אז מאיפה מתחילים ואיך עושים את זה נכון?

על מנת להתחיל ולתכנן נכונה השקעות בנדל"ן מסחרי בתקופתנו, חשוב להבין את השפעותיו של משבר הקורונה על השוק, ואת הצפי לתקופה שאחריו.

אחרי הכל, גם בתקופה יוצאת דופן זו, המפתח למיקסום התשואה טמון בהבנת אותן הזדמנויות שטמונות בשוק בעיתוי הנוכחי, וניצול המומנטום בצורה מושכלת.

סקירה מעמיקה של שוק הנדל"ן כיום מעלה כי לצד פגיעה משמעותית בענפים מסחריים רבים, קיימות גם הזדמנויות וצמיחה בסוגי נדל"ן מסחרי מסוימים, שדווקא מתחזקים מהמצב החדש.

איתור אותם מוקדי צמיחה והזדמנויות – חייב לעמוד בבסיסה של כל השקעה, על מנת להניב תשואה מקסימלית.

שינויים בענף המסעדנות וצמיחתם של 'מטבחי ענן'

אחד הנפגעים העיקריים ממשבר הקורונה הוא ענף המסעדנות, שרשם הפסדים רבים בעקבות המגבלות המחמירות והממושכות במשק.

לצד מסעדות שפשטו את הרגל, מסעדנים רבים מיהרו להתעשת, ובוחרים להמציא את עצמם מחדש על ידי מעבר למשלוחים – תחום שנהנה מגידול אדיר בשנים האחרונות, עוד לפני משבר הקורונה.

לכן, לצד הפגיעה בביקוש לנכסים במיקומים מרכזיים ששימשו מסעדות עד היום, צוברים תאוצה מבני נדל"ן שמותאמים למודל 'מטבחי הענן', שזוכה לפופולאריות גוברת והולכת.

הכוונה לנכסים הממוקמים על שטח מסחרי שאינו מרכזי ולא היה מבוקש עד כה, הנהנים ממיקום ומבנה שמאפשרים תפעול נוח, מהיר ויעיל למשלוחים.

המסעדנים, שמבקשים להתבסס על שירותי המשלוחים, לחסוך בעלויות ההשכרה ולהגדיל את רווחיהם על מנת להיחלץ מהמשבר – מעלים משמעותית את הביקוש למבני נדל"ן מסחרי דווקא באזורי תעשייה ובמיקומים שאינם 'פריים לוקיישן'.  

• חובות של 800 מיליון אירו והפסדי ענק: האם אינטר בדרך לפשיטת רגל?
• אינטר מזנקת ב-24% אחרי שהודיעה שתגייס 38 מיליון שקל
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מבני נדל"ן במיקום ומבנה שמאפשרים תפעול נוח, מהיר ויעיל למשלוחי מסעדות זוכים לפופולאריות.

מעבר לקניות אונליין ועלייה בביקוש לנדל"ן לוגיסטי

ענף מסחרי נוסף שספג ועודנו סופג פגיעה קשה בעקבות משבר הקורונה הוא הקניונים, שגם נותרו סגורים במהלך מרבית הרבעון השני לשנת 2020, וגם סובלים מהתמעטות קהל הלקוחות.

כוח הקנייה של הלקוחות הקבועים בקניונים נחלש משמעותית, ובנוסף ישנה הפחתה בתדירות הביקורים במתחמי הקניות, עקב חששות בריאותיים ובצל הכבדתן של המגבלות הנוקשות.

• ישראל חושפת את "אור איתן": מערכת יירוט לייזר מבצעית ראשונה בעולם
• וואן זירו נלחץ מבנק אש ומשיק מסלול חדש - הגדולים עדיין אדישים
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• המענק לעובדים ייכנס כבר מחר: רשות המסים מקדימה את הפעימה...

