שווי מכירת דירות בעסקת קומבינציה

העובדות העורר הוא בעלים של קרקע. ביום 31.12.2002 נחתם הסכם עסקת קומבינציה בין העורר לבין חברת זלמן זכריה נכסים והשקעות בע"מ [להלן - "הקבלן"], שבמסגרתו, העורר מכר זכויות במקרקעין, בתמורה לרכישת יחידות דיור על יתרת הזכויות שנותרו בבעלותו. הקבלן התחייב בהתאם לכך להקים בניין. היות שמדובר במגרש מרובה בעלים, ההסכם כלל התניה מפורשת, אשר על פיה, אם לא ישתכלל הסכם בין הקבלן לשאר בעלי הזכויות, בתוך 30 יום ממועד חתימת ההסכם, הקבלן יפעל להגשת תביעה לפירוק שיתוף במגרש, כדי לאפשר את רכישת החלקים המצויים בבעלות בעלי הזכויות, שלא הצטרפו להסכם. המשיב קבע את שווי המכירה לסך של 676,444 ש"ח, בהתבסס על שווי שירותי הבנייה, שהקבלן התחייב להעניק לעורר, בסך של 850 דולר למ"ר ובהתבסס על הערכה של 140 מ"ר - שטח כל דירה. לטענת המשיב, שווי זה מתבסס על נתוני השוואה, שהיו למשיב - הן לעסקאות של הזמנת שירותי בנייה, באותו מתחם, והן על דיווחי חברות בנייה באשר להוצאות הבנייה באזור. לאחר מכן, המשיב תיקן את שווי המכירה של העורר לסך של 636,653 ש"ח למועד המכירה, לאור הסכם פשרה שאליו המשיב הגיע עם הקבלן ועם יתר הבעלים באזור. לטענת העורר: שווי עלות הבנייה, שהמשיב קבע, הוא מופרז. העורר הגיש חוות דעת מקצועית של שמאית מקרקעין, אשר קבעה את עלות הבנייה על פי 2,340 ש"ח למ"ר. לטענתו, הוא עמד בנטל ההוכחה הדרוש, ואילו המשיב לא עמד בנטל זה, למעט עדותה של מפקחת, שאינה שמאית מקרקעין. נוסף על כך, על המשיב היה להביא בחשבון את העובדה, כי העסקה יוצאת אל הפועל בשלב מאוחר יותר מיום החתימה על ההסכם, וכתוצאה מכך, התמורה מתקבלת אצל המוכר - זמן רב לאחר יום ביצוע העסקה. עד היום לא החלו בבניית הבניין על המקרקעין, שכן הקבלן טרם הגיע להסכמה עם כל בעלי הקרקע לבניית בניין זה. לטענת המשיב: נטל ההוכחה בעסקת קומבינציה מוטל על כתפי העורר. שכן, מדובר בעסקה שבסיסה אינה תמורה כספית, אלא בשווי הכסף הדורש הערכה ואומדן, ואילו חוות דעתה של השמאית אינה מבוססת ואינה נסמכת על ראיות כלשהן היכולות לבסס שווי. יתרה מזו. הנתונים שהובאו בחוות הדעת אינם סבירים במידה קיצונית, ויש סתירות בין חוות הדעת של השמאית מטעם העורר לעדות, שהיא מסרה לפני הוועדה. מאידך, שווי עלויות הבנייה, כפי שקבע המשיב, נקבע, בין היתר, בהתבסס על חוזי הזמנת שירותי בנייה, שנחתמו בין בעלי זכויות לקבלנים במתחם, כמו גם בהתבסס על דוחות ועל מאזנים של קבלנים שבנו באזור. באשר למקדם הדחייה, שעליו טוען העורר, לצורך הערכת שווי המכירה אין רלוונטיות לפרק הזמן, שחלף בפועל ממועד חתימת ההסכם ועד היום, אלא לציפיות הצדדים בעת חתימת ההסכם, כפי שאלה באו לידי ביטוי בהסכם. בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו