הריבית בדרך למעלה: אז למכור או להשכיר?

לרוב האנשים בישראל יש בית, רוב האנשים גם הולכים כל בוקר לעבודה ובימים כתיקונם רובנו לא נדרשים להחלטות כלכליות משמעותיות בסכומים המתקרבים למיליונים ואף יותר. סביר גם, שביצוע של החלטות כלכליות בסכומים שכאלו ירתיע מאוד את רוב האנשים שיעדיפו להמשיך בשגרת חייהם, משתלמת יותר או משתלמת פחות.

בשבועות הבאים נבחן את הכדאיות הכלכלית של מספר סיטואציות הקשורות במהלכים כלכליים גדולים בעבור האזרח הקטן.

ריבית או להשכיר?

דוד ושירלי נשואים כבר עשר שנים. יש להם דירה בלי משכנתא והם מרוויחים יפה למחייתם. יום אחד מרים דוד את הטלפון ומתבשר כי דודה רחוקה מצד אביו נפטרה והשאירה לו ירושה קטנה - דירה בחולון. הלוויה ,שבעה, 30, וקדימה, דוד מברר מה גובה שכר הדירה שהוא יכול להוציא על הנכס וממהר לפרסם מודעה. על פחות מ-850 דולר הוא לא מתפשר ולא יעזור בית דין, בכל זאת מדובר בדירה של 250 אלף דולר. אז צריך קצת לשפץ פה ושם, עניין של כמה אלפי שקלים, אבל אח"כ הכסף יתחיל לזרום.

דוד לא חושב על האלטרנטיבה. בהנחה ששווי הדירה לא יתחיל לטפס פתאום (וזה המצב בשנים האחרונות כמעט בכל מקום שהוא לא מרכז ת"א) יכול להיות שלמכור את הדירה ולשים את הכסף באפיק עם תשואה מובטחת זו אופציה מעניינת. בואו נבדוק. הדירה שווה 250 אלף דולר (מיליון ו-60 אלף שקל). 850 דולר כפול 12 זה 10,200 דולר שזה 42,248 אלף שקל נכון להיום. לפיכך התשואה השנתית על ההשקעה מסתכמת ב-3.98%. עדיין לא דיברנו על המזגן שהתקלקל כעבור שנתיים וצריך לתקן, על האינסטלאטור שנזמין בגלל הנזילה באמבטיה וכמובן שלא דיברנו על הוועד בית שהחליט שעכשיו זה הזמן לשיפוץ כללי של הבניין (אלפי או עשרות אלפי שקלים לכל בעל דירה). כמובן גם לא דיברתו על חודש פה ושם שהדירה עומדת ריקה וככה ה-3.98% מתקזז לו לכיוון ה-3.5% ואף נמוך מזה בממוצע רב שנתי.

אז 3%-3.5% זו תשואה טובה על השקעה של יותר ממיליון שקל??? הישראלי הממוצע הרי יחנוק את פקיד הבנק שיציע לו ריבית של 3% על סכום שכזה. אם להיות מדוייקים אז בלי שום ויכוח עם הפקיד (וחובה להתווכח), ניתן לקבל מהבנק ריבית של 3.25% ברוטו (15% מס) בפק"מ שנתי, כאמור תשואה מובטחת. בעניין זה חובה לציין כי הריבית כיום היא ברמה הנמוכה ביותר מזה שנים ארוכות וכי היא בתנועה כלפי מעלה והדבר ישחק לטובת המושקעים בפיקדונות, כך שהריבית הנוכחית היא לא המילה האחרונה . ואנחנו הולכים מהאפיק ה"גרוע" ביותר ומתקדמים. אפיק טוב במעט הוא המק"מ, אם נפקיד את הסכום הנכבד באפיק זה, נבטיח לעצמנו תשואה של 4.2% ברוטו (אחרי קיזוז עמלת קנייה ומכירה של 0.2%).

