שווי עסקה בנכס מקרקעין

ע"א 9539/05 מנחם אב בע"מ ואבי רחמים נכסים בע"מ נ. מנהל מס שבח חיפה עובדות 1. מדובר בערעור נגד פסק דינה של ועדת ערר, שבו דחתה הוועדה ערר, אשר הגישו המערערות, ואשר עסק בעיקר בשווי עסקה שנעשתה בין שתי המערערות. 2. המערערת 1 הקימה בעבר בית מגורים על מקרקעין שבבעלותה. בבית המגורים היו קיימות 12 דירות, ובמהלך השנים מאז הקמת בית המגורים - הושכרו הדירות הללו לשוכרים שונים. 3. ביום 15.11.2002 נעשה הסכם בין המערערות, שעל פיו מכרה המערערת 1 למערערת 2 עשר מתוך שתים עשרה הדירות שבבניין. התמורה המוסכמת בעבור עשר דירות אלה הייתה 700,000 דולר בתוספת מע"מ. 4. כל אחד מבעלי המניות של המערערת 1 הפך לבעלים של דירה אחת מבין שתי הדירות שלא נמכרו, במסגרת הליך פירוק של המערערת 1. המשיב קבע, כי שווי העסקה הוא 1,139,000 דולר בתוספת מע"מ. על קביעת המשיב - הגישו המערערים ערר לוועדת הערר. 5. שמאי מטעם המערערים העריך את שווי הדירות, ומהערכתו הוא הסיק, כי המחיר, אשר נקוב בחוזה המכר, תואם את טווח המחירים הסביר, המייצג נאמנה את שווי השוק של הדירות בסביבה. לעומתו, שמאי מטעם המשיב העריך את שווי העסקה בסך של 1,079,076 דולר בתוספת מע"מ. 6. לפני הוועדה התברר, כי, נוסף על הסכמי מכירת 10 הדירות, נעשו כעבור זמן שני הסכמים בין בעלי המניות של המערערת 1 למערערת 2. על פי שני ההסכמים שנעשו בסוף שנת 2003, התחייבה המערערת 2 לשפץ את כל אחת משתי הדירות הללו, וכן את הרכוש המשותף. 7. ועדת הערר בחנה את שני ערכי השמאות; ובסופו של דבר היא קבעה, כי שווי העסקה הוא 905,446 דולר. המערערות טוענות בערעור, כי יש לקבוע את התמורה על פי האמור בהסכם בכתב, שנחתם בין המערערות, הואיל והתמורה נקבעה בתום לב, ובלא שהושפעה מיחסים מיוחדים בין המוכרת לבין הקונה. בית המשפט העליון פסק 1. מהגדרת "שווי של זכות פלונית" בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג-1963 עולה - באופן ברור - כי נקודת המוצא לשווי של עסקה, על פי החוק, אינו הסכום הנקוב בהסכם שבין המוכר לבין הקונה, אלא התמורה שאפשר להשיג בעת מכירה רצונית בין שניים, קרי - שווי השוק. 2. עוד עולה מן ההגדרה, כי התמורה, אשר נקובה בחוזה בין הצדדים לעסקה, אינה הכלל, אלא היא דווקא החריג לו. חריג זה יתקבל, אם יוכיחו הצדדים לעסקה, כי התמורה המוסכמת נקבעה בתום לב ובלא שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים ביניהם. 3. המקרה הזה, אשר לפנינו כאן, מהווה דוגמה מובהקת לתרחיש, שבו מוצדקת עמדתו של המשיב, שלא להכיר בתמורה, אשר נקובה בחוזה שבין הצדדים לעסקה, כמשקפת את שווי העסקה. זאת, מאחר שמתברר, כי המערערת 2 נתנה תמורה נוספת; כוונתנו בזה - (א) לשיפוץ של שתי הדירות, אשר לא נמכרו, ואשר נמצאות בבעלותם של בעלי המניות של המערערת 1; וכן (ב) לשיפוץ של הבניין כולו. 4. על כן, דין הערעור להידחות. ניתן ביום: 25.7.2006