שימוש במישרין במקרקעין או בזכות במקרקעין

העובדות קופת חולים כללית [להלן - "המערערת"] הנה מוסד ציבורי לעניין חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 [להלן - "החוק"]. למערערת היו זכויות בנכס מקרקעין, שנרכש בשנת 1955 ושימש כמרפאה. מבנה המרפאה היה בנוי על שטח של 100 מ"ר. נוסף על כך, היו בנכס זכויות בנייה בשטח של 100 מ"ר, שלא נוצלו על ידי המערערת. בשנת 2003 מכרה המערערת את הנכס לקונה, שהנו אדם פרטי. בשומה העצמית שהגישה המערערת, היא ביקשה פטור מלא מתשלום מס שבח, וזאת לפי הוראות סעיף 61(ב)(1) לחוק. הסעיף מקנה למוסד ציבורי, כהגדרתו בחוק, פטור ממס שבח בעת מכירת זכות במקרקעין, ששימשה במישרין את המוסד הציבורי. מנהל מס שבח מקרקעין אזור תל-אביב [להלן - "המשיב"] טען שיש לתת פטור מלא ממס על מבנה המרפאה, מה שאין כן לגבי זכויות הבנייה הנוספות. המערערת הגישה השגה, והשגתה נדחתה. גם ועדת הערר דחתה את עמדת המערערת, ברוב של 2 נגד 1. דעת הרוב טענה כי יש לבצע פיצול בין מקרקעין לבין זכות במקרקעין. דעת המיעוט, של רו"ח נדב הכהן, טענה - בהסתמך על ע"א 104/74, מנהל מס שבח מקרקעין אזור המרכז נ' נתן ושרה פלדמן - כי יש לתת פטור לזכויות בנייה לא מנוצלות, כאילו מדובר ב"דירה מזכה". עקב הלכה זו חוקק סעיף 49ז לחוק. מכך ניתן ללמוד שאין לבצע פיצול בכל מקרה, אלא רק במקרה כפי שנקבע בחוק, במכירת דירה עם זכויות בנייה. נוסף על דעת המיעוט, המערערת טענה כי פרשנות הוועדה מנוגדת לעניין סעיף 61 לחוק. מנגד טען המשיב כי לאור הילכת ע"א 7394/03, נכסי ר.א.ר.ד חברה לבניין בע"מ נ' מנהל מס שבח מקרקעין רחובות, מדובר בשני נכסי מקרקעין נפרדים; בנכס הראשון בוצע שימוש במישרין, ולכן יש מקום להעניק עליו פטור מתשלום מס שבח, מה שאין כן לגבי זכויות הבנייה הנוספות. דיון בית המשפט קיבל את עמדת המערערת, וטען שסעיף 61 לחוק דורש שימוש במישרין ב"מקרקעין" ולא ב"זכות במקרקעין". במקרה דנן, שימוש ב"מקרקעין" נעשה, ולכן יש מקום ליהנות מהוראות הפטור. אם המחוקק ידרוש שימוש במישרין בזכות במקרקעין, מוטב יעשה אם ישנה את החוק, כפי שנעשה בעניין סעיף 49ז לחוק. הערעור נתקבל פה אחד. בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים לפני: כב' המשנה לנשיאה א' ריבלין, כב' השופט ס' ג'ובראן, כב' השופט ח' מלצר ניתן ב-25.6.2008

באדיבות "כל-מ" מבית חשבים ה.פ.ס. מידע עסקי בע"מ