ענף הנדל"ן: האם 2006 תהיה השנה הגדולה שלו?
ענף הנדל"ן בישראל גילה בשנה האחרונה סימני התעוררות, זאת לאחר קיפאון עמוק שנמשך כ5- שנים. הראשונה להצטרף לחגיגה היתה הבורסה. מדד נדלן ובינוי עלה לקראת סוף השנה בשיעור חד של 44%, זאת לעומת עליה של 22.8% ב-2004 ועליה של 34.1% ב-2003. נזכיר, כי בתחילת ינואר 2005 התפרסם מדד ת"א נדל"ן 15, שכלל את 15 המניות בעלות שווי השוק הגבוה ביותר בענף "נדל"ן ובינוי", וכן חברות השקעה, שמרבית הכנסותיהן נובעות מתחום הנדל"ן. הרכב המדד מתעדכן אחת לחצי שנה, בתחילת ינואר ויולי. מדד ת"א נדל"ן 15 עלה מתחילת השנה ב-43.17% זאת לעומת מדד ת"א 25 המדובר כל כך שעלה ב-33.9% ומדד ת"א 100 שעלה ב-30.4%. ורמים רבים במשק מעריכים כי העליות שנרשמו במדד נדל"ן 15, הן רק ההתחלה בהתאוששות של ענף שידע שנים קשות וארוכות. למרות העליות הלא מבוטלות כלל שעשו השנה מניות הנדל"ן, עדיין לא ראינו את "החגיגה" בשוק הנדל"ן האמיתי של ישראל. כלומר - בשטח. הענף המוחשי של בנייה למגורים המשיך לנוע בקפאון המאפיין אותו בשנים האחרונות גם ב-2005. אך יחד עם זאת, ישנם מספר אינדיקטורים עיקריים שעשויים להצביע על שינוי מגמה בשוק זה כבר בתחילת השנה החדשה: הרפורמות שמנהיג בנק ישראל בהשקעה בתחום הנדל"ן והתשתיות, כמו הקלות והטבות לתושבי חוץ בהשקעה בישראל, הקטנת מסים וצמצום הבירוקרטיה, עשויות להגביר את זרמי ההון המגיעים מחו"ל להשקעה בתחום התשתית והנדל"ן. גם השיפור במצב הגיאופוליטי בישראל לרבות תהליך ההתנתקות מעודד השקעות בנדל"ן המקומי. עוד גורם עליו מדובר לאחרונה כזרז פוטנציאלי בשוק זה הוא ההרחבה באפשרויות גיוס ההון בשוק ההון המקומי המובלת על ידי הרגולטורים: רשות ניירות ערך, האוצר ומשרדי הממשלה השונים. מדובר בהוזלת עלויות המימון המנוצלות על ידי חברות הנדל"ן. בתחילת שנת 2006 יכנס לתוקפו החוק המתיר הקמת קרנות להשקעה בנדל"ן המכונות: REIT. בכך תצטרף ישראל למדינות מובילות בעולם המערבי בהן קיימת חקיקה מיוחדת בנושא. הריטים הנן חברות שעיקר עיסוקן הוא בהחזקה וניהול של נכסים מניבים מסוגים שונים. פעילות זו תאפשר גם למשקיע הקטן להשקיע ישירות בנדל"ן מניב. קרנות מסוג זה קיימות בכל העולם ובמיוחד פעילות בארה"ב, קנדה ואירופה. קרנות הריט צפויות לשנות את כללי המשחק בשוק הנדל"ן המניב בישראל ולהפיח רוח חיים בענף מדשדש והרדום הזה. חלק מהרוח החדשה כבר החלה לגרום להעברת בעלויות בענף הקניונים לקראת סוף 2005. קבוצות גדולות החלו להיערך למהפיכה שבדרך. לדברי שר השיכון והבינוי שפרש, הרצוג: "היוזמה למהלך חשובה ביותר ובין היתר, על רקע המיתון השורר בשוק הנדל"ן, מצוקת האשראי בענף הבנייה והצורך ליצור בשוק ההון הישראלי כלי השקעה נוסף בתחום הנדל"ן המניב". עוד הוסיף השר הרצוג כי, "הצעת חוק זו מהווה פריצת דרך שיכולה לשנות את פניו של ענף הנדל"ן בישראל, כשם שעשו קרנות ההון סיכון בענף ההי-טק. האנליסט יובל בן זאב, מבית ההשקעות כלל פיננסיים בטוחה, מסר ל-Bizportal, כי בהתייחסות למניות חברות הנדל"ן נתייחס לשלוש קבוצות עיקריות: הראשונה היא של חברות הפועלות בייזום נדל"ן. בין החברות המובילות בקבוצה זו נמצאות אפריקה ישראל, אזורים (הנמנת בקבוצת אי.