משרדי השיכון והאוצר הצהירו לפני כשנתיים כי הם מתחייבים להביא לפתרון משבר הדיור בישראל. זו בהחלט הצהרה חשובה לכל בית בישראל, אך הדרך שבה בחרו הקברניטים יוצרת את התוצאה המאוד הפוכה – החמרת בעיית הדיור דרך זינוק במחירים, עליית שכר הדירה וירידה מתמשכת בהתחלות הבנייה. אחד מהצעדים שעלול להחמיר מאוד את הבעיה בשוק הדיור הוא הטלת מס כבד על בעלי דירה שלישית ומעלה שיגיע עד ל-18 אלף שקל בשנה לדירה מגורים. כך או כך, ברור לכולם שלפחות חלק מהמס החדש יתגלגל אל ציבור השוכרים ורק יחמיר את הבעיה שלו.

אחת הסיבות העיקריות לכישלון תכניות הדיור היא תיעול המשאבים למלחמה בגורמים שדווקא היו הממתנים בשוק הנדל"ן והם המשקיעים שדאגו בשנים האחרונות להיצע של דיור להשכרה. בכל המדינות ברחבי העולם הממשלות דווקא מעודדות משקיעים מוסדיים לבנות דירות להשכרה כדי לייצר אלטרנטיבות זולות להשכרה. באותן מדינות האלטרנטיבה המועדפת היא מגורים ארוכי טווח בשכירות.

על פי נתוני השמאי הממשלתי, עלו מחירי הדירות בישראל בשיעור של 2.5% ברבעון השני של 2016, וב-12 החודשים האחרונים ב-8%. אם נביט על קצב עליית מחירי הדירות טרם השבעת הממשלה הנוכחית נוכל ללמוד שבשנה וחצי האחרונות קצב עליית המחירים דווקא התגבר ולא האט בהשוואה לשנים 2014-2013. כלומר, כל תכניות הממשלה הנוכחית ובפרט – המלחמה המתנהלת כנגד המשקיעים רק מחמירה את עליית מחירי הדיור וגרוע מכך – על פי עדויות של שוכרים מהשטח מקפיצה בחדות את מחירי השכירות.

במצב החמור כיום לא אשמה הממשלה הנוכחית, אלא חוסר תכנון ואסטרטגיה בשוק המגורים בישראל – אף ממשלה לא התוותה תכנית ארוכת טווח לבנייה בישראל, כזו שהתבססה על הביקושים הצפויים. התוצאה שנוצרה היא מחסור חמור ביחידות דיור, בעיקר בשוק השכירות – מצב שגרם למשקי בית רבים להבין שאין אלטרנטיבה בשכירות ארוכת טווח ולהבין שהאלטרנטיבה היחידה שקיימת היא רכישת דירה למגורים. פרויקטים להשכרה ארוכת טווח שיזמה למשל עיריית תל אביב, אך בהגבלה ל-5 שנים הוכיחו כי שהציבור מוכן לשכור דירות במחיר הוגן לטווח ארוך תמורת הבטחה כי הדירות אכן מושכרות לטווח ארוך. חלק מהשוכרים באותם פרויקטים מוזלים אף הביעו מורת רוח על העובדה כי הפרויקט מוגבל ל-5 שנים בלבד ולא ניתן להישאר בדירה, כפי שקורא למשל בברלין לטווחים של 20 ו-30 שנה.

• מגבלת האשראי שתקבור את החלום לדירה של רבבות צעירים
• הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מה המסקנה שצריך להסיק משרד האוצר? לעתים הפתרון הוא לא ללכת נגד הזרם אלא יחד עימו. אם יש כספים רבים בישראל שמעוניינים להשקיע בנדל"ן לטווח ארוך, אז ניתן לתעל אותם, ללא מאמץ להוזלת המחירים עבור הזוגות הצעירים. משרד האוצר יכול בנקל, ליזום מכרז עבור קרן שבה יושקעו כספי הציבור ומשקיעים מוסדיים שתכליתה יהיה בנייה להשכרה. הקרקעות שיוקצו אל הקרן יגלמו הנחה כפי שיש במחיר למשתכן וכך – התשואה מהשכרה תהיה גבוהה, בכפוף להתחייבות כי יוצע פטור מלא ממס ומחירי השכירות יהיו נמוכים משמעותית ממחירי שוק. השוכרים יזכו גם לשכירות הוגנת ותחזוקה ברמה גבוהה מאוד על ידי חברה חיצונית – והמשקיעים שיוכלו לרכוש יחידות דיור או חלקים מיחידות דיור יזכו לתשואה נאותה. בדרך זו יוכלו מחירי השכירות לרדת ולתעל את כל הכספים של המשקיעים שמופנים לטענת האוצר להעלאת המחירים, דווקא להורדתם.

משרד האוצר חייב לשנות גישה ולהבין שהדרך שבה הוא נוהג רק מחמירה את הבעיה בשוק הדיור. דווקא הגדלת נתח המשקיעים, כפי שקורה בערים ומדינות רבות בעולם כמו ברלין, ציריך, אטלנטה, רוצ'סטר ועוד רבות מייסד שוק שכירות מוסדי ואף מגדיל את גמישות המגורים של הציבור במקרה של שינוי תעסוקה. רכישת דירה למגורים יוצרת קיבעון לאזור מגורים ספציפי ומונעת מהפרטים להתקדם ולהשתדרג בין עבודות ועסקים. העתיד הוא בגמישות במקום מגורים ורק בניית שוק גדול של דיור להשכרה יוכל לתת לכך מענה.