עלילות פישמן ברוסיה: חנך קניון ב-98% תפוסה, "אני יודע, זה נזם זהב באף חזיר"

מירלנד (מירלנד פיתוח) מקבוצת פישמן ערכה החודש את טקס הפתיחה של הקניון בעיר סאראטוב שברוסיה. מדובר בקניון חדש ונוצץ בשטח להשכרה של כ-27.5 אלף מ"ר. לשם השוואה - היקף השטח להשכרה בקניון רמת אביב של מליסרון עומד על קצת פחות מ-18 אלף מ"ר. האמת ששני הקניונים אפילו מעט דומים, לגבי כל מה שמסביב - צריך להיות שם בשביל להבין. דומה לצפון לת"א זה לא (אפילו לא לדרום ת"א) - אז נתחיל מהתחלה.

כאשר נוחתים ברוסיה נוחתים במוסקבה, ושם הכבישים עמוסים במרצדסים, לקסוסים ושאר רכבי יוקרה. בכניסה לעיר יש אזורי קניות עצומים שפעילים ועוד כאלו שבבניה. מוסקבה זו עיר ענקית של כ-15 מיליון תושבים (רבתי), זו עיר של אנשים ממעמד סוציו אקונומי גבוה ביחס לשאר הערים ברוסיה וזה כמובן יתרון למי שמקים שם קניון. סאראטוב זו עיר של אנשים ממעמד סוציו אקונמי ממוצע מינוס וזה חיסרון, ההבדל הוא שבסארטוב אין כמעט כלום חוץ מהקניון הזה. ממש כלום. אה, צריך גם לומר פרט "שולי" - סארטוב זו עיר של קצת יותר ממיליון תושבים (רבתי), בערך כמו ת"א וירושלים ביחד. והכל קפוא, להסתובב בחוץ זה פשוט לא רלוונטי.

נחתנו ליד סארטוב אחרי טיסה של כשעה ממוסקבה. הכל מושלג, קור אימים - מינוס 19 מעלות בחוץ. האוטובוס נוסע לכיוון הקניון מלווה בניידת משטרה צווחנית שלא בדיוק מתחשבת ברמזורים, כאילו קיבלה פקדה - תביא את הפריץ לקניון. ומהר. בדרך האוטובוס חולף על אין סוף בתים נמוכים, חלקם מתפרקים יותר, חלקם מתפרקים פחות. כעבור חצי שעת נסיעה - גוש בטון שונה בנוף נגלה לנגד עינינו. קניון Triumph.

"כשבאתי לפה זה היה שטח של מפעל, לא היה פה כלום. זה היה נראה מבנה מתפרק" אומר לי אליעזר פישמן שהגיע לקניון לאירוע הפתיחה. הקניון עצמו היה עמוס מבקרים, כמו קניון ישראלי ביום חג. בחוץ, כאמור, מינוס 19 והקניון נראה כמו מפלט לעיר שלמה. 98% אחוז תפוסה בשטחי ההשכרה של הקניון בהחלט ניכרים, הקניון נראה כמו קניון שעומד על הרגליים.

עבור פישמן שרכש את הקרקע לקניון בשנת 2006, היה זה ביקור ראשון בקניון מאז נפתח למרות שהקניון פתוח כבר כחודשיים בהשקה שקטה. "אם אני מתרגש? זה לא עניין כזה. לי הסיפוק שלי זה לראות שמשהו שעשיתי מצליח, ושזה משהו שאף אחד אחר לא היה מעז לעשות", אומר לי פישמן כאשר אנחנו מסתובבים בקניון.

בשביל להבין למה פישמן מתכוון כשהוא אומר "משהו שאף אחד אחר לא היה מעז לעשות, צריך להגיד שפישמן הוציא על הקמת הקניון כמעט 100 מיליון דולר. מי שמסכל סביב בסאראטוב - לא יכול להבין איך מישהו בכלל מעלה על דעתו לשים פה סכום כזה. "זה עניין פשוט, מיליון אנשים שמרווחים סביר ואין פה שום קניון אחר. זה הכל", אומר פישמן.

בקניון אנחנו משאירים את האוטובוס ונוסעים בשיירת ג'יפים יוקרתיים של העירייה לכיוון בניין המושל (כמובן בליווי משטרתי). אם זה היה קורה בארץ, זה היה מגיע לכותרות הראשיות - הון-שילטון!!! ברוסיה, זה הכי נורמלי בעולם ואף אחד לא מרים גבה. אנחנו מגיעים לבניין העירייה, פישמן ובנו אייל מתקבלים בכבוד גדול. גם המושל של סאראטוב מבין שלא בכל יום ואולי גם לא בכל מאה שנה, מגיע מישהו ששם 100 מיליון דולר על העיר שלו. כמובן שהוא מנצל את הבמה להתחנן בפני פישמן שיבצע השקעות נוספות. "הבושה הכי גדולה שלי היא שאין לנו פה בית מלון", אומר מושל סאראטוב לפישמן ומקווה לטוב.

