השפנים החדשים: מיסוי בעלי 3 דירות? "פתרון" שרק מייצר כותרות

כפי שרובכם יודעים, שר האוצר משה כחלון מקדם חוק שעל פיו יוטל מס על מחזיקי שלוש דירות ומעלה. מדובר בהחלטה פופוליסטית, שברור שאינה עולה בקנה אחד עם שוק קפיטליסטי וכלכלה חופשית. קיימות אפשרויות לפתור את משבר הדיור על ידי יצירת היצע משמעותי של דירות, על ידי זירוז הליכי התחדשות עירונית כמו פינוי בינוי, הקלת הביורוקרטיה התכנונית, הבאת עובדים זרים לענף, ביצוע יחידות דיור ע"י המדינה ועוד, אבל במקום זה - שוב מחפשים שפנים.

סיטואציה שאני מרבה להיתקל בה בשנים האחרונות היא צעירים, עד גיל 40, עם הון עצמי של כחצי מיליון שקל (חיסכון, הלוואות ועזרת המשפחה), שעדיין לא מתאפשרת להם קניית דירה באזור המרכז, שם גדלו ונשארו לגור. אז מה הם עושים? קונים מספר דירות קטנות להשקעה וממשיכים לשכור דירה במרכז. הם קונים דירות קטנות בנות 2-3 חדרים באזורי הפריפריה המרוחקת כמו באר שבע, ירוחם, דימונה, הקריות, עכו, עפולה ועוד. לעתים הצעירים הללו רוכשים את הדירות בשותפות עם חברים או משפחה ממעגל שני, וזה אומר שיחול עליהם התיקון לחוק מכוון שהוא נוגע בכל אדם שמחזיק בשליש דירה ומעלה.

באזורי הפריפריה מחירי הדירות נמוכים, וזה אומר שעל הדירה הראשונה ישלם אותו צעיר 25% הון עצמי, כ-100,000 שקל, ועל הדירה השנייה והשלישית שם כ-250,000 שקל על כל דירה. מיותר לציין שלאותם סכומים לא קטנים הצטרף בזמן הרכישה של הדירה השנייה והשלישית מס רכישה גבוה של 8% ששווה כ-80,000 שקל. סך הכל, שווי הדירות לזמן שנקנו הוא כ- 1.4 מיליון שקל - פחות מדירת 4 חדרים בפתח תקווה או באר יעקב, ואפילו לא מתקרב למחירי תל אביב.

בהיעדר חלופות השקעה בעקבות סביבת ריבית נמוכה והלוואות זולות מאותה הסיבה, אפשר להבין את החבר'ה הצעירים שעשו פעולה זו. בנוסף, יש לקחת בחשבון שמאז שקנו בשנים האחרונות התרחשה עלית מחירים ואותן דירות שקנו בכ-400,000 שקל שוות היום כ-600,000 שקל ומעלה.

• באר יעקב: היתר ראשון להתחדשות עירונית – פרויקט של 1,880 דירות יוצא לדרך
• הביקוש משתולל בבני ברק; הרשות זימנה דמויות מרכזיות לחקירה בשל בנייה לא חוקית

כעת, השפן  החדש של כחלון רוצה לגבות מהם מס שיוטל על הדירה השלישית בגובה אחוז משוויה של הדירה עד לתקרה של 1,500 שקל לחודש לדירה, משמע 18 אלף שקל בשנה. זה כמובן אבסורד, שכן כל הכנסותיה של הדירה משכירות מגיעה לכ-2000 שקל לחודש. זאת אומרת שגובה המס על הדירה השלישית יהיה כ-500 שקל לחודש, על פי חישוב של 1% מ-600 אלף שקל חלקי 12 חודשים, שככל הנראה יגרור את בעלי הדירות להעלות את גובה השכירות, מה שיפגע ישירות באוכלוסיות החלשות ששוכרות את הדירות הללו.

כדי לשים את המספרים בפרופורציות: מס הרכישה ששילמו אותם "משקיעים" משתווה ל-13 שנים מס על ריבוי דירות!

לא יתכן שהמס יהיה זהה לכולם, הן לאותם צעירים שרכשו מספר דירות קטנות בפריפריה ושמהשכרתן הם מממנים את מחירי השכירות במרכז הארץ, והן לאדם אמיד שגר בתל אביב בדירה בשווי 10 מיליון שקל, והחליט לקנות להשקעה דירה נוספת בתל אביב בשווי 5 מיליון שקל ודמי השכירות בגינה הם כ-8,000 שקל לחודש. אצלו השפן לא ידפוק בדלת כדי לגבות את המס הפופוליסטי.

מהצד השני, התקבלה החלטה נוספת שקובעת כי ייקבע מנגנון מקוצר לחיוב במס שבח בשיעור של 20% בלבד מהשבח. פועל יוצא שצפויים להרוויח ממנו רוכשי הדירות להשקעה שרכשו החל מ-1.1.2014, שיחסכו 5% במס השבח שעומד היום על 25%. החלטה זאת עשויה להתבטא בחסכון של כ-10,000 שקל ממכירת דירה ששוויה 600,000 שקל (ונרכשה לפני כשנתיים ב-400,000 שקל).

• טראמפ הוא פיל בחנות חרסינה, אבל לא ישבור את הכלים
• ההיגיון מאחורי השיגעון - מה טראמפ מנסה להשיג ולמה ייתכן שהנפילות ייעצרו?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

לסיכום, במקום להמשיך ולעסוק בפתרונות קוסמטיים והיקפיים שיוצרים בעיקר כותרות, הגיע הזמן שהממשלה, שר האוצר וראש הממשלה ב-8 השנים האחרונות יטפלו בבעיות האמתיות בשוק הנדל"ן – היצע הדירות.