"טיפ" מיסוי: כיצד מושב ימכור קרקע בפטור ממס?

עצתנו לעניין פטור ממס [להלן - "הפטור"] בדבר קרקעות, שמוכרים: אגודה שיתופית [להלן - "אג"ש"], מושב, קיבוץ וכו', מתבססת על אמרות בית המשפט העליון בפסק הדין, בעניין מזור (ע"א 1000/05). באותו עניין נדחתה עתירת מושב מזור לפטור מכוח סעיף 72 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג-1963 [להלן - "חוק מיסוי מקרקעין"], אך נפתחה הדלת לגישת בית המשפט העליון לניצול הפטור על ידי אג"ש המתארגן באופן מתאים. הרקע הנו קיום דואלי של ועד מוניציפלי הפטור ממס, והנהלת אגודה הפועלת במישור הפרטי והחייבת במס - מה שמכונה "עקרון זהות הוועדים". הרעיון הוא לייחד את עלות המכירה דווקא לוועד המקומי, ולא לאג"ש. הכיצד ? ראשית, ראוי למנות מורשי חתימה שונים לכל אחד מן הגופים האלה. שנית, יש לייעד את כספי תמורת המכירה לכלל חברי המושב ודייריו - גם לאלה שאינם חברים. זו הנקודה המרכזית, שהכריעה את הכף בעניין מזור. שלישית, יש לבדוק את נסיבות הגעת הקרקע לבעלות המושב: האם לבעלות הוועד ולמטרות ציבור, או שמא לצרכים כלכליים שונים במישור הפרטי ? אם הקרקע הגיעה לוועד בהקצאה מן הסוכנות, או ממינהל מקרקעי ישראל [להלן - "ממ"י"], לשם פיתוח וללא מכרז, כי אז זו ראיה למישור הציבורי ולתחולת הפטור המיוחל. אם הקרקע הגיעה במסגרת מכרז, על פי החלטת ממ"י ומיועדת לעסקה יזמית, כי אז הפטור לא יחול על המכירה במישור הכלכלי הרגיל. אולם, גם למצב זה יש פתרון דו-שלבי, שאימצו צו בית המשפט העליון ומנהל מיסוי מקרקעין, כתוצאה מאמרת-אגב של כב' שופט המותב קמא, רו"ח צבי פרידמן. רו"ח פרידמן פוטר את הבעלות הפרטית בקרקע, באמצעות אימוץ עסקה דו-שלבית ולכך מסכימה כב' השופטת אסתר חיות מבית המשפט העליון בפסק דין, שאליו הצטרפו כב' הנשיא לשעבר, אהרון ברק, וכן מר אדמונד לוי. ראשית, ימולאו התנאים, שציינו לעיל - על מינוי נפרד לשני הוועדים. שנית, ייעוד הקרקע יהיה ציבורי - ללא הבחנה בין מי שחבר מושב למי שאינו חבר מושב והחשוב מכול - תבוצע מכירה מן הוועד הכלכלי - אזרחי לוועד המוניציפלי. מכירה כזו תיתכן על פי פסק הדין, על אף שמדובר באותו ועד פיזי, לגישתנו, עם מורשי חתימה שונים. על פי המצוטט מבית משפט העליון ובהסכמה מפי רו"ח פרידמן, ישולם מס רכישה מופחת על פי תקנה 8 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) (מס רכישה), התשל"ה-1974, אך בשלב השני, המוכר יהיה הוועד המקומי הפטור ממס. נציין כי נדחה ניסיון להשוואה בין מס שבח למע"מ בנושא זהה, שנידון בקשר לאביגדור - מושב עובדים, ובית המשפט קבע, כי אין להסתמך על מבחן הפטור ממע"מ, המונע ניכוי מס תשומות המיועדות למטרות ציבוריות, לבין הפטור ממס שבח, שמטרת שימוש התמורה לרווחת הציבור הנה אך אחת מיסודותיו. לסיכום - ראוי לזכור, כי הילכת מזור לא רק שלא סתמה את הגולל על הפטור, על פי סעיף 72 לחוק מיסוי מקרקעין, באשר למכירת קרקעות באג"ש, אלא היא התוותה נוסחת פטור שההולך בה סבור, כי יגיע לפטור המיוחל בוועד מוניציפלי באג"ש. עם זאת, יש לזכור, כי מנהלי מיסוי מקרקעין שונים נוהגים להקפיד בנושאים אלה ורצוי לפעול על פי החוק החדש, המאפשר קבלת אישור מראש מרשות המסים בישראל ולהימנע מחיכוכים מיותרים. הכותב - ממשרד עו"ד ד"ר אברהם אלתר ושות', עורכי דין.