די.בי. עליה נמנית גם כלל פיננסים בטוחה), שיכון ובינוי דרך החברה הבת שיכון עובדים, דמרי ואחרות. חברות אלו מושפעות בעיקר מהביקוש לנדל"ן למגורים באזורים בהן הן פועלות. שלוש האחרונות פועלות בעיקר בישראל ומושפעות במידה רבה מהביקוש לנדל"ן בשוק המקומי, הנמצא בשפל זה מספר שנים. לדברי בן זאב, סימנים להתעוררות אפשרית בשוק המקומי ניתן למצוא בהצטיידות החברות בחטיבות קרקע לבניית פרוייקטים עתידיים. להערכת בן זאב, העלייה בהיקף התעסוקה ובגובה השכר במשק, לצד עלייה בביטחון הכלכלי יביאו בסופו של דבר לגידול בביקוש לנדל"ן בשוק המקומי. באשר לפעילות חברת אפריקה ישראל בנדל"ן בחו"ל, החברה פעילה במקביל במספר רב של פרוייקטים במרכזי ערים ברחבי העולם (ניו יורק, מיאמי, לאס וגאס, מוסקבה ועוד). פוטנציאל הרווחים הגלום בפרוייקטים אלו הינו עצום, אולם מנגד ניצבת החברה בפני חשש מהתפתחות בועת נדל"ן עולמית, אשר תוביל לירידת ביקושים וירידת מחירים, באופן שישאיר את החברה עם מלאי קרקעות ופוטנציאל לא ממומש. התחום השני הינו התחום של חברות בתחום הנדל"ן המניב. בין החברות המובילות בקבוצה זו נמצא את דלק נדל"ן, אלקטרה נדל"ן, גב ים (חברה בקבוצת אי.די.בי. עליה נמנית גם כלל פיננסים בטוחה), ארזים ואחרות. חברות אלו מאופיינות בגישה פיננסית לנדל"ן. תחום פעילותן הוא בדרך כלל רכישת נכסים במחיר המבטא תשואה הגבוהה מעלות הכסף (מרווח פיננסי) תוך זיהוי הזדמנויות בשווקים בהם הן פועלות. חברות אלו ביצעו בשנים האחרונות מספר השקעות מוצלחות שהניבו תשואה גבוהה ביותר, אולם חשוב לשים לב כי עליית הערך המשמעותית נובעת במידה רבה גם מירידת התשואות בשווקי הנדל"ן המניב. התחום השלישי, הוא תחומן של החברות המשלבות יזמות בנכסים מניבים, לדעת בן זאב. בקבוצה זו ניתן להצביע על שתי חברות מובילות: גזית גלוב וג'י.טי.סי. (מקבוצת קרדן). שתי החברות מאופיינות בפעילות של השקעה בנכסים מניבים, הכוללת פעילות נמרצת של ייזום נכסים חדשים והשבחת נכסים קיימים. שתי החברות הוכיחו יצירת ערך לבעלי המניות המשלבת השבחת נדל"ן ומהלכים פיננסים בעסקאות תשואה. גורם נוסף המצביע על אמון בינלאומי בשתי החברות הוא העובדה שחברות אלו גייסו בהצלחה הון וחוב בשווקים הבינלאומיים (ג'י.טי.סי. פולין והחברות אקוויטי 1 ופירסט קפיטל מקבוצת גזית גלוב). התמורות שחלו בענף הנדל"ן עשויות להתחוור כקטנות למדי לעומת מה שמצפה לנו ב-2006. התזוזות גם בתחום הרגולציה וגם בכלים החדשים שיגיעו לשוק ההון המקומי מזמנות שנה מרתקת במיוחד לענף הנדל"ן המקומי, לראשונה מזה תקופה ארוכה. בסיכום השנה הבאה, אם הכל יילך כשורה, נגלה ש-2005, היתה מה שהיתה 2004 לועדת ועדת בכר – שנת ההכנה.