בועת נדל"ן? "ההצהרות של הממשלה רק גורמות להמשך עליית המחירים"
לפי דו"ח תמונת משק הנדל"ן של פרויקט "הסנאט", המביא מידי שבוע לחברי הכנסת מידע חיוני לפעילותם הפרלמנטרית, עליית מחירי הדירות אינה תופעה חולפת אלא מגמה הנמשכת כבר 3 עשורים.
לפי נתוני הדו"ח, רמת המחירים הנוכחית קרובה לרמה ששררה בשוק הנדל"ן בתחילת שנות האלפיים, לפני המשבר הקודם, ולכן לא ניתן להסיק שקיימת בועה בשוק הדיור. הדו"ח מפרט את הגורמים לעליית מחירי הדיור ומגלה כי אלו ממשיכים ועולים בעיקר משום שבישראל קיימים פערים עצומים בין היצע לביקוש בשוק הדיור. נוסף על כך הצהרות חוזרות ונשנות של חברי ממשלה בדבר הורדת מחירי הדיור יוצרות אפקט הפוך ולמעשה רק מגדילות את הפערים הקיימים.
בדו"ח נקבע כי הגידול הטבעי הגבוה במערב, העומד על כ-1.8% בשנה, יחד עם השיפור במצב הכלכלי שהוביל להגדלת ההכנסה הפנויה והיכולת לרכוש נכסי נדל"ן הובילו לעלייה גוברת בביקוש. שני החסמים העיקריים המשפיעים על ההיצע לפי הדו"ח הם המונופול של מנהל מקרקעי ישראל על הקרקע והליכי התכנון והבנייה המסורבלים.
זיו רובין, כלכלן במרכז מאקרו לכלכלה מדינית, אומר כי "מנהל מקרקעי ישראל, שמתפקד דה-פקטו כבעלים הבלעדי כמעט של קרקע במדינה, מפשיר קרקעות לבנייה למגורים בכמות קטנה מאוד ובטפטוף, מתוך שאיפה למקסם את מחירי הקרקע. הפשרת הקרקעות האיטית והמוגבלת היא הגורם העיקרי למספר הנמוך של התחלות בנייה למגורים, ובעקבות זאת למספר הנמוך של דירות חדשות שנכנסות לשוק הדיור כל שנה".
רובין מוסיף כי בתחום חוקי התכנון והבנייה ישנה בעיה של התמודדות הקבלנים עם מערכת בירוקרטית איטית, מסורבלת ומיושנת שמגבילה פיתוח ובנייה. "יש לאשר את הרפורמה בחוק התכנון והבנייה כך שתהליך אישורם של תוכניות לא יארך זמן רב ויהפוך להליך מהיר ודינאמי יותר. עם זאת הרפורמה חייבת להפוך את תהליך אישור התוכניות לשקוף יותר, נקי משחיתויות ובעל רמה גבוהה יותר של שיתוף הציבור".
הדו"ח מזכיר גם את בעיית הציפיות מפעולות הממשלה. בעקבות עליית מחירי הדיור והחשש מהיווצרות בועה בשוק הנדל"ן, יצאו רבים מראשי המשק והממשלה בהצהרות לגבי החשיבות של הורדת מחירי הדיור. שר השיכון ציין בין היתר כי יש צורך בהפשרת קרקעות וייזום בניית שכונות חדשות.
רובין מסביר כי "הצהרות אלו גרמו אצל קבלנים רבים לחשש מירידת מחירים, לכן קטן רצונם להסתכן וליזום פרויקטים חדשים. מכיוון שפרויקטי בינוי למגורים כוללים השקעה לטווח ארוך עם מרכיבי סיכון גבוהים, חוששים היזמים להשקיע בשוק שצפוי לרדת ושביום מכירת הדירות המחירים בו יהיו נמוכים. כך נוצר מצב בו מחירי הדירות גבוהים מאוד אולם הקבלנים והיזמים חוששים להשקיע בפרויקטים חדשים בעקבות הצהרות הממשלה. הקטנת כמות הפרויקטים מקטינה עוד יותר את היצע הדירות ומשפיעה על גודלו גם לטווח של כ-5 שנים."