בגלל שהקניון פעיל רק חודשיים, קשה עדיין לאמוד את הפדיונות. במירלנד מעריכים את ה-N.O.I השנתי ב-12.2 מיליון דולר, כלומר תשואה של כ-13%. אם ניקח בחשבון שהתשואה על הקניונים בארץ נעה סביב 6%-7%, נבין מה פישמן מחפש שם. "מבחינתי זה נזם זהב באף של חזיר. אבל אני גם חושב שהחזיר הזה יהיה קצת יותר יפה עם הזמן" כך מסכם פישמן את השיחה שלנו בעניין הקניון החדש שלו בסאראטוב.

סביב מיליון דולר ומקבלים בית כשכל הצנרת עדיין בחוץ

מלבד הקניון בסאראטוב, למירלנד יש עוד מספר נכסים ברוסיה כאשר החלוקה היא 63% מסחרי ועוד 37% מגורים. מירלנד בונה מתחם וילות כשעה נסיעה ממוסקבה (תלוי בפקקים, ויש הרבה) - Western residence שמו. מדובר ב-163 יח"ד שמתוכננות בשני שלבים. החלק הראשון כבר גמור - 77 יח"ד, מהן 16 נמכרו. טווח המחירים במתחם נע בין 600 אלף דולר לדירה פשוטה בתוך בניין מאורך ועד 2 מיליון דולר לוילה הגדולה ביותר.

מהכביש הראשי לוקחים ימינה, נוסעים על כביש צר שבצדדיו שדות שלג עצומי מימדים. כעבור כמה דקות של נסיעה מגיעים למתחם וילות מרשים (מכוסה בשלג כמובן). מצב אחד של הכביש זה חלק א' שבנוי לחלוטין, מהצד השני - חלק ב' שעדיין לא הוקם. מדהים לראות איך ברוסיה מוכרים דירות - בקושי קירות יש שם, שלא לדבר על ריצפה, טיח או כל סוג אחר של גימור. מסתבר שככה זה ברוסיה, אחרי שקונים דירה, צריך לשים עליה עוד 500 דולר למטר בשביל לבנות את החלק הפנימי שלה, כלומר להוסיף עוד משהו כמו 100-200 אלף דולר.

במוסקבה ביקרנו גם גם במתחם המשרדים של מירלנד ובו 7 מבנים עיקריים, לא גבוהים מידי - 4 מבנים השייכים תחת השם Hydro&Mag, עוד 2 בניינים תחת השם Century בהם למירלנד יש 50% ועוד בניין אחד חדש תחת השם Tamiz. אין שם שמות גדולים מידי, זה לא דויטשה בנק או גזפרום ששוכרים פה משרדים, ובכל זאת התפוסה היא של כ-90% ב-5 מהמבנים המאוכלסים. ה-Tamiz הוא חדש ורק עכשיו מתחיל להיות משווק ועוד אחד (חלק מה-Hydro&Mag) פשוט נשרף ונמצא כעת בשיפוצים, כלומר לא מאוכלס.

ה-Hydro&Mag מוערך ה-114.3 מיליון דולר עם N.O.I של 14.9 מיליון דולר. ה-Tamizמוערך ב-70.8 מיליון דולר עם N.O.I של 8.9 מיליון דולר וה-Century מוערך ב-87.6 מיליון דולר עם N.O.I של 10.1 מיליון דולר.

אני משתדל שלא להעליב ובכל זאת אני אומר לפישמן שהמתחם נראה בסדר, הנתונים שלו יפים אבל דבר אחד הוא לא - הוא לא מרשים, זה לא הטיימס סקוור שלבייב קנה בניו יורק וגם לא בניין ה-HSBC של נוחי. לפישמן היה הסבר פשוט, "כשמתחילים לדבר איתי על יפה או לא יפה, אני תמיד אומר - אני לא הולך לגור פה, אותי מעניין אם רווחי או לא רווחי. זה הכל"

המשפט הזה של פישמן מתמצת מצוין את הביקור בנכסי מירלנד ברוסיה. לא ראינו מבנים שמוציאים את העין והמצלמה לפעמים נשכחה בכיס, אבל מה שכן יש שם זה ביזנס רציני, לא חיפוש אחר חלומות כפי שרוסיה לעיתים נתפסת כשמסתכלים מרחוק. ביזנס אמיתי.

*הכתב היה אורח של קב' פישמן ברוסיה.