פיצוי על ביטול מכירת דירת מגורים

שאלה --------

בבעלותו של שכיר הייתה דירת מגורים. שכיר זה חתם על הסכם למכירת דירה זו ליחיד. קונה הדירה הודיע על ביטול העסקה, והוא שילם לשכיר, בעל דירת המגורים, סכום - שנקבע בהסכם כפיצוי על ביטול האמור.

1. האם הפיצוי הינו הכנסה חייבת לעניין מס הכנסה, או לעניין מס שבח, או לעניין מס אחר ? 2. האם יש כאן אירוע מס [?], או חובת דיווח ?

תשובה ------

תחילה - אני מציין, כי אין חולק, שעל פי נתוני פניית השואל, מוכר הדירה אינו בעל עסק למסחר בנדל"ן; ועל כן - מכירת דירת המגורים, אשר בידו, הוא אירוע מס בתחום ההוני. מכירת מקרקעין בתחום ההוני אינה יכולה להיות חייבת במס מכוח פקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א-1961 [להלן - "הפקודה"] - לא מכוח חלק ב' שבפקודה, העוסק במיסוי הכנסות פירותיות; ולא מכוח חלק ה' שבפקודה, שכן זכות במקרקעין כמשמעותה בחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג-1963 [להלן - "חוק מיסוי מקרקעין"] מוצאת מתחולתו.

בעיקרון, על פי חוק מיסוי מקרקעין חלה חובת דיווח בתוך 50-30 יום (כתלות בעריכת שומה עצמית או לא) ממועד חתימה על זכרון דברים למכירת הדירה; וזאת, אף אם העסקה בוטלה לאחר מכן.

לפי נתוני פניית השואל - נראה, כי ביטול העסקה נעשה טרם השתרשותה; ולכן, רשויות מיסוי מקרקעין יקבלו את טענת המוכר, כי העסקה בוטלה ולא יחייבו אותו, משום כך, בכל מס מכוח חוק מיסוי מקרקעין.

[להבהרת העניין דלעיל - אנו ממליצים לשואל לעיין בפסקי הדין דלהלן, כדי שיבחן, אם "סיפור המעשה", המובא שבפניית השואל, אכן, הוא "ביטול עסקת המכירה", על תנאיו; וזאת, להבדיל מ"מֶכֶר חוזר", היוצר שני אירועי מס: (א) ו"ע 1170/00, שנסי עזרא ואח' נ' מס שבח תל-אביב 3 (מיסים יט/1 ה-49); (ב) ע"א 307/85, מנהל מס שבח נ' זמר (פד"י מא(4) 826); (ג) עמ"ש 2119/01, חדד קלמן נ' מנהל מס שבח (מיסים יז/6 ה-52); (ד) ע"א 892/00, אחמד חדיג'ה נ' מדינת ישראל (מיסים יז/4 ה-14); (ה) ע"א 266/97, מנהל מס שבח מקרקעין חיפה נ' מקס ווייסמן ואח' (מיסים יז/4 ה-1).]

גם אם נגיע אל המסקנה, כי אין כל אירועי מס בתחום חוק מיסוי מקרקעין, וזאת, בשל קבלת הטענה בדבר ביטול העסקה - עדיין עלינו לנתח את שאלת החיוב במס של סך הפיצוי שנתקבל בעקבות ביטול העסקה.

לשם כך - עלינו לבחון, אם אין סך הפיצוי שנתקבל על הביטול יחויב במס מכוח חלק ה' לפקודה כפיצוי שניתן עקב יציאת נכס מרשותו של הנישום. התומכים בחיוב הפיצוי במס מכוח חלק ה' לפקודה יטענו, כי לנישום הייתה זכות תביעה לאכיפת הסכם המכר; אולם בשל ויתור עליה קיבל תמורה בדמות הפיצוי. מצב דברים זה חייב, לכאורה, במס מכוח פסק דין "אברך" [ע"א 182/72, אברך צבי נ' פקיד השומה ת"א 3 (פד"א ו', עמוד 241)].

לעמדתי - אין זה המצב; וזאת, מטעמים אלה: א. תחילה אני קובע, כי, בענייננו שכאן, עסקינן בפיצוי מכוח הסכם להקניית זכויות במקרקעין, וכי זכויות במקרקעין מוצאות מהגדרת "נכס" בחלק ה' לפקודה; ועל כן - אין למסות פיצוי בשל ביטול עסקה שכזו מכוח אותו חלק ה' לפקודה.

ב. גם אם יטענו רשויות המס, כי הפיצוי וזכות התביעה מכוח הסכם מכר הדירה הם נכס נוסף ונפרד מהזכות במקרקעין (טענה, שלנוכח עמדתי, אין לקבלה לאור ההגדרה הרחבה של זכויות במקרקעין שבחוק מיסוי מקרקעין) - עדיין אפשר לטעון, כי מכיוון שעסקינן בדירת מגורים, הרי כל נכס הוני שלכאורה נתון למיסוי מכוח חלק ה' לפקודה, הקשור לדירה זו, יוצא מיידית מהגדרת "נכס"; שכן, עסקינן פה ב"מיטלטלין לשימוש אישי". כך, למשל, רשויות המס אינן מחייבות במס פיצוי, שניתן על ירידת ערך דירות מגורים, בשל תוכניות בנייה פוגעות, מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, בטענה כי פיצוי זה קשור לאובדן נכס המהווה מיטלטלין לשימוש אישי, ולכן אינו נכלל בהגדרת "נכס" שבחלק ה' לפקודה.