שיפוץ מלא לבניין תמורת קומה נוספת לקבלן? זה מסוכן

בחודש אפריל 2005 אישרה המדינה את תוכנית תמ"א 38, תוכנית שמטרתה להקל על שיפוץ וחיזוק בנייני מגורים הקיימים מעל 25 שנה ונמצאים בסכנת התמוטטות במקרים של רעידת אדמה. הרעיון הוא פשוט וטוב, המדינה תעניק לבניין העומד בקריטריונים, זכויות בנייה חדשות שבעזרתן ימומן חיזוק היסודות למקרה של רעידת אדמה. כלומר, בתמורה לחיזוק הבניין הקבלנים זוכים לאישור לבנות קומות נוספות ועלות הפרויקט לא נופלת על כתפי הדיירים.

הרעיון נולד מתוך ההבנה שמרבית הדיירים המתגוררים בבניינים ישנים הם מעוטי יכולת ולרוב קשישים שאין באפשרותם לשלם בעבור שיפוץ הבניין בהתאם לתקנים. הקבלן אמור לבצע את העובדה בצורה שלאחריה הבניין יראה כחדש, תותקן מעלית וכל זאת בכדי שהוא עצמו יוכל לקבל את המחיר הגבוה ביותר בעבור הדירות אותן הור ימכור בסופו של תהליך. ברור שערך הדירות בבניין כולו יטפס במידה והכל מתנהל לפי הספר אך בכדי להגיע לנקודה הזו, צריך להיות מאוד אבל מאוד זהירים.

מבירור של Bizportal עם עורך הדין רונן גרונברג, ממשרד פולטין-גרונברג המתמחה בנדל"ן, עולה כי לצד התמריצים הכלכלים הרבים המעוגנים בתוכנית, ישנן בעיות רבות איתן צריכים להתמודד בעלי הדירות הרוצים להבטיח את ביטחונם במקרה של רעידת אדמה. גרונברג סבור, כי "התוכנית מלווה בבעיות בירוקרטיות של הענקת אישורים ובעיכובים בתיקוני חקיקה נדרשים, עובדה הגורמת לעיכובים במימוש תנאי התוכנית ואשר עלולה לגרום לפגיעה בזכויות הדיירים. כתוצאה מכך פרויקטים רבים מתחילים מבלי שיש לבעלי הדירות מועד לסיום העבודות והם נאלצים לגור במשך תקופה ארוכה באתר בנייה".

עוד אומר גרונברג, כי "החקיקה עדיין לא נתנה דעתה לפתרון מתבקש לבעיות רישומיות בטאבו, כך למשל טרם ניתן פתרון לרישום הערות אזהרה לטובת הקבלן ורוכשי דירות חדשות שייבנו בבנין. עפ"י המצב הקיים מופעל לחץ על הדיירים לרשום הערת אזהרה על דירותיהם, עובדה המעכבת ומקשה על סגירת עסקאות בשל החשש בקרב הדיירים מכך שתימנע או תצומצם זכותם ואפשרותם למכור את דירתם".

כמו כן מציין גרונברג, כי "במידה ותוכנית הבנייה כוללת בנייה של יותר מקומה אחת, תמ"א 38 מחייבת מציאת פתרונות לבעיית החניה אם באמצעות חניה פרטית לדירי הבניינים ואם באמצעות חניונים עירונים- העיריות לרוב משאירות את הבעיה לפתחם של הקבלנים שהכשרת מקומות חנייה מטילה בספק את כדאיות הפרויקט".

לכן, אומר גרונברג, כי "הדיירים המבקשים לבצע את התוכנית ולשפץ את הבניין בו הם גרים, חייבים להתייעץ עם עוה"ד המטפלים בפרוייקטים מסוג זה ולהתייחס בכובד ראש ובהקפדה יתרה לניסוח ההסכמים, היכרות עם התפתחויות החקיקה בנושא והתייחסויות גורפות להגנת הדיירים, במסגרת ההסכם בינם ובין הקבלן".