מוטי ויזל: "במזרח אירופה השוק ביקש דירות 2.5 חדרים וניסו למכור לו דירות פאר של 5 חדרים"
שוק הנדל"ן המזרח אירופי, אשר זכה להשקעות עתק מצד אנשי עסקים ישראלים במהלך שנות ה-90 עד אמצע שנות ה-2000, ניזוק קשות בעקבות המשבר הכלכלי העולמי. החלום הורוד של יישור קו עם מחירי הנכסים בשוקי מערב אירופה נגוז בעקבות המשבר והתרבות הכלכלית השונה בתכלית מהתרבות המקובלת במערב, זאת מבלי להזכיר את המשבר הנוכחי שפוקד את אירופה. Bizportal שוחח עם מוטי ויזל, מנכ"ל מכון Vcell למחקר וייעוץ אסטרטגי למשקיעים בתחום הנדל"ן, לברר אם השוק המזרח אירופי המוכה טומן בחובו הזדמנויות.
רבים בוחנים את מזרח אירופה כמקשה אחת, אולם לא ניתן להשוות את שוק הנדל"ן הפולני היציב לשוק הנדל"ן האוקראיני הרחוק ממנו שנות אור. "מזרח אירופה אינה מקשה אחת, היא מחולקת ללמעלה מ-20 מדינות שונות לחלוטין בעלות אזורים שונים לחלוטין" אומר ויזל ומוסיף כי "זו תהיה טעות לחרוץ את גורלה של מדינה שלמה, ישנן ערים טובות יותר להשקעה וערים טובות פחות".
"ברומניה, בולגריה וסרביה הרבה יותר קל לעשות עסקים" ויזל אומר כי ישנן מדינות בעלות חסמי כניסה כבדים, דוגמת רוסיה, אוקראינה, לטביה ובלרוס. "השחקנים בהן הרבה יותר כבדים ותלויים בקשריי ממשל ובירוקרטיה והפרויקטים במדינות ענק כמו רוסיה ואוקראינה הרבה יותר גדולים ודורשים היקף השקעה משמעותי יותר. מנגד, במדינות כמו רומניה, בולגריה וסרביה הרבה יותר קל לעשות עסקים, אדם פרטי יכול להקים חברה ולנהל עסקאות בתור זר, ללא קשרים עם ראש הממשלה".
"לפני שנתיים כשהעולם חגג, הצפי היה שרומניה, מדינה של 24 מיליון תושבים, תוצף במאות אלפי יחידות דיור" מציין ויזל. "בנו במיליארדים, אך בסוף התושבים לא קנו. גם אם המשבר לא היה מתרחש הרכישה על ידי התושבים המקומיים הייתה מוגבלת".
מעט מאוד מדינות במזרח אירופה מקדמות את תחום המשכנתאות ויזל מביע מורת רוח מישראלים שלא בוחנים את יעדי ההשקעה לעומק. "כשמחליטים לעשות עסקים מחוץ לישראל חייבים ללמוד את המנטאליות המקומית ואת התרבות הפיננסית: האם משתמשים במימון בנקאי, חוסכים כספים ומשקיעים בשוק ההון?" ויזל מציין כי מלבד מפולין, צ'כיה והונגריה בעלות מנטאליות מרכז אירופית, לא ניתן למצוא תרבות פיננסית של חסכון, משכנתאות והשקעות בבורסה במדינות מזרח אירופה.
"תחום המשכנתאות מושפע רבות מתהליך אבולוציוני שחברה עוברת, המודעות לחסכון שלילי לטווח ארוך. בארץ לדוגמה, רק בעשור האחרון למדנו שמשכנתא היא לא מילת גנאי, מוצר פיננסי שגם עשירים משתמשים בו. קשה מאוד להניע שווקי נדל"ן ללא פעילות פיננסית". ויזל מוסיף כי מלבד רומניה, שמקדמת את תחום המשכנתאות ואף מציעה סבסוד דוגמת זכאות משרד השיכון בארץ, מעט מאוד מדינות מקדמות את תחום המשכנתאות".