דירה זו הרי השקעה לשנים ארוכות ולכן ניתן גם לחשוב בכיוון של רכישת אג"ח מדינה לטווח ארוך - שחרים. לצורך הדוגמה, התשואה לפידיון של שחר 2683 (9 שנים לפידיון) עומדת על 5.81% ברוטו ואם רוצים טווח קצר יותר בשחרים, אז בשחר 2680 נקבל תשואה של 5.38% ברוטו (4 שנים לפידיון) וכמובן שיש גם את הגלילים עם תשואה של כ-2% פלוס מדד. לא רע.

בראש הפירמידה עומדות איגרות החוב של החברות. סלקום נשמעת לי חברה טובה ויציבה, כנראה שאנשים ימשיכו לדבר בסלולר והחברה תמשיך להתקיים. האג"ח של סלקום מציעה תשואה של 3.11% פלוס מדד, לפדיון בשנת 2012. או במילים אחרות - תחזיקו את האג"ח עד תום התקופה ומובטחת לכם התשואה הנ"ל פלוס המדד. בעניין אג"ח חברות, אציין כי רצוי תמיד לרכוש אג"ח ל-3 שנים ולא יותר מזה, כיוון שרמת ההשפעה עליו מההתפתחויות ברמת המאקרו היא קטנה יותר, אבל את זה כבר יסביר לכם הפקיד.

אם כן, אל מול תשואה של 3%-3.5% משכירות ניצבת תשואה פוטנציאלית של החל מ-2.75% נטו בתוכנית הגרועה ביותר בבנק (וזאת לפני שהתווכחנו ואחרי שהדגשתי חזור והדגש כי הריבית כיום היא בשפל היסטורי) ועד ריבית נטו של כ-5% מאג"ח ממשלתי ואף יותר מזה באג"ח קונצרני.

כמה דברים נוספים שצריך לקחת בחשבון:

ראשית, אנחנו נמצאים כיום בשלהי תקופה של צמיחה ובדיוק כפי שמחירי המניות בבורסה צפויים לרשום ירידות במהלך השנתיים שלוש הקרובות, גם מחירי הדירות צפויים לסגת מהמחיר הנוכחי, או במילים אחרות (ואני בעיקר מדבר על מחירי הדירות באזורים כגון אשדוד, נתניה ושאר המקומות שרשמו עליות חדות בשנים האחרונות) גם דירה עשויה להיות השקעה ספקולטיבית אל מול כסף עם תשואה מובטחת בבנק או באג"ח.

דבר שני שצריכים לזכור, הריבית בארץ היא כעת בשפל היסטורי והיא בדרכה למעלה. הדבר עשוי לפגוע במחירי הדירות על רקע התייקרות המשכנתאות אך מנגד הדבר יוביל לעליה בתשואות על הפיקדונות. כלומר ישחק לידיהם של המשקיעים בבנק או באג"ח ולא לידי מחזיקי הדירות.

הדבר השלישי והאחרון שצריך לזכור הוא אולי החשוב מכול. דירה לעולם נשארת וכסף בבנק עשוי להוות פיתוי גדול מידי בעבור חלק מהאנשים. פתאום נרצה להעביר חלק מהכסף למניות או לקנות אוטו חדש לאשה והנה הכסף הולך ונאכל. מי שמחליט לבצע את המהלך חייב לזכור שהכסף חייב להיות באפיק בעל תשואה מובטחת כאשר הקרן היא מחוץ לתחום. הריבית היא הכסף שלכם - הקרן ממשיכה להיות הנכס.

לסיכום

אם לסכם את הדברים, אז בדרך של מכירת הדירה והשקעת הכסף באפיק אטרקטיבי בעל תשואה מובטחת (ובסקירה זו סקרתי רק חלק קטן מאפשרויות ההשקעה) דוד יכול לעשות עד כפול מהתשואה המשתקפת מקבלת דמי שכירות על הדירה. המשמעות היא עד 42 אלף שקל נוספים בכל שנה או כמעט חצי מיליון שקל אחרי עשור. וכל זה בלי להיות אחראי למציאת דיירים או לשחרור סתימות. השאלה היא כמובן כמה אתם מוכנים ומסוגלים להתמודד עם ניהול כסף פנוי, לא לכל אחד זה מתאים. למי זה מתאים? למי שרוצה לעשות קצת כסף בחייו הקצרים.