תמ"א 38 ומשבר הנדל"ן: "פרויקטים שבעבר נחשבו גבוליים הפכו ללא כדאיים"
"המשבר הנוכחי מגדיל את חוסר הכדאיות של תמ"א 38 ליזמים ברחבי הארץ ומחמיר את הבעייה של חוסר יישום החוק ברחבי הארץ. מבדיקה שערכנו, עולה כי יישום תמ"א 38, כדאי ליזמים רק במקומות כמו צפון ת"א, בהם שווי הקרקע הוא עשרת אלפים שקלים למ"ר ומעלה, מה שאומר שגם בערים כמו כפר סבא וראשון לציון העסקה לא כדאית ליזמים, קל וחומר במקומות החשופים יותר לנזקי רעידת אדמה, כמו בית שאן", מציין ראול סרוגו, סגן נשיא התאחדות הקבלנים.
כידוע, תמ"א 38 מקנה ליזמים תוספת בנייה במבנים קיימים בתמורה לחיזוק המבנים כדי שיעמדו בפני נזקי רעידות אדמה. לדברי סרוגו, על אף שמדובר בעשרות אלפי בניינים ברחבי הארץ הנמצאים בתרחיש האימה של רעידות אדמה, הרי שבשנה האחרונה בוצעו פרויקטים בודדים של חיזוק מבנים במסגרת תמ"א 38. הפתרון שמציעה התאחדות הקבלנים, היא ניוד זכויות הבנייה של היזמים לפרויקטים חדשים שיבנו, כך שעלויות חיזוק המבנים יופחתו, ויהפכו את העסקה לכדאית בעבורם ממחיר קרקע של 5000 שקלים למ"ר ומעלה. להערכתו אז התמ"א 38 תהיה אטרקטיבית גם בעבור חברות גדולות ולא רק בעבור קבלני שיפוצים ויזמים קטנים.
יוסי בזל, מנכ"ל חברת ת"א החדשה, המתמחה בחיזוק ובהשבחה של מבני מגורים, מציין כי אזורים שהיו גבוליים מבחינת הכדאיות שלהם ליזמים, ירדו בעקבות המשבר הנוכחי ממפת הביקושים שלהם, כמו למשל השכונות הפחות מצליחות בת"א כמו שכונת יד אליהו ושכונות נוספות בדרום העיר. לדבריו, בניינים רבים בשכונות אלו, ריכזו עד לפני מספר חודשים עניין בקרב יזמים על סמך הצפי לעליית מחירים.
"דוגמא נוספת, היא בניינים ששטח הבנייה על הגג שלהם קטן מ-150 מ"ר, שגם טרום המשבר לא היו אטקרטיביים במיוחד בעבור היזמים, וקל וחומר שכיום אינם אטרקטיבים בעבורם"
יחד עם זאת, בזל מציין כי כל התהליכים שהחלו בשנה שעברה, ממשיכים כרגיל, מתוך ציפייה שהשוק יתאושש בשנה הבאה ובזו שלאחריה. "אנו בוחנים את הכדאיות של כל פרויקט לגופו של עניין, ולהערכתי ברוב האזורים בגוש דן קיימת כדאיות מבחינת היזמים, גם על רקע הירידה במחירי תשומות הבנייה", מציין בזל ומוסיף: "להערכתי זו הדרך הטובה ביותר להשביח נכסים, שכן כיום כמעט ולא קיימות אלטרנטיבות השקעה אחרות. נכסי הנדל"ן בישראל, משמשים בעיקר למגורים ולא לעשיית רווחים, ולכן לא נראה להערכתי ירידת מחירים של יותר מ-10-15%.
עו"ד אמיר פולטין, שותף במשרד פולטים-גרונברג, המתמחה בנדל"ן ומלווה פרויקטים של תמ"א 38, מציין כי בשל המשבר הן היזמים והן בעלי הדירות זהירים יותר בביצוע עסקאות תמ"א 38. הדיירים דורשים ביטחונות גדולים יותר מהקבלנים, אך יחד עם זאת יודעים שחגיגת המחירים בשוק נגמרה ולכן אינם יכולים להעלות את דרישותיהם מהקבלנים.
"אולם, בסופו של דבר, העסקאות בין הקבלנים לדיירים נסגרות ללא שינויים מהותיים, אלא אם כן מדובר בפרויקטים גבוליים שחלקם כבר לא כדאיים לקבלנים, כמו למשל בניין עם 16 דירות ו-2 כניסות, המחייב בניית 2 מעליות ושיפוץ 2 כניסות, בניגוד לבניין דומה עם כניסה אחת", מציין פולטין.
גם פולטין מציין, כי בשל המשבר הולכת ומחריפה התופעה שתמ"א 38 אינו אטרקטיבי מחוץ לגבולות גדרה-חדרה, וגם בגבולות אלו, מקומות כמו חדרה ונתניה פחות אטרקטיביים כיום ליזמים בהשוואה לעבר.