בעידן הקומוניסטי, במרבית מדינות מזרח אירופה המדינה סיפקה דירות ולאחר נפילת מסך הברזל מכרה את הדירות תמורת מחירים זולים. עם השנים נולד לפחות ילד אחד למשפחה ולא היו פתרונות דיור ומשפחות חיו בחמולות של הורים, סבתא וילדים מתבגרים בדירת 2 חדרים.
רוכשים מרצדס וממשיכים לגור עם אמא ויזל אומר כי כיום המשפחות הנפתחות לחברת השפע עוברות אבולוציה והדור הצעיר עובר לגור לבד, אולם סדר העדיפויות של הדור הצעיר עשוי להיות שונה מאשר במערב. "משטר הדיכוי הקומוניסטי שמנע רכישת מוצרי מותרות גורם לדור הצעיר לפצות את עצמו על ידי רכישת מותגים נוצצים ומכוניות יוקרה, בחור צעיר ירכוש מכונית מרצדס חדשה וימשיך להתגורר עם אמו בדירת שיכון, אין תרבות חסכון וחשיבה לטווח רחוק".
ויזל אומר כי משקיעים רבים לא קראו את המפה. "ברומניה ניסו להקפיץ את שוק הנדל"ן במדינה ב-20- 30 שנה תוך 5 שנים בלבד, בנו דירות פאר בנות 5 חדרים שרבים לא יכלו לרכוש, כשלמעשה השוק היה זקוק לדירות 2-2.5 חדרים במחיר של 70 אלף אירו, כפי שהמצב היה בארץ בשנות ה-60 וה- 70. המחיר הממוצע למ"ר במרכז בוקרשט לפני המשבר עמד על כ-2000 אירו למ"ר, כיום המחיר יהיה נמוך בכ-40 עד 50 אחוז".
בשנים הראשונות של הפריחה הכלכלית במזרח אירופה, הנדל"ן למגורים הושתת על רכישות של קרנות נדל"ן מאנגליה, אירלנד ואוסטריה. ויזל מציין כי נוצר סוג של ביקוש מדומה כי הצרכן הסופי לא רכש דירות. הקרנות רכשו בלוקים שלמים ויצרו פיקציה של ביקושים. אולם בשנתיים האחרונות זרם המשקיעים נעצר". ויזל טוען כי לדעתו כעת זה הזמן להיכנס ולרכוש בזול, "הבעיה היא שיזמים לא ישקיעו כי הבנקים לא מספקים כיום מימון, הם אינם מוכנים לקחת סיכון".
האסטרטגיה: דירה קטנה בפריים לוקיישן "בניגוד לנעשה בארצות הברית, הבנקים הזרים במזרח אירופה לא אמרו 'או שתיבנו או שתשיבו את הכסף', הם פרסו את ההלוואות מחדש" מציין ויזל. "הבנקים לא רצו "להיתקע" עם קרקעות ונכסים בעלי ערך נמוך. אם הבנקים היו דורשים את החזר ההלוואות שוקי הנדל"ן המזרח אירופים היו חוטפים מכה אפילו קשה יותר.
האסטרטגיה כיום לפי ויזל היא רכישת דירה קטנה בפריים לוקיישן בלבד, לפני גמר ביצוע כי יש הערכה רבה לדירות חדשות. "במרכזי הערים בוקרשט, סופיה ובלגרד ניתן להשיג כיום 8 עד 10 אחוז תשואה בגלל שחלק גדול מהאזרחים הצעירים אינו מסוגל לרכוש דירה ובלית ברירה מתגורר בשכירות".
ויזל מתאר נתון מרתק: חלק ניכר מהחברות שהשקיעו במזרח אירופה היו ספרדיות, יווניות, איריות ואיטלקיות, מדינות שכיום סובלות ממשבר נדל"ן חריף. החברות לא זיהו פוטנציאל להשקעה במדינותיהן והפנו את משאביהן למדינות מבטיחות יותר. משמע, היכן שרואים הרבה משקיעים ממדינה אחת במדינה אחרת, שוק הנדל"ן במדינת האם מצוי על סף משבר. מה הדבר אומר על שוק הנדל"ן הישראלי?
