רחוב במרכז ת"א - המחירים ב-2003 מול היום וגם מסקנה
שאלת השאלות בתקופה זו היא כמובן מתי נראה את התחתית בשוק המניות והאג"ח אבל שאלה גדולה לא פחות היא בדבר ירידה אפשרית במחירי הדירות בישראל. אם בשוק המניות אנחנו מחפשים את הסימנים מעבר לים, אז בשוק הנדל"ן זה הכל מבית.
השאלה בדבר עתיד מחירי הדירות בישראל היא כל כך מעניינת שבכנס נדל"ן שנערך בשבוע שעבר, בו ישתתפו ראשי חברות הנדל"ן בישראל, מרבית השאלות הופנו דווקא לתמיר דגן, מנכ"ל חברת שיכון ובינוי נדל"ן. לכאורה זו חברה משעממת אבל כיוון שמדובר בחברה בעלת פריסה ארצית ויד על הדופק מבחינת מחירי הדירות בישראל, הפעם היא עמדה במרכז העניינים. והיו אלו המנכ"לים של אותן חברות שבונות מסביב לעולם שפנו אל דגן בשאלות ולא רק העיתונאים.
לפי נתוני המגזין Global Property Guide, עולה כי בהתאמה אינפלציונית (מונחים ריאליים) ירדו מחירי הבתים בישראל ב-5.32% ברבעון השלישי בהשוואה לרבעון השלישי בתקופה המקבילה אשתקד. עם זאת, כמובן שיש שונות בין ערים ואזורים. החלטנו לבדוק רחוב אחד שממוקם באחד מאזורי הביקוש הטובים ביותר בת"א - רחוב רמברנדט. הרחוב מחבר בין אבן גבירול לארלוזורוב, ממש בסמוך לכיכר רבין.
לצורך בדיקה, שאבנו נתונים בדבר מחירי הביקוש במהלך שנת 2003, כלומר טרם התעוררות המחירים הדרמטית באזורי הביקוש בת"א, ובדקנו גם את המחירים כיום וגם את זמן ההמתנה.
נכון להיום כ-10 דירות מוצעות למכירה ברחוב. טווח המחירים הוא בין 1.29 מיליון שקלים לדירת 2 חדרים קטנה (65 מ"ר) ולא משופצת ועד 3 מיליון שקלים לדירת 4 חדרים גדולה (170 מ"ר) ומשופצת. מה יש לנו באמצע? דירת 2 חדרים לא משופצת שמוצעת למכירה כבר מספר חודשים במחיר של 1.8 מיליון שקלים. כרגע הדירה מושכרת והשוכר הוא זה שמראה את הדירה.
"בחודשים-שלושה האחרונים הגיעו לראות את הדירה אולי 40 אנשים, כמעט כולם מחפשים דירה להשקעה אבל אף אחד מהם לא חזר פעם שניה.", כך אמר השבוע אותו שוכר. לפי מספר האנשים שהגיעו לראות את הדירה, ניכר שיש קונים פוטנציאלים, כלומר אנשים מחפשים לרכוש דירות להשקעה, ההנחה היא שהמחיר הוא המכשול כרגע.
דוגמאות נוספות - 2 דירות נוספות ברחוב, שתיהן דירות של שני חדרים (אחת 70 מ"ר והשניה 80 מ"ר) מוצעות למכירה ב-1.4 מיליון שקלים. דירה נוספת ברחוב, של 2.5 חדרים, מוצעת ב-1.5 מיליון שקלים וזה מספר חודשים שאין קונה אבל המחיר אינו יורד.
מה היה המצב בשנת 2003 ברחוב רמברנדט? אז ככה, דירת 3 חדרים (85 מ"ר)נמכרה ב-1.1 מליון שקלים. ברחוב הסמוך (בלוך) הוצעה למכירה דירת 3 חדרים במחיר של 1.19 מיליון שקלים ודירת 2.5 חדרים בבלוך (75 מ"ר) הוצעה למכירה ב-822 אלף שקל בלבד. דירת 3.5 חדרים בבלוך הוצעה למכירה בחודש יולי 2003 ב-1.2 מיליון שקלים.
אם כן, ניתן לראות שהמחירים כיום הינם גבוהים בצורה דרמטית מהמחירים של 2003 אבל אם בשנים שמאז 2003 ראינו עלייה מתמדת במחירים, כעת יש קיפאון, בעלי הדירות מסרבים להוריד מחירים ומנגד המתעניינים פשוט לא קונים.
באותו כנס נדל"ן הייתה סוג של הסכמה בין המנכ"לים כי לא נראה ירידה משמעותית במחירי הדירות בישראל, בעיקר בגלל ההיצע הנמוך. עם זאת, במצב של קיפאון מוחלט, ההנחה היא שימצמץ ראשון יהיה זה שצריך את הכסף, כלומר בעלי הדירות. בעיקר נכון הדבר לאזורי הביקוש של מרכז ת"א, שם הרוכשים מחפשים דירה למטרות השקעה ואין להם כל דחיפות לרכוש את הדירה.
