18:29 מניות הטכנולוגיה מעיבות על המסחר בוול סטריט

14:46 המניה שהציתה חלום בת"א רשמה יום 6 רצוף של ירידות >>

14:48 עכשיו זה רשמי: נשיא ברזיל מישל טאמר מואשם בשחיתות

14:33 בעקבות מחאת הנכים: שיבושי תנועה בכביש ירושלים-ת"א

13:49 איביאיי על פרוטרום: ממליצים להקטין חשיפה

13:45 רה"מ לשעבר אהוד אולמרט שוחרר מבית החולים והוחזר למאסר

13:40 מהיום - ניתן לקבל את תלוש השכר גם בדוא"ל >>

12:28 תל אביב: קרון רכבת עלה באש בתחנת ההגנה; אין נפגעים

11:55 בג"ץ על המשבר בהדסה: "הליך גישור יכול להוביל לתוצאה הטובה ביותר"

11:48 אוקראינה: קצין בכיר נהרג ואזרח נפצע בפיצוץ מכונית תופת בקייב

11:16 ראש השב"כ: "מתחילת 2016 איתרנו 2,000 מפגעי סייבר"

10:36 חולדאי: "אין מועמד במפלגת העבודה שיכול לקחת אותה קדימה"

09:57 בנט על יהודי ארה"ב: "הם חשים שקיבלו סטירת לחי מהממשלה"

09:25 הדולר צולל 0.47% הבוקר ומתקרב לנקודת שפל חדשה >>

08:48 חיסול בדרום: עבריין מוכר למשטרה נהרג בפיצוץ ברכב באשקלון

08:44 חיפה: רוכב אופניים כבן 60 נהרג בתאונת דרכים

08:33 צפון קוריאה: "מדיניותו של טראמפ דומה לנאציזם של המאה ה-21"

ישיא קית Bizportal
הניוזלטרים של Bizportal
שלום, אורח התחבר
התיק שלך ריק.
להוספת ניירות לחץ כאן
בוא להיות משקיע מיומן!
קבל שיעור ראשון
בחינם
תודה על פנייתך, נציגינו ייצור איתך קשר בהקדם
לש םירטלזוינה Bizportal
הניוזלטרים של Bizportal
BizTV
BizTV
תויגתב יכה
הכי בתגיות
מדריך למשקיע

מיסוי דירה להשקעה בארה”ב

 |  4
מדריך למשקיע
Share
שוק הנדל"ן בארה"ב שונה משמעותית מהשוק בישראל, ומסוגל להניב תשואה יפה ביותר, אך גם כולל הוצאות שונות. הסכם משותף בין שתי המדינות יוצר מצב המונע כפל מס, אך עם זאת תושבי ישראל ואזרחיה המעוניינים להשקיע בנדל"ן צריכים להכיר את העלויות הנלוות להשקעה זו, מעבר לסכום המושקע על הנכס עצמו (מחיר הקנייה).
העלויות השונות מתחלקות בין רכישת הנכס עצמו והכנת התשתית לרכישה לבין ההוצאות השוטפות הנלוות לאחזקת הנכס. בפועל בשלבי הרכישה ישנן הוצאות בתחומים רבים יותר מאשר לאחר רכישת הנכס. אם אתם חושבים על השקעות נדל"ן בארה"ב עם חברת iintoo - הרשת החברתית להשקעה בנדל"ן בחו"ל, או עם כל חברה אחרת המתעסקת בהשקעות נדל"ן בחו"ל, כדאי להיות מודעים להן. נפרט כאן על עלויות שוטפות לפני רכישת הנכס.


עלות ראשונית – הקמת חברה מקומית
על מנת לרכוש נכס בארה"ב, לפחות אחד מבעלי הנכס צריך להיות בעל מספר מזהה אמריקאי. מספר זה יכול להיות מספר הביטוח הלאומי (המקביל למספר תעודת הזהות בארץ), מספר חברה או למעשה מספר מעסיק בחברה (המקביל למספר המזהה של חברה בארץ) המכונה EIN. במקרים מסוימים יתאים גם מספר מיוחד המונפק לתושבי חוץ, ואינו מעניק כל אפשרויות עבודה בארה"ב אלא רק אפשרות לשלם את המיסים המקומיים, ומכונה ITIN.

לא ניתן לרכוש נכס בארה"ב כתושב ישראל רק באמצעות מספר תעודת הזהות המקומית, לפני קבלת המספר המוכר על ידי רשויות המס בארה"ב. קיימים יתרונות רבים בתחום המיסוי בהקמת חברת LLC (חברה בע"מ) המעניקה את המספר המיוחל, ולכן ההוצאה הראשונית לפני קניית נכס תהיה הקמת חברת LLC עבור רוכש הנכס. עלות הקמת החברה נעה בין 350$ ל-1,200$, תלוי במדינה בארה"ב בה הוקמה החברה ובתנאים נוספים.

