כלל פיננסים: "ייתכן כי אפי פיתוח תדחה את פתיחת 'מוסקו סיטי' ל-2010"

יובל בן זאב, אנליסט כלל פיננסיים, פרסם היום התייחסות לדו"חות הכספיים של חברת אפי פיתוח, מקבוצת אפריקה ישראל שבשליטת לב לבייב.

בן זאב מדגיש בדו"ח, כי החברה אמנם דיווחה על רווח נקי של כ- 417 מיליון דולר (), אך "הרווח נובע רובו ככולו מיישום לראשונה של תקן חשבונאות המאפשר שערוך של נכסים בהקמה", כותב האנליסט.

החברה רשמה רווח של כ- 499 מיליון דולר משיערוך קניון "מוסקו סיטי", הנמצא בשלבי הקמה מתקדמים, מסביר בן זאב.

האנליסט מתייחס בדו"ח שלו גם ל דו"ח השנתי של אפי פיתוח, שפורסם במארס השנה, אז העריכה החברה כי צפוי לה ברבעון הראשון של 2009 רווח לפני מס של כ- 680 מיליון דולר בזכות השערוך של "מוסקו סיטי".

אם כך, ממה נובע ההפרש? "להערכתנו, ההפרש משקף הרעה בתחזית לקניון מוסקו סיטי, בין השאר בגלל פיחות הרובל ביחס לדולר", כותב בן זאב.

בן זאב מתייחס גם לירידה של 90 מיליון דולר ביתרת המזומנים של אפי פיתוח ל-188 מיליון דולר בסוף הרבעון הראשון של 2009. לפי החברה, הירידה ביתרות המזומנים נובעת מהשלמת תשלומים בגין 2008. החברה הסבירה כי שני הפרויקטים המרכזיים אותם היא מבצעת כיום (קניון מוסקו סיטי ובהמשך קניון טברסקיה) ממומנים במלואם עד להשלמה במסגרת ליווי בנקאי מקומי.

ההאטה המתמשכת בשוק הנדל"ן ברוסיה בכלל ובמוסקבה בפרט, היא עוד מגמה שמשפיעה על אפי פיתוח, מסביר בן זאב. מדובר ב"סביבה עסקית מאתגרת. ההאטה המחריפה בשוק המקומי, מושפעת, בין השאר, מהיחלשות שער החליפין של הרובל ביחס לדולר, המביא לפגיעה בכוח הקניה המקומי במונחי מטבע חוץ".

קיימת התקדמות איטית בהשכרת קניון "מוסקו סיטי", שלהערכתו של בן זאב הינו הפרוייקט החשוב ביותר בפורטפוליו של אפי פיתוח וככל הנראה של אפריקה ישראל בכלל. "חשיבותו של הפרוייקט הוא ביכולתו לייצר רווחי הון ותזרים מזומנים גבוהים במיוחד, אם אכן יעמוד ביעדים העסקיים", כותב בן זאב.

החברה דיווחה כי עד כה נחתמו חוזים המהווים כ- 20% בלבד מהשטחים בקניון - שכוללים את החוזה החשוב עם חברת H&M עליו דיווחה החברה לאחרונה ().

עם זאת, אפשר לראות גם את הצד החיובי הבא לידי ביטוי במכתבי כוונות להשכרה של כ- 30%-35% נוספים מהשטחים בפרוייקט. "אלו מהווים את הפוטנציאל להאצת קצב ההשכרות בהמשך", כותב בן זאב.

משיחה עם החברה עולה כי מרבית מכתבי ההבנות הללו הינם מזכרים חדשים, מסביר בן זאב. "המשמעות העולה מכך היא לגבי רצינות הכוונות והתאמתן למצב השוק הנוכחי", הוא מוסיף.

"אנו מצפים כי שכר הדירה בהשכרות יהיה נמוך מההערכות הקודמות (1,050 דולר למ"ר לשנה) על רקע מצב השוק והשפעות שערי החליפין". בן זאב מעריך כי לא תהיה דחייה בפתיחת קניון מוסקו סיטי - ייפתח ברבעון הרביעי של 2009. "השאלה המרכזית כעת היא האם החברה תגיע למועד זה עם מסה קריטית של השכרות בקניון (60%-70% מהשטחים)", אומר בן זאב.

לדבריו של בן זאב, "בהתאם להתקדמות בהשכרת הקניון תקבל החברה בחודשים הקרובים החלטה בנושא וייתכן כי החברה תדחה את פתיחת הקניון לשנת 2010."

לסיכום, אומר בן זאב, "הדו"ח לכשעצמו לא מפתיע והדגש ממשיך להיות אבן הדרך המרכזית בחברה - התקדמות בהשכרות בקניון מוסקו סיטי".