אם נחשפתם לפרסומים אודות אפשרויות השקעה בנדל"ן בארצות הברית בסכומים קטנים של 5,000$ ועד 50,000$, בוודאי שאלתם את עצמכם האם מדובר בהשקעות משתלמות לאורך זמן?

ואיך לבחון כדאיות השקעות אלו ביחס להשקעות בנדל"ן ישראלי ואו אל מול שוק ההון?

 

התשובה לשאלות אלה מורכבת למדי וחשוב לדעת שהיא תלויה בשיטת ההשקעה של מציעי ההשקעה. כך לדוגמה, ישנן הצעות הכוללות השקעה קבוצתית בה מספר רב של משקיעים מתאגדים יחד לביצוע השקעה בנכס נדל"ן יחיד (בית ואו מולטי פמילי). במקרים אחרים, מדובר בהשקעות נדל"ן שנראות מצוין על הנייר אך בשטח מדובר בהשקעה בסביבה מורכבת עם אפשרות לקשיים משמעותיים בניהול ותחזוקת הנכס לצד גביית דמי השכירות החודשיים מהדיירים.

לכן, בבחינת כדאיות ההשקעה, יש בשלב הראשון לבחון את האינטרסים של מציעי ההשקעה. בשנים האחרונות אנו עדים לכך שבמקרים מסוימים יש חוסר שקיפות באופן בו החברות הללו עושות שימוש בכסף של המשקיעים על ידי כך שהם נוטלים סיכונים גבוהים במיוחד ואו אף ממנפים את הכסף על ידי נטילת הלוואות במינוף גבוה ביחס להון של המשקיעים הקטנים שהצטרפו לקבוצת ההשקעה.

אז האם להשקיע בנדל"ן בארצות הברית?

השקעות נדל"ן בארצות הברית הן ללא ספק אפיק השקעה מוכח כלכלית ומשתלם. יש רבים שנהנים מהכנסה פסיבית מידי חודש וזאת בהשקעה כספית קטנה ביחס לנדרש ברכישת נדל"ן בישראל. אבל, נהנים אלו הם בעיקר המשקיעים המתוחכמים אשר ביצעו השקעה עצמאית, ולרוב אלה אשר השכילו להשקיע בשווי לפחות בין 100,000-300,000$ על רכישת נכסים באזורים עתירי עבודה ואשר בהם מתגוררים אוכלוסיות חזקות אשר יכולות לשלם דמי שכירות ואינם יוצרות קשיים נוספים על בעלי הנכסים.

• חובות של 800 מיליון אירו והפסדי ענק: האם אינטר בדרך לפשיטת רגל?
• אינטר מזנקת ב-24% אחרי שהודיעה שתגייס 38 מיליון שקל
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

כאשר בוחנים את כדאיות ההשקעה של סכומים נמוכים בארצות הברית, התמונה לעתים מתחלפת והכדאיות הכלכלית בהשקעה מוטלת בספק וזאת מכמה סיבות:

• סיכון גבוהה שאינו מתאים למשקיעים המחפשים השקעות סולידיות עם הכנסה פסיבית וקבועה.
• חשיפה להשקעות מורכבות שדורשות התעסקות רבה ביחס לגובה ההשקעה והתשואה הצפויה.
• קשיים בתיווך המידע גוררים לא מעט אי הבנות ואו חוסר תיאום ציפיות שמתגלה לאחר מכן.
• הצעות חלומיות לתשואה דו ספרתית ובטוחות הן במקרים רבים עוקץ ואו מינוף יתר למשקיע.
• בהרבה מקרים מחיר הנכס גבוהה משוויו האמתי וכך החברה המתווכת מרוויחה על גב המשקיע ולעיתים במודלים שבהם משורבבים הבטחות הכנסה ואו תשואה מובטחת.

מעבר לקשיים אלו, ניתן להתייחס בנפרד גם לעסקאות קבוצתיות שאמורות להיות בטוחות והגיוניות יותר. אך גם כאן יש לא מעט קשיים:

• לרוב מדובר בהשקעה במניות ולא בנדל"ן בבעלות ישירה ומלאה, ולכן ישנה מורכבות גבוהה או בעיות למשל בכל הקשור בשליטה או שקיפות בהשקעה
• אילוצים תקציביים גוררים השקעות שאינם סטנדרטיות בנדל"ן.
• בסוף יום, המשקיע תלוי כל כולו בנותן השירות ובמקצועיותו.

במידה ואתם בוחנים השקעה בנדל"ן יחד עם קבוצה, הרי שעדיף לכם לבצע השקעה זו בשוק ההון ועל ידי רכישת מניות של חברות נדל"ן גדולות ואשר בכך תזכו לפחות לפיקוח רגולטורי ומנגנוני הגנה שונים שיבטיחו שאתם זוכים לקבל את מלוא המידע ושכספכם מנוהל כהלכה.

אז מה עושים?

כדי לבדוק אם השקעה כזו או אחרת אכן משתלמת, יש לברר היטב אודות נותן השירות ואו החברה. כדאי לבחון את מידת שביעות הרצון של הלקוחות הקיימים ולקבל המלצות ישירות מלקוחות אלו. בנוסף על כך, חשוב להבין מה האינטרס של נותן השירות. אם האינטרס של נותן השירות נמצא בקונפליקט עם האינטרס שלכם כמשקיעים ויותר גרוע במידה ואינטרס החברה אינו שקוף וברור לכם עד הסוף, כנראה שההשקעה אינה כדאית. 

ככלל, מומלץ להשקיע סכומים גדולים יותר על נכסים טובים יותר וזאת כאשר עלויות שירותי התיווך והניהול של ההשקעה שקופים לכם וידועים מראש. כך, מצטמצם הפער בין הציפייה למציאות. כך אתם יודעים שהכסף שלכם עובד בשבילכם ולא בשביל מישהו אחר. 

 

מאת: ניר בבג'ני

הכותב הנו מנהל פורום תפוז, השקעות נדל"ן בארה"ב. בעל חברת נדלניר המלווה משקיעי נדל"ן בארצות הברית לרכישה ישירה של נכסים בבעלות מלאה בשקיפות ובאחריות. 

https://nadlanir.co.il/about/