ואפילו מרתף יינות.
"מכאן, שיש חשיבות גדולה ל"חבילת האקסטרות" שהקבלן מחליט "לפנק" את לקוחותיו, משום שבמתחמים בעלי מאפיינים דומים, הם למעשה אלה שמבדלים את הפרויקט בעיני הלקוחות", מסכמת ד"ר דגני.
