מכרת נכס? כנראה שמגיע לך החזר מס של אלפי שקלים

צילום: Freepik

מה זה מס שבח?

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 מגדיר בחוק שני חיובי מס עיקריים בעסקאות מקרקעין: מס שבח ומס רכישה. בעוד שמס רכישה הוא מס עקיף אשר חל על הצד הרוכש בעסקה, מס שבח הינו מס הוני אשר חל על ההון שנצבר לצד המוכר מן העסקה.

מס שבח משולם מסכום הרווח שנוצר בעסקת הנדל"ן שלכם ומחשבים אותו בזמן מכירת הנכס. 'שבח' משמעו ההשבחה שהנכס עבר בזמן הבעלות אצל המוכר. המס מוטל על ההפרש בין מחיר הרכישה שביצע מחזיק הנכס הנוכחי, למחיר הנכס בזמן מכירתו.

את סכום ההשבחה הכוללים בין היתר גם את שכר הטרחה של העורך דין, כספים נוספים שיצאו לטובת שיפוץ הדירה, מיסים ואגרות. לכן, חשוב לשמור את הקבלות שמוכיחות את ההוצאות הכספיות שהשביחו את הנכס.

• האם בית בלי שירותים, חשמל ומים זכאי לפטור ממס שבח?
• משכירי הדירה נהנים פעמיים - פסק הדין העקום של בית המשפט המחוזי

מס שבח חל על הרווח למוכר זכות במקרקעין כגון דירת מגורים, מגרש, חנות, משרד, זכויות בניה, וכדומה. חובת התשלום של מס השבח חלה על המוכר.

 

איך נקבע תשלום מס שבח – הפתעה! מגיע לך החזר כספי

נתחיל מהסוף. השומה הנקבעת על ידי מיסוי מקרקעין הנה סוג של מקדמה והיא לרוב תכלול את הסכום המלא ללא פטורים והטבות, ולכן כמעט תמיד הסכום הנקבע גבוה יותר מזה שצריך לשלם בפועל (משום שהשומה אינה כוללת את הטבות המס והפטורים המגיעים לאותו רוכש ספציפי). כלומר התשלום הנקבע הינו ראשוני ולא סופי ואינו כולל הטבות, פטורים וניכויים אשר מגיעים לאותו רוכש. רק רואה חשבון מומחה במיסוי יוכל לבחון את התיק היטב ולמצות את מירב הזיכויים, הפטורים והניכויים המגיעים לאותו רוכש, להבדיל מעורך דין שאינו מומחה מיסוי ולא מכיר את כל אפשרויות ניכויי המס האפשריים בתחום זה. לכן ניתן לקבוע באופן כללי כי החזרי מס שבח לרוב יהיו בתשלום עודף לרשויות המס.

 

קביעת תשלום מס השבח

בשלב ראשון בעת מכירת הנכס משלמים מס שבח מלא על הנכס לאחר שבדרך כלל עו"ד המטפל בעסקה יכלול בחשבון את ההוצאות ה"קלאסיות" בין השאר עמלת מתווך בקניה ובמכירה, עלות שמאי, הוצאות שיפוצים, הוצאות ריבית ריאליות וכו'. לאחר מכן תצא שומה ממיסוי מקרקעין, אך כפי שנסביר קביעת סכום השומה של מיסוי מקרקעין לא מהווה סוף פסוק, אלא סוג של מקדמה שרשאים לערער עליה במיסוי מקרקעין ואף במס הכנסה בשל אי ניצול כל ההטבות והפטורים שחוק מיסוי מקרקעין מעניק. במקרים אלו ניתן לפנות למס הכנסה לניצול הטבות אישיות שהחוק מעניק, שהרי השבח הוא רווח החייב במס כמו כל הכנסה אחרת וכל אדם זכאי להטבות שונות של זיכוים וניכויים ונמצאים במדרגות מס שונות, לכן התשלום שנקבע על ידי מיסוי מקרקעין מהווה כתשלום ראשוני ולא סופי.

