פטור מהיטל השבחה לקבוצת רכישה

בצד ההחמרות החדשות שנשמעות בתחום של קבוצות רכישה, ניתן לאחרונה פסק דין של בית משפט השלום, שלפיו כל אחד מיחידי קבוצת הרכישה יהיה רשאי לבקש את הפטור מהיטל השבחה

לאחרונה ניחתה על ההתארגנות במסגרת קבוצות רכישה שורה של החמרות בתחומים שונים. בתחום המימוני, שונה אופי הליווי הבנקאי, כך שבאופן כללי המימון יהיה יקר יותר. זאת ועוד, משרד השיכון פרסם טיוטה של הצעה, שלפיה יזמי הקבוצה יהיו מחויבים להעניק לחברי הקבוצה ערבויות לפי חוק מכר דירות. מאחר שעלות ערבויות אלו גבוהה, יהיה בכך כדי לייקר באופן משמעותי את עלות הקמת הקבוצה. עוד ניתן לומר כי ככל שמעמדה המשפטי של רכישת דירה באמצעות קבוצת רכישה יושווה לזה של רכישת דירה מקבלן, יהיה קשה יותר לתקוף את עמדת רשות המסים כי יש לחייב במס רכישה גם את רכיב שירותי הבנייה ולא רק את רכיב הקרקע. על רקע זה מעניין לבחון יתרון חדש שעשוי לסייע רבות ליחידי קבוצות רכישה - חיסכון בהיטל השבחה. בפסק דין שניתן לאחרונה בבית משפט השלום בכפר סבא (ה"פ 332/08 זיו הצופה ואח' נגד הוועדה המקומית לתכנון ובניה הוד השרון), התייחס בית המשפט לשאלה: האם כל אחד מחברי קבוצת הרכישה זכאי ליהנות מן הפטור הקבוע בסעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, המעניק פטור לבנייה של דירת מגורים עד לשטח של 140 מ"ר? הרקע לשאלה זו הוא, בין היתר, המתח בין פסיקת בית המשפט העליון בעניין צרי לבין פסיקתו בעניין חמאיסי. אגב דיון במתח שבין שני פסקי הדין האלה, קבע בית משפט השלום בפס"ד הנ"ל כי לאור תכליתו הסוציאלית של הסעיף האמור, יש לאפשר לכל אחד מחברי הקבוצה לבקש את הפטור מהיטל השבחה. ובלשונו של בית המשפט: "שותפים החוברים לבעלות על קרקע על מנת להקים עליו בית מגורים באופן שלכל אחד מהבעלים, או זוג בעלים, תוקצה דירה אחת - במה שנהוג לכנותה בשוק המקרקעין 'קבוצת רכישה' - יהיה כל בעל דירה שכזו זכאי לפטור מההיטל בשעה שתוגש בקשה לבניית בית הדירות, משום שזו בדיוק המטרה והרציונל ביסוד הפטור." לשם שלמות התמונה נציין כי מדובר בפסיקה שאין לה כוח מחייב, והאמור בה הוא במסגרת "אוביטר", מאחר שלא נדרש לדיון לגופו. עוד חשוב לציין כי שאלת הפטור מהיטל השבחה בקבוצות רכישה מתעוררת רק כאשר מועד רכישת הזכויות בקרקע על ידי הקבוצה קדם למועד אישור התוכנית. אם רכישת הזכויות נעשתה לאחר מועד אישור התוכנית, תקום חבות מלאה במועד מכירת הזכויות לחברי הקבוצה ושאלה זו כלל לא תתעורר.