פינוי בינוי
פרויקט פינוי בינוי הינו פרויקט התחדשות עירונית המתבצע בערים או ברשויות מקומיות בגיבוי ממשלתי. בכל עיר ותיקה בישראל ובחלק מהמועצות המקומיות הגדולות ניתן למצוא שכונות ישנות אשר הבניינים בהן הם בנייני רכבת ישנים או בניינים אחרים בעלי שטח קטן, רובם ללא מעליות ועם תשתיות שחלקן הרוסות.
גם התשתית של מערכות המים, החשמל, התקשורת באזור ישנות. היות והשכונות משתרעות על שטחים גדולים, יחסית, הרי שיש רצון מצד העיריות לנצל שטחים אלו טוב יותר. הרעיון הוא להרוס את כל המבנים ולשטח את כל התשתיות בשכונה ולהקים במקומם מגדלי דירות עם תכנון שכונה או רובע מתקדם. פרויקטים כאלו מתקיימים זה מכבר באזורים שונים בישראל.
יתרונות וחסרונות לפרויקט כזה יש יתרונות רבים. הדייר המפנה את דירתו, מקבל לאחר סיומו דירה חדשה, לרוב, גדולה יותר ממה שעזב בבניין עם תשתיות חדשות כולל מעלית. בנוסף, כל הנוף העירוני סביבו משתנה. הוא יזכה לפארקים וגני שעשועים, מבני ציבור, מקומות חנייה ציבוריים רבים ועוד. יתרון אדיר הוא שהוא אינו מוציא כסף מכיסו. הדירה החדשה נרשמת בטאבו על שמו והוא, למעשה, מגדיל את הונו וזוכה לאיכות חיים טובה בהרבה מזאת שהייתה לו. העירייה מרוויחה שכונה חדשה ואטרקטיבית אליה נכנסת אוכלוסייה צעירה וחדשה המתווספת לדיירים הקיימים. החיסרון העיקרי הוא שהדייר חייב לפנות את דירתו למשך כל תקופת הבנייה. אלא שגם כאן הוא זכאי לקבל דירה חליפית בשכירות אותה הוא יבחר. כל ההוצאות בגין השכירות ישולמו לו. ובנוסף, הוצאות נוספות כמו הובלות, שכר טרחה עו"ד, תשלום עבור וועד בית ועוד.
סיכונים אם מתנהלים נכון ועם ליווי צמוד של עורך דין המתמחה בנושא של פינוי בינוי הסיכונים קטנים מאוד. צריך לציין, כי כל התנאים הללו נרשמים בהסכם מסודר הנעשה מול החברה הזוכה במכרז מטעם הרשות המקומית. להסכם כזה נספחים שונים בהם נספח של הסכמת כל הדיירים, מסמך ממשלתי הקובע כי הפרויקט הינו פרויקט פינוי ובינוי ועוד. החברה גם דואגת לכל זכויות הדיירים כפי שהם רשומים בחוק. הסיכון העיקרי הוא שהחברה הבונה לא תעמוד בהבטחתה בגלל קריסה או מסיבות אחרות, אבל עורך דין ידאג שהחברה תספק ערבות בנקאית כמקובל, אשר מטרתה היא הבטחת תשלום כסף לדייר במקרה כזה. סיכונים אחרים הם איכות בניה לקויה, אי עמידה בלוח זמנים ועוד. אבל בהסכם יש תרופות ופיצוי למצבים כאלו. כמו: חובת ביצוע בדק בית לפני הכניסה, תשלום קנסות על פיגורים ועוד.
מה חשוב לבדוק לפני שמתחילים יש לבדוק היטב שהפרויקט אכן משפר את תנאי הדיור, שבכלל רוצים להיכנס אליו, ושכל ההבטחות הקיימות אכן, תתממשנה. הפרויקט יוצא לדרך לאחר שמרבית הדיירים בבניין מסכימים. יש תהליך של בחירת נציג אחד או יותר מהבניין שיתנהל מול עורך הדין והחברה, יש צורך לחתום על טופס הסכמה, ופרוצדורות אחרות. במידה ונמצאים דיירים שאינם מוכנים לחתום קיימת אפשרות להכריחם בתנאים מסוימים, וזאת, דרך הגשת תביעה לבית משפט וקבלת פסק דין. אם בית המשפט נוכח לדעת כי הסירוב הינו מסיבות לא ענייניות הוא יכול לחייב אותו לפצות את הדיירים האחרים על הפסד כספים.
איזה מסלולים קיימים? קיימים שני מסלולים עיקריים. הראשון, קרוי מסלול רשויות אשר מנוהל על ידי מנהלת ממונה מטעם הרשות המקומית. התהליך מתחיל לאחר שהמשלה מכריזה על המתחם כמיועד לפינוי בינוי. תוקף ההכרזה הוא ל 6 שנים. במידה והתהליך לא יצא לפועל, הוא מוארך ל6 שנים נוספות. המנהלת מסייעת לדיירים בהתנהלות בפרויקט. בנוסף, גלומות בו הטבות מס שונות כדי להגביר את כדאיות ההשתתפות בו. מסלול שני קרוי מסלול מיסוי. הוא יזום על ידי הדיירים עצמם או יזם שנבחר על ידם. היוזמה נעשית על פי חוק קיים להתחדשות עירונית ועל המבקשים לפנות לרשות הממשלתית כדי שהיא תכריז על המתחם במתאים למסלול מיסוי. גם כאן קיימות הטבות מס דוגמת: מס שבח, מע"מ ומס רכישה. וזאת, שוב כדי להגדיל כדאיות ההשתתפות בו. בכל מסלול מדובר על תנאים דומים. קרי: קבלת דירה חלופית באותו אזור. יחד עם זאת ניתן, בנסיבות שונות, לקבל דירות בפרויקטים דומים במתחמים אחרים, אם קיימים. אנשים מבוגרים אשר רוצים להגיע לבית מוגן יכולים לבקש סידור כזה והחברה הבונה יכולה להיענות לתנאי הזה, וכן הלאה.
לסיכום פרויקט פינוי בינוי טוב מאוד לאנשים אשר רוצים לשפר איכות חייהם ללא הוצאה כספית ובתנאים הוגנים. הרשות המקומית והממשלה דואגים לזכויותיהם ומקבעים אותם בחוק. יחד עם זאת, מומלץ להיכנס אליו עם ידע מוקדם, ליווי של עורך דין (לרוב הוא מייצג את כל הבניין), וכמובן, עם הסכם הנבדק היטב על ידי מומחים לנושא.