לכן במקרים רבים מאוד השומה הנקבעת היא גבוהה משמעותית מזו הנדרשת בפועל רק משום שזו השיטה בישראל. בסיום עסקת הנדלן זכותו של כל אדם לבחון אם שילם מס שבח ביתר ולבקש החזר מס על השבח ששולם - כלומר אדם מן הישוב לעולם לא ידע אם מגיע לו החזר אלא אם ביצע פעולה יזומה בשל כך.

רבים מתבלבלים וחושבים שעורך הדין המלווה בעסקת הנדלן יודע למצות את מלוא זכויות המס, אך לא כך הדבר, רוכש שרוצה למצות את מירב החזרי המס המגיעים לו צריך לפנות לרואה חשבון המתמחה בהחזרי מס שבח ומכיר את כל חוקי המס כך שיוכל למצות את מלוא הזכויות הספציפיות המגיעות לו.

 

הטעות הנפוצה ביותר בהחזרי מס שבח

טעות נפוצה בעסקת מקרקעין היא לצאת מנקודת הנחה שמה שנקבע במיסוי מקרקעין כחבות במס הוא סוף פסוק, אך לא כך הדבר, מדובר בעצם בתשלום ע"ח אשר הוא תשלום מקסימלי ואחריותו של כל מוכר לבחון את ההחזר המגיע לו ולדרוש אותו.

 

מי צריך לשלם מס שבח

בכל מכירת נכס ברווח יחול מס השבח שממסה את עליית ערך נכס המקרקעין במשך השנים. מס השבח יחול ברוב המקרים והעסקאות משום שהפטורים צומצמו בצורה משמעותית בשנים אחרונות החל משנת 2014.

מס שבח חל על הרווח למוכר זכות במקרקעין כגון דירת מגורים, מגרש, חנות, משרד, זכויות בנייה, וכדומה. חובת התשלום של מס השבח חלה על המוכר.

 

מי זכאי להחזר מס שבח

כאמור כמעט ברוב העסקאות המוחלט תהיו זכאים להחזר מס שבח בשל השיטה הנהוגה בישראל, אך ישנם מצבים שיכולים להגדיל עוד יותר את החזר מס השבח, לא נסקור כאן את כולן אך להלן התנאים הנפוצים ביותר:

• אנשים מעל גיל 60
• בני זוג החולקים יחד את הבעלות על הנכס הנמכר
• קיזוז הפסדים מניירות ערך
• ניצול של מדרגות מס או נקודות זיכוי שטרם נוצלו;
• בעלי פטורים או הקלות קבועים לפי תקנות מיסוי מקרקעין;
• ניצול שיעורי מס היסטוריים;  
• אנשים שלוו במהלך עסקת הנדלן רק באמצעות עורך דין ללא רואה חשבון מומחה במיסוי

 

בדיקת זכאות בגין תשלום עודף של מס שבח – לא עולה לך כסף

הבדיקה לזכאות להחזר מס שבח היא בדיקה מקיפה של העסקה עצמה, כפי שדווחה למיסוי מקרקעין ולאחר מכן בחינת כל ההטבות וההקלות של המוכר, המס המשולם בדרך כלל בעסקאות אלו הוא המס המקסימלי לפי טבלאות מס של מיסוי מקרקעין, אך כפי שהוסבר לפני כן כל אחד רשאי לבוא ולבחון אם המס הוא בסכום הנכון, תוך כדי בחינת כל ההטבות שזכאי המוכר לפי חוק מיסוי מקרקעין ולכל ההטבות וההקלות לפי פקודת מס הכנסה, שהרי השבח מהווה הכנסה נוספת שהחיוב במס תלוי בפרמטרים רבים, כגון זיכויים אישים, מדרגות מס של המוכר ושל בן זוגו כאשר מדובר בנכס משותף לשני בני הזוג.   כמה כסף מגיע לך בחזרה - הדרכים לחישוב החזר מס שבח בדרך כלל סכומי החזרי מס שבח נעים בין עשרות אלפי שקלים עד מאות אלפי שקלים. סכומי החזרי המס שמגיעים בחזרה משתנים ממקרה למקרה, וכמאמר הקלישאה "כל מקרה לגופו" וכמובן תלויים גם ברווח שהופק מהנכס הנמכר, המס ששולם, ההטבות האישיות שלא נוצלו ועוד.     כך תגדיל את החזר מס השבח המגיע לך להלן רשימת תבחינים אשר עשויים להגדיל את החזר מס השבח שלך:

