מיסוי דירה להשקעה בארה”ב

שוק הנדל"ן בארה"ב שונה משמעותית מהשוק בישראל, ומסוגל להניב תשואה יפה ביותר, אך גם כולל הוצאות שונות. הסכם משותף בין שתי המדינות יוצר מצב המונע כפל מס, אך עם זאת תושבי ישראל ואזרחיה המעוניינים להשקיע בנדל"ן צריכים להכיר את העלויות הנלוות להשקעה זו, מעבר לסכום המושקע על הנכס עצמו (מחיר הקנייה). העלויות השונות מתחלקות בין רכישת הנכס עצמו והכנת התשתית לרכישה לבין ההוצאות השוטפות הנלוות לאחזקת הנכס. בפועל בשלבי הרכישה ישנן הוצאות בתחומים רבים יותר מאשר לאחר רכישת הנכס. אם אתם חושבים על השקעות נדל"ן בארה"ב עם חברת iintoo - הרשת החברתית להשקעה בנדל"ן בחו"ל, או עם כל חברה אחרת המתעסקת בהשקעות נדל"ן בחו"ל, כדאי להיות מודעים להן. נפרט כאן על עלויות שוטפות לפני רכישת הנכס.

עלות ראשונית – הקמת חברה מקומית על מנת לרכוש נכס בארה"ב, לפחות אחד מבעלי הנכס צריך להיות בעל מספר מזהה אמריקאי. מספר זה יכול להיות מספר הביטוח הלאומי (המקביל למספר תעודת הזהות בארץ), מספר חברה או למעשה מספר מעסיק בחברה (המקביל למספר המזהה של חברה בארץ) המכונה EIN. במקרים מסוימים יתאים גם מספר מיוחד המונפק לתושבי חוץ, ואינו מעניק כל אפשרויות עבודה בארה"ב אלא רק אפשרות לשלם את המיסים המקומיים, ומכונה ITIN.

לא ניתן לרכוש נכס בארה"ב כתושב ישראל רק באמצעות מספר תעודת הזהות המקומית, לפני קבלת המספר המוכר על ידי רשויות המס בארה"ב. קיימים יתרונות רבים בתחום המיסוי בהקמת חברת LLC (חברה בע"מ) המעניקה את המספר המיוחל, ולכן ההוצאה הראשונית לפני קניית נכס תהיה הקמת חברת LLC עבור רוכש הנכס. עלות הקמת החברה נעה בין 350$ ל-1,200$, תלוי במדינה בארה"ב בה הוקמה החברה ובתנאים נוספים.

עלות בדיקת הנכס לפני רכישת הדירה בתים רבים בארה"ב הם בני עשרות שנים, ולכן לפני רכישת הנכס נהוג לשכור חברה העושה בדיקה מקיפה לכל נקודת חשמל בקיר, לתשתיות, לגג (כאשר מדובר בבית פרטי), לצנרת ולכל פרט בבית. עלות בדיקה שכזו לרבות קבלת הדו"ח הסופי עומדת על 300$. לאחר הבדיקה (המכונה באנגלית "אינספקשן") מתקבל דו"ח המפרט את ליקויי הנכס, ולעתים ניתן להפחית מעלות הנכס על ידי דרישה לתיקון הנזקים או הפחתת עלות הנכס לצורך תיקונים.

• מרץ הגרוע מזה 16 שנה - מכירות הבתים בארה"ב ממשיכות לדשדש
• "המחסור בדירות בארה"ב צפוי להחריף"

עלויות סגירת העסקה וחברת הטייטל לאחר רכישת הנכס הוא נרשם על שם הקונה בעירייה. רישום זה מתבצע על ידי חברה המכונה חברת "טייטל". חברה זו גם בודקת שאין שעבודים על הנכס, חובות לעירייה או חשבונות שוטפים שלא שולמו, וכן מונעת אפשרות של הונאה כמו נכס שנמכר על ידי אדם שאינו בעל הנכס. חברה זו גם מעניקה ביטוח מסוים מפני הונאות או חובות, ומבטיחה כי אם בכל זאת בוצעה הונאה, היא תשפה את קונה הנכס. כמו כן, יש עלויות סגירה נוספות כמו תשלומים לעורכי דין, לחברות תיווך וכדומה.

עלות שיפוץ הנכס כיוון שבמקרים רבים מדובר בנכס שעבר עשרות שנים של מגורים, עשוי להידרש שיפוץ לפני שניתן יהיה להשכיר את הנכס ולהפכו לנכס מניב. השיפוץ עשוי גם להתבצע לצורך הגדלת ערכו למכירה עתידית, או לצורך גבייה. השיפוץ יכול לנוע בין מאות דולרים לאלפים.

עלויות לאחר רכישת הנכס לאחר רכישת הנכס, העלויות הן בעיקר תחזוקה שוטפת של הנכס ותיקונים מזדמנים (כמו שירותים שנסתמו, בעיות בלוח החשמל ותיקונים דומים), וכן תשלום עבור חברת הניהול המנהלת את הנכס באופן שוטף ומקבלת את הכספים מהדיירים. כמו כן, חשוב לרכוש ביטוח לנכס המגיע במרבית המקרים לעלויות של בין 50$ ל-100$ לחודש, תלוי בשווי הנכס. אם הנכס נמצא במתחם מגורים סגור, לעיתים יש להוסיף גם ועד בית הנע בין הסכומים 100$-200$.

מיסוי והנהלת חשבונות אחת לשנה או לחצי שנה יש לשלם מיסים על הבית עצמו (המקבילים לארנונה בארץ – רק שבארה"ב עלות זו חלה על בעל הבית). כמו כן, יש לשלם מיסים על ההכנסות משכירות. השקעות נדל"ן בארה"ב כפופות בתשלום מס על ההכנסות בקיזוז הוצאות הבית כאשר מדובר בחברת LLC, ולכן פעמים רבות המס יעמוד על 0 דולרים, כאשר ניתן להציג את ההוצאות השונות ולהזדכות עליהן. גם הגשת הדו"ח השנתי לחברת ה-LLC מהווה הוצאה נוספת של כמה מאות דולרים המשולמים לרואה החשבון.