אחת התוצאות היא התגברות מגמת המעבר לקניות אונליין, שמהווה ללא ספק את אחת הבשורות הגדולות של תקופתנו.

הנתונים מראים כי לעומת 32 מיליון חבילות שעברו בדואר ישראל בשנת 2014, בשנת 2019 שיעורן עלה ל-70 מיליון, כשהצפי עוד לפני משבר הקורונה היה להכפלת המספר עד לשנת 2025, ואילו כעת גידול זה צפוי להתגבר באופן חסר תקדים.

חשוב לציין שהמעבר לקניות אונליין מתרחש בעיקר בפלטפורמות המקומיות, עקב ההתייקרות המשמעותית בעלויות השילוח הבינלאומי ובשל התארכותם של זמני האספקה.

אלו הן תוצאות בלתי נמנעות בעקבות מצב בו חברות תעופה רבות קרקעו את מטוסיהן ולנוכח הצטמצמות רבה בכוח האדם המועסק במחסנים במדינות בהן קיימת תחלואה נרחבת. 

לפיכך, די ברור שהגידול בהשקעה בתשתיות ובנדל"ן לתקשורת ולמחסנים בארץ – צפוי להימשך ולהתגבר.

כך, נדרשים יותר ויותר שטחים ומבנים לשרתי אינטרנט ולתשתיות תקשורת שונות, וגם הביקוש למבני אחסנה רק פורח, בעוד שחוזי השכירות למבנים מסוג זה הנם, ברובם המכריע של המקרים, לטווח הארוך.

הגידול בהשקעה בתשתיות ובנדל"ן לתקשורת ולמחסנים בארץ – צפוי להימשך ולהתגבר.

סקירת מגמות בתחום הנדל"ן המסחרי בישראל

הנדל"ן המסחרי בארץ הוא ענף מניב, בעל תשואה שנתית ממוצעת המוערכת בכ-9.85%, בין היתר הודות לתפוסה מלאה, שוכרים חזקים וחוזי שכירות יציבים לטווחי זמן ארוכים במיוחד.  

בנוסף, למרבית נכסי הנדל"ן המסחרי בישראל פוטנציאל פיתוח והשבחה, שמוסיף לרווחיותם.

ביחס לשוק הנדל"ן הפרטי למגורים, שנתון לרגולציה וצעדי ריסון שננקטים על ידי בנק ישראל, ובהשוואה לערוצי ההשקעה הבורסאיים שמתאפיינים באי וודאות גבוהה – השקעה בנדל"ן המסחרי מהווה אפשרות יציבה ורווחית, לצד רף כניסה נמוך באופן יחסי.

ואכן, נתוני הלמ"ס לשנת 2018 בתחום התחלות הבנייה בארץ מראים עלייה של 30% בתחום המשרדים, ושל כ-100% בתחום המסחר.

השקעה בנדל"ן המסחרי מהווה אפשרות יציבה ורווחית, לצד רף כניסה נמוך באופן יחסי.

פיזור גיאוגרפי נרחב וכניסתם של משקיעים מסוג חדש

אם פעם מרבית עסקאות הנדל"ן המסחרי היו ממוקמות בתל אביב, הרי שכיום ישנו פיזור גיאוגרפי נרחב – עם התחלות בנייה הפזורות בכל חלקי הארץ.

אשדוד, ראשון לציון, פתח תקווה, באר יעקב ואזורי הקריות התפתחו מאוד בשנים האחרונות בתחום, הודות לשיפור משמעותי בתשתיות התחבורה ולמהפכה התקשורתית, שמאפשרת את קיומו של מסחר אינטנסיבי מכל מקום במדינה.

גם רכבת ישראל התפתחה בשנים האחרונות, וסייעה משמעותית לפריחתם של מרכזי מסחר בצפון (למשל ביוקנעם) ובדרום (באר שבע). 

