דברים שלא ידעתם על תוכנית פינוי בינוי

בשנים האחרונות אנחנו שומעים יותר ויותר משקיעים פרטיים המתעניינים ברכישת דירות להשקעה בפרויקטים של פינוי בינוי. כרגע ישנם יותר מ-100 מתחמים שהוכרזו על ידי משרד הבינוי והשיכון כפרויקטים של פינוי בינוי ועוד פרויקטים רבים אחרים של פינוי בינוי שאינם מוכרזים אלא במסלול מיסוי.

אם תתעמקו קצת יותר ותשאלו כל משקיע מה הוודאות שפרויקט זה או אחר ייצא לפועל הוא ייאמר לכם שיהיה בסדר, כיוון שהמתחם הרי כבר קיבל הכרזה ועבר את הוועדה הזאת וההיא. אם תמשיכו לשאול את אותו משקיע: "אז למה כלום כמעט לא זז?" הוא ישיב כי "זה לוקח זמן, העירייה צריכה להוציא מכרז, הדיירים צריכים להתארגן, היזם צריך להגיע להסכמה עם כל הדיירים, אבל בסוף זה יתבצע, זה חייב להתבצע הרי האזור כל כך ישן". החלטנו לבדוק את העניין וזאת על מנת לגלות מה האמת המסתתרת מאחורי גישת ה"שגר ושכח" של המשקיעים ברכישת נכסים במסגרת תהליך הפינוי בינוי. התוצאות מפתיעות אך יכולות להיות גם כואבות.

לשם כך נעזרנו בעורכי הדין אלון בנימיני ורענן קליר, מנהלי "עתיד" – פתרונות והשקעות בפינוי בינוי. על פי עו"ד אלון בנימיני, "הערים שבהם הסיכוי גבוה יותר שפרויקט פינוי בינוי יתממש הם האזורים ה"חמים" יותר - איזורי המרכז, בהם ערכי הקרקע גבוהים יותר. ככל שערכי הקרקע נמוכים יותר הצפיפות הנדרשת של מספר יחידות לדונם בפרויקט החדש גבוהה יותר ובהתאם אטרקטיביות וכלכליות הפרויקט תרד. במילים אחרות - ככל שמחיר הקרקע יותר נמוך ייאלץ היזם לבנות יותר דירות בצפיפות רבה יותר וזאת על מנת להגיע לרווחיות". ואולם, מסביר עו"ד בנימיני, "גם כאן יש מגבלה מסוימת 'גם לצפיפות הדירות יש גבול'. אי אפשר לצופף דירות עד אין קץ ומספר היחידות שיאשרו הרשויות לבניה על דונם נתון מוגבל, ובצדק".

הרווחיות היא בין נתניה לנס ציונה

עו"ד רענן קליר מסביר, כי "ניתן להגביל את האזורים בהם הסיכוי גבוה יותר לפרויקט פינוי בינוי רווחי לגבולות השטח שבין נתניה בצפון ועד נס ציונה בדרום, עם עדיפות לאזור המרכז. זאת על פי כלל אצבע האומר כי מחיר מכירה של דירה בפרויקט פינוי בינוי צריך לעמוד על לפחות 250 אלף דולר (כולל מע"מ) לדירה ממוצעת בפרויקט, על מנת שהיזם יוכל להרוויח רווח סביר מעבר לעלויות הבניה". עו"ד קליר מבהיר, כי "עלויות היזם בבניית דירה בפרויקט פינוי בינוי הן גבוהות מאוד וזאת בין היתר בשל צורך בבניית מרתפי חניה בהיקפים גדולים לאור מספר הדירות הרב במגדלים בפרויקטי הפינוי בינוי. תוספות אלה מביאות את עלויות הבינוי לכ-150 אלף דולר ומעלה לדירה ממוצעת בפרויקט, זאת עוד בהנחה של פטור מהיטל ההשבחה".

עוד מציין עו"ד אלון בנימיני, כי "יחס הבניה (מכפלת הדירות בין דירות קיימות לבין היקף הדירות שיבנו) הוא פונקציה של מספר גורמים כאשר העיקריים שבהם הינם ערכי קרקע (ובהתאם מחירי הדירות במקום) וקיומו או העדרו של פטור מהיטל השבחה, פטור שאינו מובטח כפי שנהוג בטעות לחשוב (לרשות המקומית הסמכות לפטור מהיטל השבחה במתחם מוכרז – ואולם היא אינה מחויבת בכך). מכפלת הדירות בפרויקט פינוי בינוי יכולה לעמוד על 1:2.7 באזורים הטובים והמבוקשים בת"א, או על מכפלה של 1:3 כמו במתחם בקרית אונו ואולם במקרים רבים גם יחס של 1:4 לא מקנה כדאיות כלכלית לפרויקט והיזמים נדרשים גם ליחס של 1:5, 1:6 (כך למשל במספר פרויקטים מתוכננים בעיר בת – ים)".

