בועז משעולי: "רומניה זה סיפור אחר מפולין והונגריה, הנדל"ן שם עדיין לא עשה את המהלך הגדול"
חברת הנדל"ן אאורה, הפועלת בתחום הנדל"ן היזמי והנדל"ן למגורים ברומניה וישראל, דיווחה היום על תוצאותיה לרבעון השני של 2008. החברה רשמה ברבעון השני של השנה רווח נקי, המיוחס לבעלי המניות, בסך של כ-28.9 מיליון שקל לעומת הפסד של כ-16.8 מיליון שקל ברבעון המקביל ב-2007.
הרווח התפעולי של אאורה ברבעון השני של השנה הסתכם בכ-49.7 מיליון שקל לעומת כ- 4.8 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד, גידול חד של למעלה מפי-10.
על רקע התוצאות הטובות, והיציבות היחסית במחיר המניה בחודשים האחרונים בהשוואה לחברות נדל"ן אחרות, שוחחנו עם בעז משעולי, המחזיק בבעלות על החברה יחד עם שותפו, יוסף צליח.
משעולי הדגיש את נפח הפעילות שמאוד גדול יחסית לגודל החברה, זאת תוך שהוא מציין את 4,300 יחידות הדיור שהחברה מתכוונת למכור ברומניה, מהן צפויה החברה לראות הכנסות שך כ-3 מיליארד שקל. המטרה של משעולי היא להגיע למכירות של 4,000 יחידות דיור בשנה, היום החברה מוכרת כמה מאות.
"אנחנו בונים היום את הקניונים על בסיס תשואה של 16%. הייחוד של אאורה הוא שאנחנו יודעים ליזום פרויקטים ולאתר את השטחים. במרכז הקניות הראשון ברומניה יש לנו רווח של 100% על ההשקעה הכוללת."
יחד עם זאת מזכיר משעולי כי הרווח היה יכול להיות גדול הרבה יותר לולא היתה מפגינה החברה שמרנות וזהירות: "העוגנים לפיהם אנחנו פועלים במרכזי הקניות ברומניה, כלומר שוכרים יציבים ורשתות גדולות ומוכרות מהווים מוקדי משיכה לשאר החנויות אבל כוח המיקוח שלהם גדול אף הוא והרווח נמוך בהתאם".
כשנשאל באשר למשבר הנדל"ן ודרך ההתמודדות של החברה אמר: "אנחנו נערכנו מבעוד מועד, למשל כשהרווח היה מאוד גדול נקטנו במספר צעדים יוצאי דופן - ראשית מצאנו שותף מאוד גדול כמו ג'י. טי. סי, מלבד זאת אמרנו תמיד שלא ייתכן מצב של אופוריה נצחית בעולם ונערכנו ליום של אחרי".
"בהתאם לכך, החלטנו להתמקד מראש במדינות כמו רומניה שהן שונות מפולין בהונגריה. רומניה לא עשתה עדיין את המהלך, ולכן הפוטנציאל מאוד גדול. אנחנו מסתכלים על מחירי השכרה ואת המודל שלנו בנינו לפי מחירים של 16 אירו למטר. הערכנו שהעלות שלנו תהיה מחצית מהסכום הזה. עכשיו המחירים עלו אפילו ל-20 אירו למטר, למרות שהמצב הוא מאוד קשה".
נציין כי במהלך הרבעון רשמה החברה הכנסות מעליית ערך נדל"ן להשקעה בסך של כ-55.7 מיליון שקל שנבעו כתוצאה מהשלמתו של המרכז המסחרי בבוזאו, רומניה. מדוח השמאות עולה כי שווי המרכז החדש מוערך בכ-220 מיליון שקל וכי עלותו הסתכמה כ-110 מיליון שקל. משמעות הדבר היא כי מדובר ברווח של 110 מיליון שקל - 100% על ההשקעה הכוללת.
משעולי מציין ש"הכלכלה ברומניה פורחת, האנשים עושים עסקים והדו"חות של החברה מציגים את המצב, קשה לראות הרבה מרכזי קניות שנפתחים ברווח של 100%". בהקשר לדוחות אומר משעולי כי כאשר מרכז קניות נפתח יש עדכון בשווי שלו וזה נרשם באופן מיידי במאזן וכמובן מעלה את ההון העצמי. "תופעה זו מאפשרת לנו לבצע מימון מחדש לפרויקטים או REFINANCING."
כשהתייחס למצב חברות הנדל"ן והירידות במחיר המניה, יחסית לאמצע השנה שעברה, אמר משעולי: "אנשים פחדו מאחר ועד שלא מפרסמים את הדוח אז יש חששות ואי ודאות אבל עמדנו בכל התחזיות שהצבנו לעצמנו."
כשניסינו לקבל ממשעולי מועד לסוף המשבר, הוא נקט בגישה מעט שונה מזו שנוקטים מרבית אילי נדל"ן המתבטאים בתקשורת: "אני בטח לא יודע מתי זה יסתיים, אני יכול רק לתת כדוגמא שיחה מאוד מעניינת שהייתה לי. כאשר הכל התחיל, בדיוק לפני שנה, ישבתי עם אישיות מאוד בכירה בתחום הנדל"ן, אותו אדם טען שהמשבר הוא 'שטויות' וזה עומד להסתיים אוטוטו. לכן אני אומר שאין לי מושג מה יקרה".
יחד עם זאת, מדגיש משעולי "כי בתקופות כלכליות קשות אתה לא מפסיק לעבוד, נקטנו בהרבה אמצעי זהירות מראש. ברומניה למשל כל ההשקעות הגדולות הן דווקא בבניה כי הקרקע זולה יחסית".