פיזור גיאוגרפי זה, לצד רווחיות ההשקעה בנדל"ן המסחרי שגוברת על זו של הנדל"ן למגורים ורף הכניסה הנמוך, מאפשר בשנים האחרונות את כניסתם של משקיעים מקרב בעלי עסקים קטנים ובינוניים ומשקי בית פרטיים.

למעשה, כניסתו של ציבור המשקיעים החדש מקרב משקי הבית והעסקים הקטנים נחשב לאחת המגמות הבולטות בתחום.  

טווחי מחירים לרכישת נדל"ן מסחרי בישראל

על מנת לבצע השקעה מושכלת בנדל"ן מסחרי, חשוב, כמובן, להיות מודעים לטווחי המחירים הממוצעים כיום בשוק.

לפניכם סקירת מחירים של נכסי נדלן מסחרי מסוג 'מבנים תעשייתיים' באתר יד 2, המעודכנת לאמצע יוני 2020,  בערים שונות בארץ:

• באר שבע: מחיר ממוצע למ"ר של 2,858 ₪ , לפי סקירה של שלושה נכסי נדל"ן מסחרי בעיר.
• ירושלים: מחיר ממוצע למ"ר של 10,604 ₪ , לפי סקירה של ארבעה נכסי נדל"ן מסחרי בעיר.
• ראשון לציון: מחיר ממוצע למ"ר של 10,445 ₪ , לפי סקירה של חמישה נכסי נדל"ן מסחרי בעיר.
• חולון: מחיר ממוצע למ"ר של 7,993 ₪ , לפי סקירה של חמישה נכסי נדל"ן מסחרי בעיר.
• אשדוד: מחיר ממוצע למ"ר של 4,211 ₪ , לפי סקירה של שישה נכסי נדל"ן מסחרי בעיר.
• חיפה: מחיר ממוצע למ"ר של 4,400 ₪ , לפי סקירה של חמישה נכסי נדל"ן מסחרי בעיר.
• עכו: מחיר ממוצע למ"ר של 4,930 ₪ , לפי סקירה של שני נכסי נדל"ן מסחרי בעיר.
• כרמיאל: מחיר ממוצע למ"ר של 5,015 ₪ , לפי סקירה של שני נכסי נדל"ן מסחרי בעיר.

המחיר זה לא הכל – מה עוד כדאי לבדוק?

השקעה בנדל"ן בכלל ומסחרי בפרט, מצריכה תכנון וחישוב מהימן, על מנת לענות על מספר שאלות חשובות נוספות מלבד המחיר.

בין היתר, רצוי מאוד לבדוק את התשואה השנתית הצפויה מהנכס, לברר מהו קצב עליית ערכי הנכסים באזור המבוקש וללמוד על מצב ההיצע והביקוש מבחינת עסקאות שכירות ומכירה.

ראוי לציין שנכסי הנדל"ן בכל רחבי הארץ עלו בשיעורים של עשרות ואף מאות אחוזים ב10-15 השנים האחרונות, למרות המשבר הכלכלי העולמי בשנת 2008, מה שממקם את כלכלת ישראל כאחת היציבות בעולם.

בנוסף, חשוב לברר את אפשרויות המימון העומדות לרשותכם, וכדאי לדעת שהבנקים בארץ מאפשרים מינוף והגדלה של סכום ההשקעה באמצעות משכנתאות בשיעור של עד 75% מעלות הנכס.

הבנקים בארץ מאפשרים מימון בשיעור של עד 75% מעלות הנכס.

איפה אפשר לחסוך בהשקעה?

עבור חלקכם זה אולי מובן מאליו, אבל בשביל מי שלא – חשוב מאוד לציין שאפשר, מקובל ורצוי להתמקח על מחירה של עסקת נדל"ן, ולמעשה המיקוח נחשב חלק בלתי נפרד מהמשא ומתן לרכישת נכס.

