דני מריאן: "דירה למגורים היא מוצר סולידי שהתנודות בו אינן חדות"

"אין ספק שבשוק הדירות למגורים בארץ תחול ירידת מחירים מסוימת בעקבות המשבר העולמי, אך להערכתי למעט שוק היוקרה, מדובר בירידה של אחוזים בודדים. מי שמצפה למכירת חיסול או מחירי סוף עונה, צריך להבין שדירה אינה מוצר צריכה רגיל ולכן מערכת המושגים לגביה שונה", כך מציין בריאיון ל-Bizportal מוועידת דיסקונט לענף הנדל"ן, דני מריאן, מנכ"ל משותף בחברת הנדל"ן אמריקה ישראל, המשמש גם כיו"ר ארגון המהנדסים לבנייה ותשתיות. "דירה למגורים היא בסופו של דבר מוצר סולידי, שהתנודות בו אינן חדות, אלא אם כן מדובר במקום או אירוע נקודתי. גם שוק דירות יד שנייה, המהווה את רוב שוק הנדל"ן בארץ, הוא גורם שממתן את השוק, שכן בעלי דירות לא ימכרו את הדירה שלהם בכל מחיר ובטח שלא בירידות חדות. צריך לזכור שרוב רוכשי הדירות בארץ לא פועלים משיקולי ספקולציה על המחיר אלא רוכשים דירה למגורים, כשלשיקול הכלכלי מתווספים שיקולים כמו מיקום הנכס, איכותו והמפרט שלו", מציין מריאן. מריאן מעריך שהתופעה של ישיבת קונים על הגדר יכולה להימשך לכל היותר עוד מספר חודשים, במהלכם הקונים הפונציאלים יפנימו את המצב ויבינו שלא צפויים שינויים דרמטיים במחירים, כשבמקביל הקבלנים ינקטו בכלים שיווקים לעידוד המכירות כמו למשל ביטוח מחיר. מריאן, שבשנות ה-90 היה מנכ"ל דניה סיבוס וסיבוס רימון מקבוצת אפריקה ישראל, ואף ייסד את קונסורציום דרך ארץ, רואה נקודות דמיון רבות בין ענף הנדל"ן בקנדה לענף הנדל"ן בישראל. "עד לאחרונה לא הייתה בשתי המדינות השפעה מהותית של המשבר העולמי על ענף הנדל"ן, שכן בשתי המדינות העלייה במחירי הדירות לא התפתחה לבועה". יחד עם זאת, מריאן מסייג את דבריו לשוק היוקרה בישראל בו לדבריו התפתחה בועה. "אין סיבה שבפרויקט במלצ'ט פינת שיינקין בת"א, בו מכרנו דירות לפני שלוש ואבע שנים לפי מחיר ממוצע של 4500 דולר למ"ר, ימכרו היום דירות לפי מחיר ממוצע של 10,000 דולר לדירה. אין ספק שבשלב מסוים עליית המחירים נבעה מאופוריה ויצרה בועה". "אחד המאפיינים של שוק היוקרה הוא גמישות המחירים הגבוהה הגורמת לעליות חדות בתקופות של שגשוג ולחלופין לירידות חדות בתקופות של משבר. גם מחירי הקרקעות בשוק היוקרה עלו בצורה לא סבירה, כשחלק מהעלייה נבע מכך שקבלני הביצוע ניצלו את השפע בשוק היוקרה ואת העלייה במחירי תשומות הבנייה כדי להעלות את המרווחים שלהם". לדבריו, אינדיקציה לכך שמחירי הקרקעות עומדים לרדת ניתן היה לראות במכרז מינהל מקרקעי ישראל בדרום הקרייה בת"א, שלא יצא לאחרונה לפועל, מפני שההצעות שהוגשו לא עמדו במחירי המינימום והיו נמוכות בעשרות אחוזים מהמחירים שהיו מקובלים לפני שנה. מריאן צופה תיקון משמעותי במחירי הביצוע של הפרויקטים. לדבריו לפני כ-6ו-7 שנים מחירי הביצוע עמדו על כ-600 דולר למ"ר ואילו כיום הם עוברים את ה-1000 דולר למ"ר. התופעה בלטה יותר בשוק היוקרה בו זינקו מחירי הביצוע מ-1000 דולר למ"ר ל-2000 דולר למ"ר. להערכת מריאן, תחום נוסף שייפגע מהמשבר הוא קבוצות הרכישה הזוכות לעדנה בתקופות של גיאות ומבוססות על מינוף גבוה של חברי הקבוצה ועל תשלום פרמיה גבוהה על מחיר הקרקע כדי לזכות באופציה לרכישתה.