איך להוציא את המיטב מנדל"ן מסחרי

ההיצע רחב אבל הבחירה קשה וכמו בכל תחום אחר בחיים - צריך לדעת להתנהל בחוכמה. אז למי שכבר יש בידיו נדל"ן מסחרי ולמי שרוצה לרכוש נדל"ן מסחרי, אבל לא יודע איך להוציא ממנו את המקסימום - הכתבה הזו בשבילכם.

קרדיט לתמונה:  דפוסטיפוטוס  

בחירה נכונה של שטחי נדל"ן מסחרי במיוחד כאשר מדובר על נדל"ן מסחרי, בחירה נכונה של הנכס יכולה להשפיע לטווח ארוך מאוד על היכולת שלו להכניס לכם רווחים, בין אם אתם מנהלים בו עסק משלכם ובין אם אתם משכירים אותו לעצמאים שרוצים להקים עסק. משום כך, חשוב להתייחס לכמה שיקולים עיקריים:

• מיקום - פרמטר מרכזי בבחירה נכונה של נכס מסחרי, אשר יכולת המשיכה של האזור היא קריטית עבורו.
• ייעוד הנכס - נכסים מסחריים רשומים לעיתים כנכסים המיועדים לשימוש ספציפי, למשל מחסן. במקרה כזה ייתכן שתתקשו מאוד להשמיש את הנכס לשימוש אחר, כמו חנות למשל.
• מימון - חשוב לבדוק מבעוד מועד שהבנק שלכם מוכן לסייע בעסקה, שיש לכם את הממון הנחוץ לרכישת הנכס, כמו גם בהוצאה הדרושה כדי להתאים את הנכס לדרישות השוכרים.
• ארנונה - חשוב להבין מבעוד מועד כמה צפויה לעלות הארנונה החודשית על הנכס, שכן שיטת החישוב שלה שונה מזו של נדל"ן למגורים
• מצב הנכס - זהו אחד הפרמטרים החשובים, שכן הוא זה שצפוי להכניס אתכם להוצאות נוספות, כמו גם לתהליך ארוך של שיפוץ (במקרים מסוימים), עבודה עם בעלי מקצוע שונים ולא מעט אתגרים וזהו התהליך שבו נעסוק בהמשך מאמר זה.

אנשי המקצוע שעוזרים לכם להוציא את המקסימום מנדל"ן מסחרי אף אחד לא מצפה מכם לעשות את זה לבד. השבחה של נכס מסחרי, בעיקר אם החלטתם לרכוש במחיר נמוך נכס מיושן, שצריך שיפוץ רציני כדי להניב לכם את התשואה הרצויה, מצריכה עבודה מקצועית ויסודית, על ידי שורה של בעלי מקצוע, ביניהם: מעצבי פנים, קבלנים, אדריכלים וגם חשמלאים, שיפוצניקים, אינסטלטורים, נגרים ועוד. כאשר מדובר על אדריכלים ומעצבי פנים, חשוב למצוא כאלה שמתמחים בעיצוב ותכנון חללים מסחריים. הבעיה היא, שאחד האתגרים הגדולים ביותר בעבודה עם בעלי מקצוע איכותיים, הוא למצוא אותם.

אז איך מוצאים בעלי מקצוע איכותיים בתחום השיפוצים? אפשר לומר שהחלק הכי חשוב בתהליך שיפוצים הוא למצוא את בעלי המקצוע הנכונים, אבל גם הדרך הנכונה לעבוד איתם היא חשובה והתכנון של התהליך כולו חייב להיעשות בצורה מאורגנת, כדי לקבל תוצאות אופטימליות. למרבה השמחה, יש מי שלקח על עצמו את האתגר ומספק לאלפי ישראלים פתרונות אופטימליים לבעיות הללו.

• למה מלצרים לא משלמים מס מלא והאם שי אהרונוביץ יצליח לגבות מהם מס אמת?
• 10 כללי הזהב לרכישת דירה חדשה למגורים או להשקעה בישראל

מלבד אינדקס בעלי מקצוע, בתוכם גם אדריכלים, מעצבי פנים וקבלני שיפוצים, אתר שיפוצים פלוס מספק גם מדריכים כתובים ומצולמים, שמספקים לגולשי האתר טיפים ותובנות לגבי היבטים שונים של עולם השיפוצים. שם למשל תוכלו לגלות מיהם בעלי המקצוע החשובים ביותר בתהליך שיפוצים נרחב (אדריכל, מעצבת פנים וקבלן שיפוצים כמובן), אבל גם לחפש את בעלי המקצוע המתאימים לכם לפי המידע המופיע עליהם באתר, בכלל זה: ותק במקצוע, אזור פעולה בארץ, תחומי התמחות, תיק עבודות מצולם, המלצות של גולשים ולקוחות ועוד. אם זה לא מספיק, אז צוות האתר גם מקפיד לערוך בירור יסודי אודות כל בעל מקצוע המבקש לפרסם באתר, כדי להבטיח שרק בעלי מקצוע בעלי דירוג גבוה במיוחד יוכלו לפרסם.

