במעמקי האדמה: יוענק פיצוי בגין הפקעה תת קרקעית גם אם לא נגרם נזק לבעלי הקרקע
פיתוח התשתיות בישראל דורש לעיתים תכופות שימוש במרחב התת- קרקעי, לצורך בניית מנהרות למעבר כלי רכב, מנהרות עבור רכבות תחתיות עתידיות ותשתיות תקשורת. אייל יצחקי, השמאי הממשלתי הראשי, גיבש עקרונות לפיצוי בגין הפקעת קרקע תת קרקעית מבעלים לצורך ציבורי.
הקמת תשתית תת קרקעית מחייבת חפירה גם מתחת לקרקע בבעלות פרטית. השימוש התת קרקעי נעשה בדרך כלל תוך ניתוק מוחלט מן השימושים העל קרקעיים, כך שחפירת המנהרה וכן תחזוקתה נעשות באמצעות פתחי המנהרה המצויים במקרקעין אחרים, ובין המנהרה לבין השימוש הפרטי חוצצת שכבת קרקע עבה.
מאחר ועל פי החוק הישראלי, "הבעלות בשטח של קרקע מתפשטת בכל העומק שמתחת לשטח הקרקע" נדרשת הסדרה של השימוש הציבורי בתת הקרקע הפרטית. הסדרה זו נעשית באמצעות הליך הפקעה של שכבת הקרקע המסויימת הדרושה לצרכי הציבור, בכפוף לתשלום פיצויים לבעלים.
עד כה לא נקבעו עקרונות הפיצוי בגין הפקעה של שכבות עומק ושאלת הפיצוי הפכה לחסם בפני גורמי התכנון, גורמי פיתוח התשתיות וכן הותירה את ציבור בעלי הנכסים שבתחומם תוכננה הפקעה לתשתיות תת קרקעית באי וודאות לגבי רמת הנכונות של המדינה לשלם בגינה. אי הוודאות בתחום זה יצרה חיכוך מתמשך בין הרשויות לבין האזרח ו"דיכאה" שימוש נרחב בתת הקרקע.
הנוסחה שנקבעה על ידי השמאי הממשלתי קובעת פיצויים מוגדלים לבעלים של נכס, שמתחתיו עוברת מנהרה רדודה ופיצויים נמוכים לבעלים של נכס שמתחתיו מנהרה עמוקה ביחס לפני הקרקע. הכללים שנקבעו עושים אבחנה בין סוגי נכסים, שבהם בניה צמודת קרקע למגורים שלגביהם הפיצוי באחוזים הוא הגבוה ביותר, נכסים שבהם בניה רוויה למגורים, שלגביהם הפיצוי נמוך יותר ונכסים עיסקיים (כגון מבני משרדים, תעשיה, מסחר וכו') שבהם הפיצוי נמוך עוד יותר. כך לדוגמה, הפיצוי בגין הפקעה למנהרה רדודה שאינה גורמת לפגיעה בשימוש העל קרקעי יהיה בשיעור של כ- 5% משווי בית מגורים צמוד קרקע, שמתחתיו היא עוברת. לעומת זאת, בהפקעה של מנהרות עמוקות יהיה הפיצוי נמוך משמעותית עד לכדי חצי אחוז משווי הבית כאשר מדובר במנהרה עמוקה מאד (בעומק של מעל 50 מטרים). במקרים שבהם המנהרה גורמת לרעש, ויברציה או מונעת ניצול של זכויות בניה יהיה הפיצוי גבוה יותר בהתאם לכללים שנקבעו.
בנוסף נקבע כי יינתן פיצוי לבעלים גם אם לא הוכח שנגרם לו נזק מוחשי ואף במקרים שבהם קיומה של המנהרה לא מורגש כלל. קביעה זו תואמת את המקובל בעולם המערבי בעת הפקעת תת הקרקע מפרטיים.
קביעת עקרונות הפיצוי בגין הפקעת תת הקרקע הם בבחינת הסרת חסם משמעותי בדרך לשימוש נרחב בתת הקרקע זאת לנוכח אי הוודאות ששררה הן אצל גורמי התכנון והפיתוח והן בציבור הרחב. כללים אלה צפויים לעודד שימוש במשאב הקרקע התת קרקעי, שטרם התפתח בישראל על אף היותה מדינה צפופה הסובלת מגודש תחבורתי מתמשך ובתחבורה מסילתית בלתי מפותחת.
