מילכוד המס במכירת דירת מגורים לאור הלכת לבנון

חוק מיסוי מקרקעין עובר בשנים האחרונות מהפכות גדולות אם בדרך של תיקוני חקיקה משמעותיים (ר' תיקון מס' 50, 55 ותיקון עקיף מס' 56) ואם בדרך של חקיקה שיפוטית. דוגמא יפה לחקיקה שיפוטית אשר לה השלכות רבות ניתן למצוא בפרשת עליזה לבנון (ע"א 2622/01 מנהל מס שבח נ' עליזה לבנון, ניתן ביולי 2003).

באותו עניין נדרש בית המשפט העליון להכריע לראשונה בשאלה האם ההקלה ממס רכישה הקבועה בתקנה 20 לתקנות מס רכישה וענינה מכירה של זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו, חלה גם על בני זוג ידועים בציבור? במלים אחרות –האם המונח "בן זוג" אשר בהגדרת "קרוב" כולל גם את ה"ידוע בציבור".

בית המשפט העליון מפי כב' הנשיא ברק קובע , בדרך של פרשנות אקטיבית של מונחים בחוקי המס, כי המונח "בן זוג", אשר בהגדרת קרוב בתקנות מס רכישה כולל גם "ידוע בציבור". משכך, זכאים בני זוג "ידועים בציבור" להקלה במס רכישה בעת העברת זכות במקרקעין.

תתכן דעה לפיה השוואת מעמדם של הידועים בציבור למעמד בני הזוג הנשואים חלה לא רק לעניין הקלות המס אלא גם לעניין החיוב במס. יתר על כן, במקרים מסוימים קביעת בית המשפט שוללת את הפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים אשר הוענק עד כה במסגרת הוראות פרק חמישי 1 לחוק מיסוי מקרקעין. במה דברים אמורים? עד מתן הפסיקה בפרשת לבנון הפסיקה ראתה "בני זוג" רק כבני זוג נשואים. כך למשל בפרשת דינה מור (עמ"ש 2979/97 דינה מור נ' מנהל מס שבח) עלתה השאלה, מה דינה של מכירת דירת מגורים, שמוכר יחיד מהתא המשפחתי בטרם נכנס לתא המשפחתי תוך קבלת הפטור ממס שבח והאם יש בה כדי למנוע מבן הזוג האחר למכור דירת מגורים שרכש לפני תקופת הנישואין, לאחר תקופת הנישואין ולקבל את הפטור ממס שבח? ועדת הערר קבעה כי מכירה של דירת מגורים שבבעלות אחד מבני הזוג בפטור ממס שבח, לפני הנישואין, ומכירה לאחר הנישואין של דירה, שבבעלות בן הזוג האחר לפני הנישואין, לא תיחשב כמכירה שנייה של התא המשפחתי. אי לכך, המוכר יהיה זכאי לפטור לפי הוראת פרק חמישי 1 לחוק. כל זאת, כל עוד לא התגורר בן הזוג האחר בדירה ולא היתה לו זיקה קניינית, או זיקה אחרת לדירה הנמכרת.

הלכת דינה מור יצרה תכנון מס, לפיו בני זוג כלכלו את צעדיהם עוד קודם ליום הנישואין באופן שבו אחד מבני הוג היה מוכר את דירת המגורים קודם ליום הנישואין על מנת שלא לחסום את בן הזוג השני מלמכור את דירתו בפטור ממס לאחר מועד הנישואין.

בפועל, הלכת לבנון עיקרה את ההקלה שנקבעה בפרשת דינה מור. אמור כי הבחינה האם התא המשפחתי זכאי לפטור לא תעשה ממועד הנישואין אלא ממועד קודם לו – המועד בו הוגדרו בני הזוג כ"ידועים בציבור". משמעות הדבר הינה כי אם במועד שבין היות בני הזוג "ידועים בציבור" ועד ליום הנישואין מכר אחד מבני הזוג דירה בבעלותו בפטור ממס שבח, הרי על בני הזוג יהיה להמתין ארבע שנים על מנת לקבל פטור נוסף ממס שבח בהתאם להוראות סעיף 49ב(1) לחוק ולא יוכלו למכור את הדירה האחרת בפטור ממס שבח מיד לאחר הנישואין.

פרשנות משפטית זו מוכרת ליועצים המשפטיים במשרדי מס שבח. יחד עם זאת, למיטב ידיעת הח"מ טרם הוחלט במשרדי מס שבח האם להפעיל פרשנות זו ובכך לשלול פטורים רבים למבקשים וזאת בעיקר נוכח העובדה כי לא קיים מרשם ידועים בציבור או אפשרות טכנית לסווג בני זוג כידועים בציבור טרם נישואיהם. בכל מקרה, עד אשר רשות המסים תפרסם את עמדתה המפורשת בסוגיה זו מומלץ להצטייד במקדמי ביטחון נאותים בחישוב הזכאות לפטור ממס שבח.