ביטול עסקת מכר שלא דווחה לרשויות המס

בית המשפט קבע כי ביטול עסקה שלא דווחה לרשויות המס יכול להיחשב ככזה רק אם הביטול היה אמיתי ונעשה בתום לב, וכן אם הייתה השבה מלאה והחזרת המצב לקדמותו במלואו בין הצדדים. בדיקת אמיתות הביטול היא שאלה ראייתית ממדרגה ראשונה, ואחת השאלות החשובות לבחינת כוונותיהם של הצדדים היא: האם נמסרה לקונה חזקה בדירה. העורר, בעל זכות חכירה בדירה, חתם על חוזה מכר למכירת הדירה. לאחר כמה חודשים נחתם בין הצדדים הסכם לביטול המכר. עסקת המכר ועסקת ביטול המכר לא דווחו למשיב. לטענת העורר, עסקת המכר בוטלה מכיוון שהקונה לא היה יכול לעמוד בתשלום תמורת הדירה. עוד טען העורר כי העסקה בוטלה עוד בטרם נמסרה לקונה חזקה בדירה, ולפני שהזכויות בדירה הועברו על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין. לטענת המשיב, העורר לא הרים את הנטל המוטל עליו להוכיח כי העסקה בוטלה וכי החזקה בנכס עברה לקונה. לכן, טען המשיב, מדובר בחוסר תום לב מצד העורר, שכל מטרתו הייתה החזרת תשלום מס. בית המשפט קבע: מדובר בעסקה מבוטלת שבה לא שולם מס כלל, ומשום כך אין תחולה לסעיף 102 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין"), הקובע כי כאשר בוטלה עסקת מכר במקרקעין ששולם עליה מס, יחזיר המנהל את המס ששולם. במקרה דנן, מדובר בבקשה לבטל עסקה שמעולם לא הוצהרה ולא שולם עליה מס, ולפיכך יש להחיל כאן את דיני הביטול הכלליים. התוצאה המשפטית של ביטול עסקה היא השבת המצב שהיה קיים ערב ביצוע העסקה, תוך מתן פיצוי על הנזק שנגרם לצד הנפגע מן הביטול. אי דיווח לשלטונות הוא מעשה חמור, מכיוון שיש ניסיון להעלים מידע מרשויות המס ולא לשלם מס כלשהו, אשר יש חובה לשלמו. העקרונות שנקבעו באשר לסעיף 102 לחוק מיסוי מקרקעין, בדבר ביטול עסקה, חייבים לחול בחומרה יתרה על מי שכלל לא דיווח ולא שילם מס. לפיכך, ביטול עסקה שלא דווחה יכול להיחשב ככזה רק אם הביטול היה אמיתי ונעשה בתום לב, וכן אם הייתה השבה מלאה והחזרת המצב לקדמותו במלואו בין הצדדים. בדיקת "אמיתות הביטול" היא שאלה ראייתית ממדרגה ראשונה, ואחת השאלות החשובות לבחינת כוונותיהם של הצדדים היא: האם נמסרה לקונה חזקה בדירה. בענייננו, העילה לביטול העסקה בין המוכר לקונה הייתה פגם בביצוע החוזה, ולא פגם בכריתתו. מן הראיות עולה תמונת מצב כללית, שלפיה ביצוע החוזה נקלע לקשיים עקב מצבו של הקונה, ולכן יש לקבל את גרסת העורר ולהורות על ביטול העסקה. הערר התקבל. בוועדת הערר ליד בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו לפני: כב' השופט יהושע בן שלמה (בדימוס) - יו"ר ניתן ב-12.5.2009

התקציר מאת עו"ד אביטל כהנא, "הוצאת הלכות - דינים ועוד", מבית "חשבים ה.פ.ס - מידע עסקי בע"מ"