אחת למספר חודשים עולה וצפה השאלה. מחירי הדירות לאן? שאלה זו מקבלת משנה תוקף בימים אלו כאשר מצד אחד נתוני הלמ"ס ומכוני המחקר השונים מצביעים על המשך עליית מחירי הדירות, ומנגד הולכת ומתגבשת הסכמה מקיר אל קיר כי הולכת וצומחת לה בארצנו בועת נדל"ן.

אפילו נתוני מכון המחקר הבינלאומי "גלובל פרופרטי גייד" ,אשר פורסמו בשבוע שעבר, ואשר סוקרים את עליית מחירי הבתים בארצות שונות בעולם הדהימו בתוצאותיהם. כך לכאורה, מציין הסקר כי ישראל מדורגת במקום החמישי בשנה האחרונה (שנסתיימה ב-31.3.10) בעליית מחירי הבתים בשיעור של 12.0%.

השינויים במחירים ברבעון הראשון של 2010 בערים נבחרות בעולם

1. הונג קונג - 27.2%

2. סינגפור - 24.0%

3. טיוואן - 18.5%

4. אוסטרליה - 16.6%

5. ישראל - 12.0%

6. סין - 8.2%

אמרנו שישראל לכאורה מדורגת במקום החמישי ואולם עיון מעמיק יותר מלמד שלמעשה בשנתיים האחרונות קצב עליית מחירי הבתים בארצנו בשיעור של 17.9% היה הגבוה ביותר בעולם!

השינוי במחירים בשנתיים האחרונות

שוק הנדל"ן למגורים - עליה במרכיב הסיכון

יש אולי מי שיתגאה בתואר המפוקפק שכבשה ישראל "מקום 1 בעולם בעליית מחירי הבתים בשנתיים האחרונות".

לדעתנו נתון זה, ביחד עם נתוני הלמ"ס המצביעים על עליית מחירי הדירות בשיעור של כ- 20% בשנת 2009 והמשך עליות מחירים ב-2010, כל אלה מלמדים על עליות חדות מדי במחוזותינו אשר מגלמות בתוכן מרכיב סיכון גבוה.

לא בכדי רוב מעצבי המדיניות הכלכלית בארץ לרבות , נגיד בנק ישראל, המפקח על הבנקים,מנהלי הבנקים השונים ואנשי כלכלה ותקשורת שותפים לדעה כי לנגד עינינו מתפתחת לה בועת נדל"ן-תהליך מסוכן שיש לעצור אותו.

בעיתוי זה צצה ועולה השאלה מחירי הדירות לאן? האם צפויה עליית מחירים או ירידת מחירים? לדעתנו משהתגבש קונצנזוס כי בשוק הנדל"ן למגורים צומחת לה בועה אשר יש לנסות ולעצור אותה, מרגע זה כאילו ניתן האות לקונים בשוק לעצור.

חלילה וחס תתנפץ לה בועת נדל"ן ברור לכולם שמשמעות הדבר היא קריסת מחירים. אף קונה לא רוצה להימצא במצב שלאחר ששילם כסף טוב עבור דירתו מחירי הדירות יצנחו בעשרות אחוזים.

במצב זה אנו עדים כבר בימים האחרונים לעצירת עסקאות כאשר קוני דירות משהים או מבטלים את תוכניות רכישת הדירות. לדעתנו כל עוד לא יתברר המצב לאשורו ויפוג החשש לניפוץ הבועה , אנו צפויים לקיפאון בשוק הנדל"ן למגורים.

מתי יפוג החשש לניפוץ הבועה? כאשר פעולותיהם של קברניטי המשק- שר האוצר, נגיד בנק ישראל, שר השיכון יצליחו לבלום את המכונית הדוהרת ששמה "מחירי הדירות",ישוב שוק הנדל"ן להתנהל בצורה נורמלית ויפשיר מקפאונו.

כשיגלה הציבור כי מחירי הדירות "נרגעים" והחשש לניפוץ בועה פג, אז יחזרו הקונים לשוק.

ההגינות מחייבת אותנו לציין כי,לדעתנו, שום דבר מהותי לא התרחש בשוק האמיתי של ההיצע והביקוש.לצערנו טרם הצליחה הממשלה לספק לשוק כמות קרקעות שתספק את הביקושים הקשיחים. לפיכך אין כיום סיבה אמיתית לירידת מחירים ואת זה מבינים המוכרים.

יתרה מזאת הלמ"ס פרסמה בהודעה לעיתונות מיום 26.5.10 נתונים על ירידה של 17% במלאי הדירות בסוף אפריל 2010 וזאת בהתייחס למלאי הדירות שהיה מצוי בשוק בסוף אפריל 2009.

משמעות הדבר היא שאין כל שינוי מהותי בתנאי השוק שיצדיק ירידת מחירים לפחות לא בחצי שנה הקרובה.

השוק חוזר לקפאון ששלט בו בסוף 2008 תחילת 2009

שוק אשר קיים בו,כאמור, אלמנט של סיכון בשל החשש מפיצוץ בועה , דומה במהותו לשוק של סוף 2008 תחילת 2009. באותה עת מרכיב הסיכון בשוק היה גבוה בשל חוסר הוודאות שאפפה את השוק , כתוצאה ממשבר הסאבפריים האמריקאי והמשבר הכלכלי הגלובלי.

כפי שהיה אז וכך לדעתנו גם היום אלמנט הסיכון יוצר קיפאון. הקונים בעיקר, יושבים על הגדר ולא מוכנים לבצע מהלך של קניית דירה שעלול להתברר בדיעבד כהרפתקה כלכלית כושלת . המוכרים מצידם,היום, ששים למכור וזאת על מנת להחזיק מזומנים בתקופה סוערת זו.

בנסיבות אלו ועד שתתברר לחלוטין התמונה, בחודשים הקרובים, המלצתנו לקונים, תמתינו בסבלנות, או שתנצלו את המצב לרכישת דירה בהנחה יפה.

למוכרים המלצתנו, אם ברצונכם לבצע עסקה תתגמשו במחיר , אחרת, תאלצו לדחות את המכירה עד שהשוק יירגע לגמרי וזה יכול להמשך גם עד סוף שנת 2010.

לקבלנים המלצתנו, אל תשחו נגד הזרם. השוק היום חייב להאט ולעצור.תזכרו שאם הבועה חלילה תתנפץ אתם תשלמו על כך את המחיר הרב ביותר.אתם נדרשים היום לא להעלות מחירים,ובשוק קפוא גם הנחות יהיו מועילות לשני הצדדים.

כמובן שהנחת העבודה שלנו היא כי קברניטי המשק ובראשם , ראש הממשלה, שר האוצר, שר השיכון, נגיד הבנק והמפקח על הבנקים, כולם יחברו על מנת למנוע מבועת הנדל"ן להמשיך ולצמוח, אחרת לא רק שמחירי הנדל"ן יתרסקו מול עינינו אלא שהכלכלה הישראלית כולה תצא פגועה וחבולה.

לסיכום, אנו מצויים היום בדומה לרבעון האחרון ב-2008 וברבעון הראשון של 2009 בתקופה של אי ודאות כלכלית הנובעת מחשש לאפקט בועת הנדל"ן. כשהקונים יושבים על הגדר והמוכרים רוצים להיפטר מן הסחורה מהר. במצב זה הקיפאון הוא זה שהולך לשלוט בשוק בתקופה הקרובה.

עו"ד דוד לוי הינו הבעלים והמנהל של משרד עורכי הדין דוד לוי ואתר המכרזים "מכרז און ליין"