• המוכר הוא מעל גיל 60
• בני זוג החולקים יחד את הבעלות על הנכס הנמכר
• אנשים שיכולים  לנצל  מדרגות מס או נקודות זיכוי שלא נוצלו בשאר ההכנסות
• אנשים המבצעים קיזוזי הפסדים משוק ההון
• מי שזכאי לפטורים או הקלות פי חוק מיסוי מקרקעין
• בעלי יכולת לניצול שיעורי מס היסטוריים, נכסים שנרכשו לפני 1.4.1961
• אנשים שלא ערכו את שומת מס שבח באופן מיטבי ולא דרשו את ההוצאות שהיו זכאים לדרוש.
• אנשים שלוו במהלך עסקת הנדלן רק באמצעות עורך דין ללא רואה חשבון מומחה במיסוי

    הידעת? החזרי מס שבח של מאות אלפי שקלים לגילאי 60+   כל מוכר מעל גיל 60 זכאי בנוסף לכל ההטבות הרגילות שזכאי כל אזרח בעת מכירת נכס מקרקעין, למדרגות נמוכות במס הכנסה ממס שבח אשר לא נלקחות בחשבון בעת עריכת השומה במיסוי מקרקעין, ולא רק זה, החוק מאפשר לפרוס את הרווח לכמה שנים אחורה (פריסת מס שבח), עד 4 שנים,מה שיוריד עוד יותר את מדרגות המס שיחולו על המכירה. במקרים שהנכס הוא משותף לשני בני זוג יהיה ניתן לחלק את השבח בין שני בין הזוג ולבצע פריסת מס לשני בני הזוג, מה שיביא בדרך כלל לחבות מס קטנה משמעותית ולהחזרים גבוהים משמעותיים ביותר.

למה כדאי לפנות לרואה חשבון וכיצד הוא יכול לזכות אותך בהחזר של עשרות ומאות אלפי שקלים כפי שהוסבר בנקודות רבות במאמר זה, השבח היא עוד הכנסה שבסופו של דבר החישוב הוא במס הכנסה, לפי מדרגות המס של כל אחד, זיכויים אישיים של כל אחד ולכל ההטבות הפרטניות של כל אחד.

ניתוח החבות במס של עסקת מס שבח לאחר שנקבע הרווח במיסוי מקרקעין יכולה להיעשות לאחר הבנת כל הזכויות של המוכר לפי פקודת מס הכנסה ורק רואה חשבון שמתמצא בטיפול בעסקאות אלו יביא להחזר מס אופטימלי, בדרך כלל ההחזר ינוע בין עשרות אלפים עד מאות אלפי שקלים.   איך לבחור רואה חשבון מומחה לקבלת החזרי מס שבח מקסימליים? להבדיל מתחומים רבים אחרים, תחום מיסוי המקרקעין הינו מורכב ומסורבל, לכן כדאי מאוד לבחור לצורך החזרי מס שבח משרד רואה חשבון שיש לו ידע וניסיון בתחום הספציפי של החזרי מס שבח, אשר הוא תחום ייחודי ודורש ידע וניסיון רב בשל מורכבות החוקים, לא כל משרד רואה חשבון עוסק בתחום הדורש התמקצעות והכרת ההטבות הרבות הקיימות בחוק לצורך מקסום החזר המס.   מאמר זה נכתב בשיתוף עם מריו רויסמן – רויסמן רואי חשבון ומיסוי המתמחים בהחזרי מס שבח. משרד רואה חשבון רויסמן בעל ניסיון של למעלה מ-20 שנים בתחום המיסוי ומאפשר לנתח כל מקרה לגופו בכדי למקסם את אפשרויות החזרי מס הכנסה ומס שבח. למשרדנו הצלחות רבות בקבלת החזרים משמעותיים ביותר ללקוחותינו במשך השנים, ולמעשה קיימת אפשרות להחזרים גבוהים במיוחד של עד מאות אלפי שקלים.