חידוש חכירה בהתאם לאופציה אינו מהווה אירוע מס

תקציר ו"ע 4650-07-09 נ פלדמן ובנו בע"מ נ' מנהל מס שבח חיפה רקע עובדתי ------------------------ בשנת 1994 רכשה העוררת מהחוכרים זכויות חכירה בשתי חלקות: הראשונה, חכירה לדורות ממינהל מקרקעי ישראל לתקופה של 49 שנים, המסתיימת בספטמבר 2005; השנייה, חכירה לדורות מהקרן הקיימת לישראל לתקופה של 49 שנים, המסתיימת בספטמבר 2005. בשני הסכמי החכירה המקוריים הוקנתה לחוכרים אופציה להארכת תקופת החכירה המקורית ב-49 שנים נוספות. זכויות החוכרים על פי שני ההסכמים הנ"ל נמכרו לעוררת על פי הסכם משנת 1994, כולל הזכות לחדש את החכירה לתקופה נוספת של 49 שנים. העוררת שילמה מס רכישה בהעברת הזכויות במקרקעין לקניינה. משהסתיימה תקופת החכירה לפי שני החוזים המקוריים, הסכים המחכיר, לבקשת העוררת, להאריך את תקופות החכירה לתקופת חכירה נוספת של 49 שנים, המתחילה ביום 1.10.2005 ומסתיימת ביום 30.9.2054. דמי החכירה החדשים הובנו ושולמו מראש עד לתום תקופת החכירה הנוספת. יצוין כי החכירה הוגשה "בתנאים הזהים לחוזה החכירה המקורי ללא תמורה". בגין חידוש החכירה חויבה העוררת בתשלום מס רכישה, והמס שולם. העוררת הגישה למשיב השגה בגין חיובה, והשגתה נדחתה. המחלוקת בין הצדדים הייתה בשאלה - האם חידוש החכירה לתקופה נוספת בהתאם לאופציה הנתונה לעוררת מהווה אירוע מס המחייב את העוררת בתשלום מס רכישה? דיון ---------- ועדת הערר קבעה כי בהארכת תקופת החכירה העוררת לא רכשה זכות במקרקעין, אלא מימשה זכות שנרכשה כבר בחוזים משנת 1994. האופציה להארכת תקופת החכירה ניתנה לחוכרים במעמד כריתת ההסכמים, ולא במועד מאוחר יותר ובנפרד, והיא מהווה חלק מתקופת החכירה. לפיכך יש לראותה כחלק מהותי מזכויות החוכר על פי חוזי החכירה, ואין למסותה בעת מימושה בשנית. חידוש החכירה אינו מעניק לעוררת זכויות חדשות במקרקעין ואינו מגדיל את אגד הזכויות שבידה על פי החוזים הקיימים. מס הרכישה ששולם בהקניית זכויות החכירה לעוררת, ממסה את רכישת הזכויות בחלקה הנ"ל ומשולם בעבור מלוא תקופת החכירה, כולל הזכות להפעלת האופציה שהוקנתה לחוכרים. התוצאה הערר התקבל. בוועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בחיפה לפני כב' השופט מלכיאל סלוצקי - נשיא בדימוס ניתן ב-13.5.2010