לא רק עם המוכר תידרשו להתמקח, אלא גם עם המתווך ועורך הדין: במרבית המקרים אפשר להוריד במחירי עמלת התיווך ושכר הטרחה, מה שיכול לחסוך לכם משמעותית.

אפשרות נוספת וחשובה לחיסכון מהותי טמונה במצב הנכס, כשמומלץ מאוד לבצע בדיקת מבנה לפני הרכישה, על מנת להעריך את עלות התיקונים ובמידת הצורך "לגלגל אותה" על בעל הנכס.

"ליקויים בנכסי נדל"ן יכולים להצטבר לפערי מחיר של מאות ומיליוני שקלים", מסביר יניב מחברת 'הדס בדק מבנים'.

לדבריו, בדיקה יסודית למבנים מסחריים, תעשייתיים וציבוריים לפני הרכישה על ידי חברה המתמחה בכך, מאפשרת לפרט את מכלול הליקויים אותם יש לתקן, וכן מאפשרת הערכה מדויקת של איכות הבנייה, וצפי לגבי מצב המבנה בעוד עשר שנים, המשפיע משמעותית על ערכו העתידי.

ליקויים בנכסי נדל"ן ניתנים לאיתור בבדיקה מקצועית ויכולים להגיע לעלויות של מאות ומיליוני שקלים

ליקויי בנייה נפוצים ומשמעותם בעת רכישת הנכס

את מרבית ליקויי הבנייה פשוט אי אפשר לאתר ללא ניסיון וידע מקצועי, הנדרשים למשל לצורך בדיקת ההתאמה בין תוכניות הבנייה לבין המבנה בפועל, מבהיר יניב.

בנוסף, בדיקות לאיתור ליקויי בנייה מצריכות ציוד מתקדם, כדוגמת מצלמות תרמיות לאיתור נזילות ומכשור למדידת קרינה מייננת או פליטת גז ראדון.

זאת היות ומעבר לסדקים גלויים לעין, לעתים קרובות יכולים להיות ליקויי בנייה חמורים, כמו רטיבות שכלואה מתחת למרצפות, דליפות סמויות בצנרת וסטיות בשיפועי השלד – הניתנים לאיתור רק על ידי מומחים.

לדברי יניב, לקוחות רבים שנעזרו בשירותי הבדיקות של 'הדס בדק בית' חסכו במהלך המשא ומתן לרכישת נכס מיליוני שקלים שנוכו ממחיר הרכישה בעקבות ליקויי בנייה.

אחרים בחרו לוותר על עסקאות במקרים של מבנים שמצבם הקונסטרוקטיבי התברר כגרוע.  

הוצאות נלוות ואפשרויות חיסכון נוספות

כשמדובר בעסקת נדל"ן בכלל ובנכס מסחרי בפרט, חשוב מאוד לקחת בחשבון את כל ההוצאות הנלוות, וכמובן להיות מודעים לאפשרויות החיסכון.

לפניכם מספר סעיפי הוצאות נוספים שאסור לשכוח בעת חישוב כדאיות העסקה:

• מיסוי: מס הרכישה לנדל"ן מסחרי עומד כיום על 6% מסכום העסקה, ולכך מתווסף מס שבח בהתאם למדרגות המס ועל פי הניכויים המותרים על פי חוק בתוספת רכיב הפחת.  
• שכ"ט עו"ד: שכר הטרחה של עורך דין נדל"ן נע בין 0.25%-1% ממחירה הכולל של העסקה, ועל כך יש להוסיף 17% מע"מ, ובמידה ואתם רוכשים את הנכס מקבלן – יש להוסיף תשלום בסך של כ-1,000 ₪ פלוס מע"מ לעורך הדין מטעמו. 
• דמי תיווך: לרוב מדובר בתשלום ממוצע של כ-2% מערך העסקה, פלוס מע"מ.
• ביטוחי משכנתא: מחירי הביטוחים משתנים על פי ערך הנכס מחד, ומצבו האישי של הקונה מאידך, כשעלותם הממוצעת נעה סביב 150 ₪ לחודש.   
• חיבור למים, חשמל וגז: סעיף זה כרוך בעלות ממוצעת של כ-3,500 שקלים.
• הוצאות נוספות: ניתן לחשב תוספת של כאלף שקלים לטובת הסדרים נוספים אותם יש לבצע, כדוגמת רישום הנכס בטאבו הכרוך גם בתשלום לנוטריון.

