פריסת דמי שכירות על נכס מקרקעין למשך תקופת שכירות

שאלה: --------- יחיד כבן 75 הוא בעל נכס (חנות - מגרש לחנייה), שהיה מושכר בעבר. עקב סכסוך עם השוכר, הוא לא קיבל דמי שכירות מן השוכר, במשך 10 שנים, והתדיין עימו באמצעות בתי משפט, בדבר דמי השכירות שלא שולמו. בשנת 2007, המשכיר קיבל פסק דין לטובתו, ולצורך העניין נפסקו בעבורו דמי שכירות ל-10 שנים, בסך כ-250 אלף ש"ח. למשכיר היו הוצאות משפטיות והוצאות אחרות על הנכס בסך כ-30 אלף ש"ח.

האם ניתן לחלק את ההכנסה, כאמור, נטו ל-10 ולהגיש דוחות ל-10 שנים אחורנית - דמי שכירות לכל שנה ושנה, או ל-6 שנים אחורנית, או בכלל לא - ויש לדווח על ההכנסה במלואה בשנת 2007 ? ברור שדוח מלא בשנת 2007 יחויב במס גבוה. באמצעות חלוקת ההכנסה למספר שנים אחורנית - אין חיוב במס. יודגש כי לא הייתה באפשרות הנישום לדווח על ההכנסות מדמי שכירות בעבר, שכן כאמור, הוא לא קיבל כל סכום לידיו. לנישום אין הכנסות ממקורות אחרים, ולא היו לו הכנסות גם בשנים הקודמות.

תשובה: ---------- סעיף 8ב לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א-1961 [להלן - "הפקודה"], קובע כך: "הכנסה לפי סעיף 2(6) או (7) תיכלל בהכנסתו החייבת של הנישום בשנת המס שבה קיבל אותה בפועל גם אם היא הכנסה מראש, וההוצאות שהוצאו בשנות מס שלאחריה בייצורה של הכנסה לפי ההוראות האמורות יותרו בניכוי מכל מקור בשנת המס שבה הוצאו, ובלבד שאם לא ניתן לנכות את ההוצאות בשנת המס שבה הוצאו הן יותרו בניכוי בשנת המס שבה נתקבלה ההכנסה, ואת השומה לשנה האמורה יראו כמתוקנת בהתאם לכך, ואולם לא תחול בשל כך חובת תשלום ריבית והפרשי הצמדה על פי סעיף 159א." [ההדגשה לא במקור - ר' א'] לאור לשון הסעיף לעיל, לכאורה, הנישום אמור להתחייב במס על הסכום, שקיבל בשנת המס ללא כל פריסה. למרות כל האמור לעיל, להלן שני טענות אפשריות, העשויות לסייע בידי הנישום: הטענה הראשונה - בקשת פריסה על פי סעיף 8(א) לפקודה סעיף 8(א) קובע כך: "המנהל רשאי להתיר שדמי מפתח או פרמיה לפי סעיף 2(6) שהיא דמי השתתפות בהוצאות בנין, או תשלום בדומה לכך, יחולקו בתור הכנסה לכל תקופת חוזה השכירות או לכל תקופה אחרת שיקבעה המנהל." [ההדגשה לא במקור - ר' א'] על פי סעיף זה, אדם המקבל דמי מפתח בעבור השכרת הנכס שלו לתקופה ארוכה קדימה - ניתן לבקש את פריסתם לאורך תקופת הסכם השכירות. לעומת זאת, הסעיף מדבר על סמכות מנהל רשות המסים בישראל [להלן - "רשות המסים"] להורות על פריסה של כל הכנסה בדומה לכך, ואין כל הגבלה באשר לפריסה לאחור. לאור תכלית החקיקה של הסעיף, ובוודאי לשון הסעיף שאינה אוסרת מתן פריסה לאחור, במקרה כמו בענייננו, אמליץ לנישום לבקש את אישור מנהל רשות המסים לכך, שכן דמי שכירות לתקופה ארוכה "דומים" לדמי מפתח. ראה בהקשר זה גם את מכתב רשות המסים בדבר החלת פריסה על פי סעיף 8(ב) לפקודה (הדומה לסעיף 8(א) לפקודה דלעיל), בעת מכירת זכות יוצרים, פטנט, או מדגם (ה"ב 00/06, מיסים כ/4 ג-137). הטענה השנייה - טענה כי אין מדובר כלל בהכנסה חייבת, לאור פסק הדין בעניין חוטר ישי בית המשפט המחוזי (ללא התערבות בית המשפט העליון), בתיק הפלילי של חוטר ישי (ע"פ 365/98 + 423/98, דרור חוטר ישי נ' מדינת ישראל, מיסים יב/4 (אוגוסט 1998) עמ' ה-62), קבע כי תשלום לבעל מקרקעין על ידי פולש יכול שלא להיחשב כהכנסה חייבת, בשל היעדר מקור הכנסה. אם בענייננו מדובר בפולש (ולא בשוכר על פי הסכם שכירות), ואכן נסיבות המקרה הן כמתואר בהליך הפלילי, ובשונה מן ההליך האזרחי באותו עניין, אשר בסופו של יום כן חייב את הנישום במס (ע"א 468/01, אהרון חוטר-ישי נ' פקיד שומה ת"א 4, מיסים יח/4 (אוגוסט 2004) עמ' ה-1), ניתן לטעון, כפוף לקבלת ייעוץ מעמיק יותר, שבמסגרתו ייבחנו הנסיבות הקיימות לעומק, כי אולי אין בענייננו כל הכנסה חייבת. לטעמי, סיכויי הטענה הראשונה לעיל להתקבל הם גבוהים בהרבה מסיכוייה של הטענה השנייה.

התשובות אינן מהוות תחליף לייעוץ משפטי, ואין המומחים המשיבים או המערכת אחראים לתוצאות השימוש בהן.