נטל ההוכחה של שווי המכירה בעסקת קומבינציה מוטל על כתפי העורר. בקביעת שווי שירותי הבנייה, השמאית התבססה על חוזי קבלנות, אשר נחתמו סמוך למועד חוות הדעת, אשר נערכה בחודש ינואר 2006, בעוד חוזה הקומבינציה נושא הערר נערך בשנת 2002. נוסף על כך, לא ניתן להתעלם מן הסתירות בין הכתוב בחוות הדעת לבין העדות שניתנה בעל פה. להוכחת שווי שירותי הבנייה, המשיב הגיש מספר חוזים להשוואה, אשר במסגרתם, בעלי זכויות באותו מתחם הזמינו שירותי בנייה מאותו הקבלן. מניתוח ההסכמים עולה, כי עלות הבנייה תואמת את השווי שקבע המשיב. חיזוק נוסף לשווי, שקבע המשיב, ניתן למצוא בהסכם הקומבינציה, שעל פיו הצדדים להסכם העריכו את שווי עלות הבנייה ב-800 דולר למ"ר. נוסף על כך, המפקחת העידה על חמישה הסכמי בנייה באותו מתחם, שבעבורם המחיר נע בין 850-800 דולר למ"ר, ועדותה נמצאה אמינה. באשר לטענת העורר ביחס להיוון המחיר, אמנם בפרשת המכון הגיאופיזי נקבע, כי יש להוון את התמורה העתידית לערכי יום המכירה, וכך להפחית משווי המכירה לעניין חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג-1963, את רכיב המימון הגלום בעסקה. אולם, אין המסקנה שם הולמת את המצב כאן, לאור השוני במסכת העובדתית. בפרשת המכון הגיאופיזי דובר ברכיב מימון נוסף על עסקת המכר, ולכן יש ליתן את הדעת על קיומם של שני תנאים מצטברים: א. האם ההסכם שהצדדים כרתו מגלם בקרבו עסקת מכר ועסקת מימון, הדרות יחדיו בכפיפה אחת ? ב. יש לשים לב למהותיות של רכיב המימון בעסקת המכר. רק בהתמלא שתי דרישות אלה, אזי יופחת רכיב המימון הארוג בעסקת המכר. השאלה: האם ההסכם טומן בחובו עסקה משולבת של מימון ומכר, שתתבצע על פי אומד דעת הצדדים להסכם, ואם קיים רכיב כאמור, יש להוון את התמורה העתידית ולהפריד בתוך כך בין רכיב המימון לבין הרכיב תמורת המכר. אין תמונת המצב כאן דומה לתמונת מצב הדברים בפרשת המכון הגיאופיזי, היות שכאן הצדדים לא גילו את דעתם, שעסקת הקומבינציה כוללת גם עסקת מימון, וממילא, מעצם טיבה בעסקת קומבינציה לא גלום מרכיב מימוני. משך הזמן למתן שירותי הבנייה בעסקת קומבינציה, במקרה זה, הוא משך זמן טבעי ומקובל בשוק. לכן, בקביעת שווי המכירה בעסקת קומבינציה, יש להביא בחשבון - לעניין "היוון התמורה", את ציפיות הצדדים בעת חתימת ההסכם, כפי שאלה באות לידי ביטוי בהסכם שחתמו. נראה כי הצדדים צפו, שבתוך תקופה של 36-24 חודשים הדירות יימסרו למוכר, ואין מקום להוון את השווי. הערר נדחה. בבית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו לפני: ועדת ערר מס שבח מקרקעין בראשות כב' השופט (בדימוס) עמוס זמיר, רו"ח צבי פרידמן, רו"ח אליהו מונד ניתן ב-3.10.2006 ב"כ העורר: עו"ד חכים. ב"כ המשיב: עו"ד סמרה