• קיזוז המע"מ ודיווח על הוצאה מוכרת: במידה ואתם רשומים כעוסק מורשה, תוכלו לקזז את רכיב המע"מ בעת רכישת נכס מסחרי, ולרשום את עסקת הרכישה כמו גם את ההוצאות הנלוות הכרוכות בהשכרת הנכס – כהוצאה מוכרת.
• חיוב השוכר בהוצאות השיפוץ: חשוב לדעת שהוצאות השיפוץ בנכס מסחרי אשר נרכש לטובת השכרתו – חלות בדרך כלל על השוכר, ויש לכלול התייחסות לכך בהסכם השכירות.

מהנתונים המופיעים באתר STATISTA עולה שאירופה היא האזור המועדף על משקיעים בתחום הנדל"ן העסקי, החל משנת 2017.

בסקר שנערך בנושא בקרב משקיעים, גרפה אירופה המערבית את המקום הראשון עם 43% משיבים שציינו אותה כאזור השקעה מועדף עבורם, ביחס ל-30% בלבד בצפון אמריקה, כשהאזורים שדורגו כאטרקטיביים פחות היו אפריקה וכן דרום ורכז אמריקה.

להשקעה בנדל"ן מניב בחו"ל מספר יתרונות, שהראשון והבולט מביניהם הוא המחירים הנמוכים כמעט בכל מקום בעולם משמעותית יותר מאשר בארץ.

לכך יש להוסיף יתרון משמעותי נוסף, של תשואה שנתית גבוהה ואף דו ספרתית במדינות רבות בעולם, כמו ארה"ב, פולין, אנגליה, גרמניה, ספרד ויוון – הנחשבות למבוקשות בקרב משקיעים רבים.

היבטים שחשוב לקחת בחשבון בהשקעות נדל"ן בחו"ל

חשוב לתת את הדעת על כך שחלק מתנאי הרכישה עלולים להיות מאתגרים יותר בחו"ל ביחס להשקעות בארץ.

בגרמניה לדוגמא, בשונה מאשר בישראל, שכר הטרחה למתווך, עומד על 6% פלוס מע"מ של 19%, ומוטל במלואו ובאופן בלעדי על כתפי הקונה.

בנוסף, בעוד שבארץ הקונה יכול במקרים רבים לקבל אישור למשכנתא במימון של עד 75% מערך הנכס – בארצות רבות בחו"ל אחוזי המימון הבנקאיים נמוכים בהרבה, בשיעור של 50% או פחות מכך, וזאת רק בתנאי שהנכס מושכר מראש.

עוד חשוב לדעת שעלויות הניהול על נכס בחו"ל עשויות להגיע במקרים רבים לסכומים גבוהים מאוד, בעוד שיכולות הפיקוח שלכם מרחוק מוגבלות, וזאת לצד היכרותכם המצומצמת עם חוקי התכנון והבנייה הנהוגים בארצות זרות.

בנוסף, קחו בחשבון שהשקעה במטבע זר כפופה לשינויים בערך השער של אותו המטבע.

לסיכום, אפשר בהחלט למצוא מציאות נדל"ניות גם כאן מתחת לאף וגם מעבר לים.

הכל עניין של הכנה, למידה ובדיקה יסודית של הנכס אותו ברצונכם לרכוש, וכמובן שאסור לשכוח לברר לגבי כל ההוצאות הנסתרות שיכולות לצוץ.