נדל"ן כאפיק השקעה אסטרטגי
אם אתם מתלבטים בין מספר אפיקי השקעות ומעוניינים ליצור פיזור ולא להשקיע רק בשוק ההון או במוצרים פיננסיים סולידיים – זה הזמן לגלות כיצד השקעות נדל"ן מניבות יכולות להוסיף תשואה נאה לתיק. כאשר נכס נדל"ני מהווה רכיב משמעותי בתיק ההשקעות שלכם, אתם זוכים לתזרים הכנסות יציב המוגן בפני אינפלציה ומעניק גיוון ביחס לאפיקי ההשקעה האחרים בתיק.
האם נכון להשקיע רק ליד הבית? בעבר, לפני עידן הגלובליזציה וכאשר מחירי הנכסים בארץ עדיין היו בהישג ידם של מרבית המשקיעים עוד לא פזלנו להשקעות מעבר לים. כיום, כאשר כמעט כל אחד מכיר אדם שהשקיע בחו"ל ומקבל שכר דירה באופן קבוע מהשקעות מעבר לים זו בהחלט אופציה שכדאי לשקול. לכן, חשוב להשקיע לא רק במדינה אחת. לאור הנתונים הקיים, השקעות בישראל בלבד הן לא הרווחיות ביותר.
בניה של תיק השקעות בנדל"ן לכלול ערים שונות, סקטורים ואפילו מספר טכניקות שונות להשקעה. אנו עדיין עדים לכך שמשקיעים רבים "חוטאים" בהטיה ביתית (“Home Bias”) – כלומר מעדיפים להשקיע בקרבה למקום המגורים. כיום דווקא השקעות מרוחקות כמו בארה"ב ובחלק ממדינות אירופה יניבו תשואות גבוהות יותר.
כיצד להשקיע בנדל"ן? קיימות מגוון דרכים להשקיע בנדל"ן. ניתן לרכוש בעצמכם נכס כמו דירה או בית ולהשכירו מדי חודש. הרווחים יהיו נמוכים אך לטווח ארוך. אם אתם משקיעים מעבר לים ניתן למצוא חברה אמינה שמוצאת את הנכס בעבורכם ומפעילה חברת ניהול שדואגת לקשר השוטף עם הדיירים, לתחזוקה של הנכס במקרה שמשהו מתקלקל וכן לאיתור דייר חדש במקרה שהדייר הקודם עוזב. כאשר אתם רוצים לממש את הנכס – תוכלו למכרו באמצעות מתווך מקצועי.
שיטה נוספת היא השקעה במניות ואגרות חוב של חברות הנדל"ן. השקעה זו טומנת בחובה תנודתיות גבוהה מאד והתשואה באפיק זה תהיה פעמים רבות נמוכה יותר. היתרון בהשקעה זו הוא בדרך כלל סף כניסה נמוך.
אסטרטגיה נוספת היא באמצעות השקעה בקרן השקעות נדל"ן. קרנות אלה עובדות בצורה של שותפות של מספר משקיעים הרוכשים ביחד נכס (למשל בניין שלם של משרדים או בניין המשמש למגורים). שכר הדירה מתחלק בין המשקיעים, לא לפי חלוקה לדירה, אלא כחלוקה על בסיס שיעור ההשקעה של כל משקיע בכלל הבניין. לדוגמה משקיעים שרכשו חמישה אחוזים מהקרן זכו ל-חמישה אחוזים מהרווחים. לאחר מכן, כאשר הנכס מומש המשקיעים התחלקו ביניהם ברווחים.
לאחר שהבנו אילו אפשרויות עומדות בפניכם ואת היתרונות והחסרונות של כל אחת מהשיטות להשקעה בנדל"ן ננסה לגלות באילו מדינות כדאי להשקיע בתחום הנדל"ן.
אילו מדינות פופולריות בהשקעות? כאשר חושבים על פיזור נכסים סביב הגלובוס כדאי לקחת בחשבון מספר נתונים. הקרבה שלנו למדינת השקעה, מחירי הנכסים והתשואה המוצעת בהם, מצב הכלכלה במדינה בה מעוניינים להשקיע והיכן אנו יכולים למצוא חברות יזמיות המלוות אותנו בהשקעה בצורה אמינה. היום אנו רואים את מרבית הישראלים פונים להשקעות בערים שונות באירופה (ברלין למשל) וכן ברחבי ארה"ב.
היתרון שהיה לשוק האמריקאי בשנים האחרונות הוא העלייה של מחירי הנכסים לאחר משבר הסאב-פריים בארה"ב. בגלל גורמים שונים כמו המשבר הכלכלי העולמי לוויי משכנתאות רבים בארה"ב לא יכלו לעמוד בהחזר המשכנתה החודשי ונאלצו "להחזיר" את המפתחות לבנק. הכמות הגדולה של נכסים שלא שולמו הובילה ל"משבר המשכנתאות" כאשר גם הבנקים לא יכלו לעמוד בהתחייבויותיהם ונאלצו לממש את הנכסים במהירות. הדבר הוביל לכך שמחירי הבתים ירדו באופן משמעותי.
התהליך הזה הוביל למגמה הפוכה בשנים הבאות. משקיעים ויזמים שרכשו את הבתים במחיר מציאה העלו חזרה את שווי הנכסים שחזרו כמעט לשיעור שהיו לפני המשבר של שנת 2008. כיום, במרבית הערים בארה"ב ניתן לגלות בתים שעלו בכשלושים עד מאה אחוזים ממחירם לאחר המשבר. מדינות בהם היו בתים שנמכרו בעשרות אלפי דולרים היו הראשונות לעלות (כמו נכסים באוהיו, בערים קליבלנד, קולומבוס וכן אטלנטה שבג'ורג'יה וערים נוספות ברחבי ארה"ב). הכלכלה התאוששה ובעלי הבתים שאבדו את הנכסים הפכו לשוכרים של נכסים בבעלות חדשה – כאשר מחירי הבתים ממשיכים ונוסקים.
לסיכום, כיום נדל"ן מהווה אלטרנטיבה רווחית בולטת להשקעות – כאשר ההשקעה הרווחית ביותר היא השקעה ישירה בנכסי הנדל"ן המעניקה אמנם נזילות מוגבלת אך יכולה לחזק את תיק ההשקעות בתשואות גבוהות יותר. כדאי לנסות ולפזר את התיק במספר אסטרטגיות שונות ומיקומים שונים ברחבי הגלובוס כאשר כיום השקעות נדל"ן בחו"ל בהשוואה לישראל מעניקה תשואה גבוהה יותר בצורה משמעותית.