עלות בדיקת הנכס לפני רכישת הדירה
בתים רבים בארה"ב הם בני עשרות שנים, ולכן לפני רכישת הנכס נהוג לשכור חברה העושה בדיקה מקיפה לכל נקודת חשמל בקיר, לתשתיות, לגג (כאשר מדובר בבית פרטי), לצנרת ולכל פרט בבית. עלות בדיקה שכזו לרבות קבלת הדו"ח הסופי עומדת על 300$. לאחר הבדיקה (המכונה באנגלית "אינספקשן") מתקבל דו"ח המפרט את ליקויי הנכס, ולעתים ניתן להפחית מעלות הנכס על ידי דרישה לתיקון הנזקים או הפחתת עלות הנכס לצורך תיקונים.עלויות סגירת העסקה וחברת הטייטל
לאחר רכישת הנכס הוא נרשם על שם הקונה בעירייה. רישום זה מתבצע על ידי חברה המכונה חברת "טייטל". חברה זו גם בודקת שאין שעבודים על הנכס, חובות לעירייה או חשבונות שוטפים שלא שולמו, וכן מונעת אפשרות של הונאה כמו נכס שנמכר על ידי אדם שאינו בעל הנכס. חברה זו גם מעניקה ביטוח מסוים מפני הונאות או חובות, ומבטיחה כי אם בכל זאת בוצעה הונאה, היא תשפה את קונה הנכס. כמו כן, יש עלויות סגירה נוספות כמו תשלומים לעורכי דין, לחברות תיווך וכדומה.

עלות שיפוץ הנכס
כיוון שבמקרים רבים מדובר בנכס שעבר עשרות שנים של מגורים, עשוי להידרש שיפוץ לפני שניתן יהיה להשכיר את הנכס ולהפכו לנכס מניב. השיפוץ עשוי גם להתבצע לצורך הגדלת ערכו למכירה עתידית, או לצורך גבייה. השיפוץ יכול לנוע בין מאות דולרים לאלפים.

עלויות לאחר רכישת הנכס
לאחר רכישת הנכס, העלויות הן בעיקר תחזוקה שוטפת של הנכס ותיקונים מזדמנים (כמו שירותים שנסתמו, בעיות בלוח החשמל ותיקונים דומים), וכן תשלום עבור חברת הניהול המנהלת את הנכס באופן שוטף ומקבלת את הכספים מהדיירים. כמו כן, חשוב לרכוש ביטוח לנכס המגיע במרבית המקרים לעלויות של בין 50$ ל-100$ לחודש, תלוי בשווי הנכס. אם הנכס נמצא במתחם מגורים סגור, לעיתים יש להוסיף גם ועד בית הנע בין הסכומים 100$-200$.

מיסוי והנהלת חשבונות
אחת לשנה או לחצי שנה יש לשלם מיסים על הבית עצמו (המקבילים לארנונה בארץ – רק שבארה"ב עלות זו חלה על בעל הבית). כמו כן, יש לשלם מיסים על ההכנסות משכירות. השקעות נדל"ן בארה"ב כפופות בתשלום מס על ההכנסות בקיזוז הוצאות הבית כאשר מדובר בחברת LLC, ולכן פעמים רבות המס יעמוד על 0 דולרים, כאשר ניתן להציג את ההוצאות השונות ולהזדכות עליהן. גם הגשת הדו"ח השנתי לחברת ה-LLC מהווה הוצאה נוספת של כמה מאות דולרים המשולמים לרואה החשבון.
מצאתם טעות בכתבה? כתבו לנו ונתקן.
תודה עבור פנייתך, היא תיבדק ותטופל בהקדם שלח
הבתכל בגה

הגב לכתבה

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

שלח
תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה

4 תגובות ב-4 דיונים

מיין תגובות לפי: מהחדש לישן מהישן לחדש הרחב תגובות צמצם תגובות
4 שני 24/05/2017 10:15 מסכים עם כל מילה
בתור אחד שיש לו לא מעט ניסיון בהשקעות נדלן בחול, חייב להסכים עם הכתוב. ממליץ בחום!
3 אורי 20/04/2017 09:03 נוטה להסכים
בכלל היום זה מאוד חם כל נושא השקעות נדלן בארצות הברית. ממליץ לך לקרוא את הכתבה הזאת בנושא: https://www.iintoo.co.il/blogs/%D7%94%D7%90%D7%9D-%D7%96%D7%94-%D7%94%D7%96%D7%9E%D7%9F-%D7%9C%D7%94%D7%A9%D7%A7%D7%99%D7%A2-%D7%91%D7%A0%D7%93%D7%9C%D7%9F-%D7%91%D7%90%D7%A8%D7%94%D7%91/
2 אופיר 19/04/2017 16:44 מאוד מעניין
ממה שאני יודע, היום כל הנושא של השקעות נדל"ן בארה"ב הוא סופר מעניין וגם סופר כדאי. תודה על הכתבה!
1 שגיב 18/04/2017 04:20 נייס
מהממם
כללי
מדורים
שווקים
שירותים
טאבו ישיר
תמיד מעודכנים לאתר טוויטר לאתר פייסבוק RSS Mail Red mail
חפש
כל הזכויות שמורות לחברת ביזפורטל בע"מ מקבוצת קו מנחה © |תנאי שימוש | לאתר אקטיבטרייל
לחץ לביטול הצגת המידע המורחב על מדד/נייר בבר המדדים, לחיצה נוספת תשיב את המידע.