מה שכן - אחרי שכבר מצאתם את בעלי המקצוע המתאימים לכם, אתם צריכים לדעת איך להוציא מהם את המקסימום ולקבל את התוצאות האופטימליות ביותר שניתן. שיתוף פעולה בין אדריכלים לבין מעצבי פנים מוציא את המיטב מהשניים עד לא כך כך מזמן, אדריכלים שלטו בכיפה. כל תכנית לתהליך שיפוץ, או בנייה, היתה מתחילה עם פניה לאדריכל, שיתכנן את המבנה ויתן את הטון לשאר ההיבטים של תהליך השיפוץ.

אבל בתחילת המאה העשרים, התחיל תהליך מעניין, במהלכו נוצר מקצוע חדש, אשר תפס תאוצה וכיום נמצא כמעט באותה דרגת חשיבות, כמו אדריכלים, הלוא זהו עיצוב הפנים. במיוחד כאשר מדובר על תהליך שיפוץ נרחב, אי אפשר לוותר על אף אחד מהשניים. אדריכלים אמנם אחראים על ההיבט העיצובי והתכנוני של המבנה עצמו, אבל בלי הכוונה של מעצבי פנים, קשה לקבוע באופן מדויק, איך לתכנן את החלל בצורה שתשמש היטב את הצורך לשמו החלל נוצר מלכתחילה. כך למשל, תכנון נכון של מתחם משרדים, חייב לכלול חלל מעוצב היטב עבור לובי, חלל אחר לחדר ישיבות, מתחמי משרדים ועוד.

לא די בתכנון של המבנה עצמו, שכן צריך לדעת מראש באיזה גודל יהיו הרהיטים, היכן יש למקם אותם, היכן צפויים להיות מכשירי חשמל שונים וכן הלאה. לצורך כך, הדרך האופטימלית לתכנון תהליך השיפוץ של נדל"ן מסחרי הוא על ידי שיתוף פעולה בין מעצבת פנים לבין אדריכל למן הרגע הראשון. לאחר תהליך תכנון מקיף ומוצלח, אפשר לעבור לשלב הבא  ולבחור קבלן שיפוצים. קבלני שיפוצים בישראל קבלני שיפוצים בישראל הם אנשי מפתח בכל הקשור לתהליכי שיפוצים גדולים כקטנים. אופי העבודה שלהם הוא אינדיבידואלי ותלוי ללא ספק גם בסוג ההסכם שתחתמו איתם, אבל ככלל, קבלן שיפוצים נחשב אחראי על מספר תחומים:

• יישום בשטח של תוכנית העבודה, אשר מבטאת את התכנון האדריכלי ועיצוב הפנים המתוכנן לנכס.
• בחירת בעלי מקצוע לביצוע העבודות
• קביעת לוחות זמנים
• רכישת חומרי גלם וציוד בהתאמה לתקציב המבוקש
• עמידה בסטנדרט העבודה המבוקש
• עמידה בלוחות זמנים
• הקפדה על כללי בטיחות בשטח
• ליווי סיורי ביקורת של האדריכל והמעצבת במועדים קבועים מראש
• מתן דיווחים ללקוח לפי הצורך

אלה רק חלק מתפקידיו של קבלן שיפוצים, כפי שבאים לידי ביטוי בפרויקטי שיפוצים של נדל"ן מסחרי בפרט ופרויקטי שיפוצים בכלל. איך שיפוץ נדלן מסחרי יכול להשפיע על הנכס שלכם? התאמה של נכס ישן לסטנדרטים המקובלים בשוק היא אחת הדרכים המקובלות ביותר כיום להשבחת הנכס, כלומר להגדלת התשואה מהנכס. כך למשל, בניה ירוקה יכולה לאפשר לבעלי הנכס לגבות דמי שכירות גבוהים יותר, כתוצאה מהפחתה בעלויות האנרגיה, אך השוכרים יקבלו גם תנאים משופרים, בזכות בידוד איכותי יותר למשל.

למעשה, השבחה של נדל"ן מסחרי יכולה להתאים אותו לסטנדרטים מודרניים, להגדיל את הביקוש, לשנות את התמהיל המסחרי של הנכס לאור ביקוש שנוצר לאחר השיפוץ, להכפיל ואף לשלש את דמי השכירות, או לאפשר מכירה של הנכס ברווח נאה. לעיתים אף די בשיפוץ חזית המבנה כדי ליצור את האפקט המבוקש, לצד מיתוג הנכס כנכס בעל ערך גבוה, בזכות ניהול ותחזוקה מקצועית ואיכותית, אשר ישפיעו על נראות הנכס והאסתטיקה שלו, כמו גם על חווית הביקור בו.

לסיכום השבחה של נדל"ן מסחרי היא הדרך המקובלת והאפקטיבית להגדלת תשואה מהנכס. לא בכדי בוחרים משקיעים רבים לרכוש נדלן מסחרי ישן ומוזנח ולהשקיע בו כדי למתג אותו מחדש, להשביח אותו וליהנות מהתוצאות, אשר לעיתים עולות על כל הציפיות. יחד עם זאת, חשוב לזכור כי המפתח לקבלת התוצאות המיוחלות נתון בידי בעלי המקצוע הנכונים, שיודעים כיצד להגשים את החזון שלכם ולממש את הציפיות שלכם מהנכס.