בצל משבר הנדל"ן: "שוק המשרדים במתחם הבורסה בר"ג נהנה מהיותו שוק מפולח ושבוי"

"שוק המשרדים במתחם הבורסה ברמת גן נהנה מהיותו שוק מפולח ושבוי, המרכז עניין רב בקרב שגרירויות, משרדי עו"ד וגופים פיננסים כמו בנקים וחברות ביטוח", מציין בריאיון ל-Bizportal חן חוגי, ממנהלי חברת הנדל"ן ששון חוגי, שתשיק בעוד מספר חודשים מגדל משרדים יוקרתי במתחם.

"בטרם המשבר היו מתוכננים עוד כארבעה חמישה פרויקטים חדשים של משרדים במתחם הבורסה בר"ג, אולם בעיות אשראי בנקאי גרמו ליזמים להקפיא בינתיים את הפרויקטים. מדובר בפרויקטים שהיו מתוכננים להסתיים בסוף שנת 2010 ובשנת 2011", מציין חוגי.

לדברי חוגי, מגדל המשרדים החדש, שיתנשא על פני 20 קומות, הוא למעשה ספינת הדגל של אביו, ששון חוגי, שרכש את המגרש עוד בשנת 1987 מתוך חזון שהאזור יהפוך למנהטן של ישראל. בשלב הראשון, בשנת 2000 נחנך החניון התת קרקעי, ועד שהושגו אישורי התב"ע, נקלע ענף הנדל"ן למשבר, בעקבות האינתיאדה והתפוצצות בועת ההיי טק, כך שהמשך הפרויקט נעצר.

"עם חזרת השגשוג הכלכלי בשנת 2006 התחלנו לבנות את המגדל, ששטחו כ-10,000 מ"ר, ולקראת מארס 2009 הפרויקט אמור להתאכלס", מציין חוגי, ומוסיף כי אין בכוונת החברה למכור שטחים במגדל, אלא רק להשכיר קומות שלמות (שטח כל קומה 1008 מ"ר) לטווחים של חמש עד עשר שנים. חוגי מציין כי גם לפני חצי שנה שנה, כשהמחירים היו ברמה של 4000 דולר למ"ר, המכירה לא עמדה על הפרק מבחינתם".

האם אינך חושש שכעת תיאלצו להתפשר במחירי ההשכרה?

למרות הבהלה בשוק, אנו עדיין שומרים על רמת מחירים מעל הממוצע, וכבר כיום הגענו לכ-50% תפוסה במחירים של החל מ-80 שקל למ"ר ברמת מעטפת בקומות התחתונות (תוספת של כ-15 שקל למ"ר גימור), וכ-100 שקל למ"ר מעטפת בקומות העליונות. עד שנת 2010 לא צפוי פרויקט משרדים חדש במתחם הבורסה שיכול להתחרות בנו. יש לנו שוכרים איכותיים ברמת טריפל A ועימם נמנים חברות הייטק גלובאליות ושגרירויות. כעת אנו נמצאים במו"מ מתקדם עם חברת הייטק בינלאומית להשכרת 2 קומות במחיר של 93 שקלים למ"ר מעטפת.

איך אתה רואה את השפעת המשבר הנוכחי על שוק המשרדים בישראל בהשוואה למשבר בתחילת שנות ה-2000?

ערב התפוצצות בועת ההיי טק היה עודף של מאות אלפי מ"ר בשטחי המשרדים בגוש דן, והמחירים הרקיעו שחקים. חברות כמו טריון שכרו בשנת 1999 שטחים במגדלי עזריאלי במחיר 26.5 דולר למ"ר, שהיו אז כ-120 שקלים למ"ר, ובעקבות המשבר נאלצו להשכיר שטחים אלו גם במחיר 8 דולר למ"ר כדי לכסות את תשלומי הארנונה. למעשה, בשנים שקדמו למשבר הקודם הייתה השתוללות במחירי המשרדים באזור ת"א, שגררה אחריה התרסקות. אולם, ערב המשבר הנוכחי לא הגענו לאותם מחירי שיא, לא נוצרה בועה במחירי המשרדים ולכן גם לא צפויה התרסקות.

במהלך העשור האחרון, למעט השנה וחצי האחרונות, כמעט ולא נבנו משרדים חדשים באזורי הביקוש, בעוד ששיעור התפוסה עומד על למעלה מ-90%, ובמתחם הבורסה אף על כ-95%, כך שנכון להיום מדובר למעשה בביקושים כבושים. המשבר הנוכחי, רק יגביר את המחסור בשטחי משרד בפריים לוקיישן בגלל עצירה או הקפאה של פרויקטים חדשים.

להערכתי, נכון להיום, קיימת ירידת מחירים בשוק המשרדים רק בשוליים, ובעיקר בקרב משכירים פרטיים במשרדים ברמה של CLASS B, שנקלעים למצוקה תזרימית בשל תשלומי משכנתה, אלו המקרים בהם המחירים יורדים אף בשיעור של 25%.