הוצאות שהוצאות להטבת נכס מקרקעין

שאלה: ------- בסוף שנת 2005 - רכשה חברה נכס מקרקעין. במהלך שנת 2006 - הוציאה החברה הוצאות, כגון: הפעלת אדריכלים, עורכי דין ואנשי ייזום שונים; וזאת, בהקשרו של נכס המקרקעין האמור, ואלה הצליחו להשיג שינוי בהגדילם את זכויות הבנייה בו באופן ניכר. בתחילת שנת 2007 - מכרה החברה את הנכס ברווח הגון. בתחום מס השבח - לא יוכרו כל ההוצאות, שהוצאו להשבחת הנכס. העסקה תדווח במסגרת מס שבח. עסקה זו מהווה את כל פעילות החברה. ● כיצד יהיה אפשר לנכות את ההוצאות, אשר לא יוכרו במסגרת הדיווח לרשויות מס שבח ? ● כיצד ייראו דוחותיה של החברה, אשר יוגשו לרשויות מס הכנסה, מבחינת חישוב המס ? תשובה: --------

זו שאלה, אשר עוסקת בסוגיה קשה ומורכבת. יש כאן ערבוב סמכויות בין שלטונות מיסוי המקרקעין לבין שלטונות מס ההכנסה. צדק השואל בהנחתו, כי גם כיום - לאחר תיקון "הרישה" של סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג-1963 [להלן - "חוק מיסוי מקרקעין"] - לא כל הוצאה אפשר לנכות במס שבח; שכן, הכלל הבסיסי הוא, כי כל הוצאה שאפשר לנכות במסגרת הדוחות השנתיים לרשויות מס הכנסה יש לנכות במס הכנסה ואי אפשר לנכות אותה בשומת מס השבח במס שבח. עם זאת - הטיפול החשבונאי / המיסויי הוא ייחודי לכל סוג של הוצאה - כגון: הוצאות טרום עסקיות; הוצאות מימון; הוצאות על הפרשי שער; וכד'. בכל הוצאה כזו יש לטפל טיפול ייחודי במסגרת שומת מס השבח ובמסגרת הדוחות השנתיים. נראה, כי עדיף לשואל, כי ייגש לרואה החשבון של הקבוצה; ובתיאום עם יועץ מס הם יסדירו את כל המהלך. הערה לסיום: ● כפי שראינו לעיל, חלק מן ההוצאות לא הותרו במס שבח, אולם, היות שהנכס נמכר - יש לגרוע הוצאות אלה מפנקסי החשבונות של החברה. גריעה זו עשויה להיחשב להפסד הון. ● עם זאת - הפסד הון זה, בהיותו יציר שנת המס, עלול שלא להיכלל במסגרת טופס אישור בקשת קיזוז ההפסדים, שיופנה מפקיד השומה אל שלטונות מיסוי מקרקעין לצורכי קיזוז מן השומה המסוימת הנידונה.

התשובות אינן מהוות תחליף לייעוץ משפטי, ואין המומחים המשיבים או המערכת אחראים לתוצאות השימוש בהן.