בעיה מרכזית: הטיפול בדייר

על פי עו"ד רענן קליר, "אם נבחן את הבעיות הקיימות בפרויקטים של פינוי בינוי נגלה, כי אחת הבעיות המרכזיות בפרויקטים של פינוי בינוי היא העדר ההבנה וההערכה מצד הגורמים הפעילים בתחום לגבי היקף ההשקעה העצום הנדרש לטיפול בבעלי הדירות. הצורך בעשרות ומאות פגישות ענייניות ומקצועיות עם מאות אנשים (לכל דירה יש לפחות 3 אנשים מעורבים / מחליטים; אם זה יורשים או בני זוג וילדיהם הבוגרים וכו') - הוא מהותי וקריטי להצלחת התהליך".

עו"ד רענן קליר מוסר, כי "פעילים רבים בתחום נוטים לטעות ולחשוב כי במספר מצומצם של פגישות עבודה או כנסים ניתן לשכנע מאות דיירים לקחת חלק בפרויקט ולמעשה למכור את דירתם, שהיא הרכוש היקר ביותר שלהם או השני בחשיבותו ליזם שמולם. מחשבה זו כמובן אינה נכונה ומשמגלים אותם פעילים כי הפרויקט לא נסגר ונחתם כולו לאחר 10 פגישות הרי הם מכריזים על הפרויקט כ"תקוע", אף כי בפועל הוא לא טופל נכונה ולמעשה מעולם לא 'נולד' כך שלא יכול היה להיתקע".

עו"ד קליר מוסיף, כי "לא רק הכמות חשובה ביותר גם המקצועיות של האנשים הלוקחים אחריות על התהליך ועל אותם מאות שעות עבודה מול בעלי הדירות. בעל הדירה צריך לקבל תשובות מקצועיות ומוסמכות ביחס לכל שאלה שמטרידה אותו בכל היבט – משפטי, מיסוי, תכנוני, עסקי וכדומה. לשם כך למעשה נולד הצורך והצמא בשוק לגופים שיתמחו וישקיעו זמן, ידע ומקצועיות בבעלי הדירות ובגיבושם לעסקה. גופים שזה יהיה עיסוקם העיקרי ולא יבצעו עבודה זו 'על הדרך'".

אם נבחן איזה יזמים יכולים לקחת חלק בפרויקטי הפינוי בינוי, נגלה נתונים מעניינים. עו"ד אלון בנימיני מציין, כי "עיקר הפעילות בתחום הפינוי בינוי מתאימה ליזמים מהדרגה הראשונה ("העשירייה הראשונה") כיוון שהיקפי הפרויקטים בפינוי בינוי, פרויקטים של בניית מאות יחידות דיור, הינם כבדים ביותר, זאת הן בפן המימוני והעמדת ההון והביטחונות הנדרשים לפרויקט, ובכלל בהתמודדות עם ביצוע העבודה בהיקפים אלו. על כן אלא אם כן היזם הקטן או הבינוני חברו ליזם הגדול, כפי שנעשה מעת לעת, לא ניתן להתחיל לקדם הפרויקט".

עו"ד רענן קליר מעדכן, כי "בשנים האחרונות יוזמות רבות לפרויקטים של פינוי בינוי מתקדמות ללא מעורבות ממשלתית (לפחות לא בשלב הראשון) כאשר את המימון הממשלתי לעריכת התב"ע של הפינוי פינוי, בהיקפים של 100 עד 200 אלפי דולר ארה"ב) – לוקח על עצמו היזם שרואה בפרויקט רווחי ובעלות התכנונית כזניחה לעומת היקף הפרויקט הכולל, ולעיתים קרובות אף מבקש בדיעבד את הכרת המדינה במתחם כמוכרז ובכך מקבל השתתפות בהוצאות".

עוד מגלה קליר, כי "לאחרונה התקבלה החלטה לפיה משרד השיכון לא יממן את תהליך אישור התב"ע אלא באופן חלקי כאשר החלק האחר יושת על הרשות המקומית. תיקון זה בוצע כדי לוודא שהעירייה אכן תבקש הכרזה למתחמים שנראים לה "נכונים" ולא יתבזבזו כספי ציבור לריק על מתחמים שהסיכוי לבנייתם אפסי מלכחתחילה".

לסיכום, לא כל מה שנוצץ זהב ולא כל מה שישן, יהפוך במהרה לחדש. ההזדמנויות הן רבות אבל יש עוד הרבה מה לחקור כדי לגלות את הפרויקטים האטרקטיביים.