מיסוי דמי שכירות לתושב חוץ מדירת מגורים בארץ

שאלה ------ בבעלות תושב חוץ - יש דירה בארץ, והיא מושכרת למגורים. דמי השכירות החודשיים הם 4,200 ש"ח. לפי הידוע לי - האפשרויות הרלוונטיות לתשלום המס הם: מס בשיעור 10% מכל דמי השכירות (דהיינו: 420 ש"ח); או ניצול הפטור בסך 3,400 ש"ח (מן החישוב: 3,800 - 400) ותשלום מס בשיעור 30% על 800 ש"ח. 1. האם דרך חישוב המס נכונה ? 2. כיצד תושב החוץ משלם את המס המגיע בדרך שבחר ? 3. האם, לעניינו של תושב החוץ, מהיבט המס, מוקצה "מספר תיק" ? 4. האם נדרש תושב החוץ להגיש דוח שנתי ?

תשובה ------ תחילה, אנו מציינים, כי תשובתנו אינה בוחנת את חבויות המס והדיווח בחוץ לארץ על הכנסות משכר דירה בארץ. ועוד אנו מציינים, כי בתשובתנו זו - "יחיד" הוא בין תושב ישראל ובין תושב חוץ.

ככלל, קיימים שלושה מסלולים, הקובעים את המס המוטל על דמי שכירות, המופקים מדירה המשמשת למגורים: (א) פטור ממס; (ב) מס בשיעור מופחת; ו-(ג) מס בשיעור רגיל.

פטור ממס -

חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים) (הוראת שעה), התש"ן-1990 [להלן - "החוק"] קובע, כי יחיד, אשר משכיר דירת מגורים שבבעלותו למטרת מגורים, ליחיד או למוסדות ציבור שאושרו לעניין חוק זה, ואשר יש בידו מסמך בחתימת ידו של השוכר, כי הדירה אכן משמשת את השוכר למגורים בלבד, תהיה הכנסתו מההשכרה פטורה ממס עד לתקרת הפטור החודשית ממס. תקרת הפטור החודשית ממס, החל משנת 2006, היא 3,830 ש"ח לחודש.

אנו מציינים, כי מדובר בהוראת שעה המתחדשת מדי שנה, וכי יש לבדוק אם הוראת שעה זו תחודש גם בשנת 2007 ובשנים שלאחריה. כל שקל, אשר עולה מעל לתקרה זו, מנמיך את תקרת הפטור ממס על פי החישוב להלן:

ההפרש בין סך ההכנסה משכר הדירה (4,200 ש"ח) לבין סך התקרה (3,830 ש"ח) מופחת מסך התקרה והפרש זה מהווה את תקרת הפטור.

הדבר בענייננו הוא: ככל שהיחיד יבחר בחלופת הפטור - הרי שסכום הפטור יהיה:

3,460 ש"ח [(4,200-3,830)-3,830], והיתרה - 740 ש"ח - תחויב במס בידי היחיד בהתאם למדרגות מס החלים על היחיד, כמפורט להלן, כאשר מדרגת המס הנמוכה ביותר היא 30%.

אם מדובר ביחיד, אשר גילו מעל ל-60 שנה - הרי יחולו מדרגות מס נמוכות. מצוין כאן, כי "תושב חוץ" (להבדיל מ"תושב ישראל") אינו זכאי לנקודות זיכוי כמפורט בפקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א-1961 [להלן - "הפקודה"].

בהתאם לחוק, לא יוכל הנישום לדרוש הוצאות פחת במסגרת הכנסתו החייבת. עם זאת, קיימת גישת מלומדים, אשר לפיה יהא הנישום זכאי לנכות הוצאות, אשר הוצאו בייצור הכנסתו במסגרת הכנסתו החייבת שמעל לתקרת הפטור.

חיוב במס

סעיף 122 לפקודה עוסק בסוגיית השכרת דירת מגורים: "(א)יחיד שהייתה לו בשנת המס הכנסה מדמי שכירות מהשכרת דירה המשמשת למגורים בישראל (להלן בסעיף זה - הכנסה מדמי שכירות), יהא רשאי לשלם עליה מס בשיעור של 10% ממנה במקום המס שהוא חייב עליה לפי סעיף 121. (ב) האמור בסעיף קטן (א) יחול רק אם נתקיימו כל אלה:

(1) הכנסתו של היחיד מדמי שכירות אינה הכנסה מעסק, כאמור בסעיף 2(1). (2) היחיד שילם לפקיד השומה את המס החל על ההכנסה מדמי השכירות תוך שלושים ימים מיום קבלתה או ששילם בשנת המס מקדמות לפי סעיף 175.

(ג) על אף האמור בכל דין, יחיד שבחר לשלם מס כאמור בסעיף קטן (א), לא יהא זכאי לנכות פחת או הפחתה אחרת בשל הדירה, או הוצאות שהוצאו בייצור ההכנסה מדמי השכירות ולא יהא זכאי לקיזוז, לזיכוי או לפטור מההכנסה מדמי השכירות או מהמס החל עליה; ..."

קיימות אפוא שתי חלופות לתשלום מס על דמי שכירות, המופקים מהשכרת דירה בישראל:

1.חיוב מס בשיעור מופחת של 10% לדמי שכירות אלה ללא הגבלת תקרה. בחלופה זו אין הנישום רשאי לנכות פחת או הפחתות וכן לנצל זיכויים, ניכויים או פטורים שהוא זכאי להם. מודגש בזה, כי נישום, המעוניין למסות את הכנסותיו על פי מסלול זה, יהיה חייב לשלם את המס על דמי השכירות בתוך 30 יום ממועד קבלתם (למעט נישומים המשלמים מקדמות לפי סעיף 175 לפקודה). 2.תשלום מס שולי על פי מדרגות המס כמפורט בסעיף 121 לפקודה. עם זאת, מדרגת המס המינימלית תהיה בשיעור 30%, למעט יחיד שגילו מעל ל-60 שנה, כאמור לעיל.

מדרגות המס החודשיות, נכון לשנת 2006, הן:

הכנסה חודשית שיעור מס 0 ש"ח - 4,280 ש"ח 10% 4,280 ש"ח - 7,620 ש"ח 22% 7,620 ש"ח - 11,440 ש"ח 29% 11,440 ש"ח - 20,420 ש"ח 36% 20,420 ש"ח - 35,370 ש"ח 37% מעל 35,370 ש"ח- 49%

מצוין בזה, כי מדרגות המס צפויות להשתנות עד שנת 2010.

בחלופה זו - רשאי הנישום לנכות פחת או הפחתות, וכן לנצל זיכויים, ניכויים או פטורים שהוא זכאי להם.

תחולת הוראות הסעיף

כדי ליהנות מהטבות המס (פטור ממס או תשלום מס בשיעור מופחת) - יש לוודא, כי עסקינן בדירה המשמשת למגורים, וכי הכנסתו של היחיד אינה הכנסה מעסק; קרי: ליחיד אין דירות אחדות שאותן הוא משכיר; וכך, פעילותו זו אינה מגיעה לכדי פעילות עסקית.

חובות דיווח ואופן תשלום המס

1.יחיד, הבוחר בחלופת הפטור ממס - אינו חייב להגיש דוח לרשויות מס הכנסה כל עוד הכנסתו משכר הדירה אינה עולה על תקרת הפטור. ככל שהכנסתו משכר הדירה עולה מעל לתקרת הפטור, כבמקרה דנן, יגיש היחיד דוח אישי בסוף השנה.

2.יחיד, הבוחר בחלופת תשלום מס מופחת - יחויב בתשלום המס בתוך 30 יום מקבלת תשלום שכר הדירה. הדיווח יהיה באמצעות טופס דיווח מקוצר. בחלופה זו אין צורך להגיש דוח שנתי, כל עוד סך הכנסתו של היחיד לא עלתה על 270,000 ש"ח בשנה.

3.יחיד, הבוחר בחלופת תשלום מס על הכנסתו משכר דירה בהתאם למדרגות המס - יגיש דוח אישי בסוף השנה.

בכל מצב שבו ליחיד - תושב ישראל או תושב חוץ - יש הכנסות חייבות משכר דירה בישראל (כבמקרה דנן), יש לפתוח תיק במשרדי מס הכנסה לשם דיווח הכנסות אלה.

הוראות אמנה למניעת כפל מס ככל שקיימת אמנה למניעת כפל מס בין ישראל למדינת תושבותו של היחיד - הרי יש לבחון את הוראות הסעיפים הרלוונטיים באמנה זו, ולאורן יש לבחון אם הכנסה משכר דירה: או תמוסה בישראל, או תמוסה במדינת תושבותו של היחיד, או תמוסה בשתי המדינות גם יחד, תוך קבלת זיכויים ממסי חוץ.

הכותבים - ממשרד BDO זיו האפט, רואי חשבון ויועצים עסקיים.