שמונה עמודים לדפדוף: מתי נגמר החלון שלכם, כמה המס עולה ומה אפשר לעשות לפני המועד
מתי נגמר החלון שלי
איך קנית את הדירה החדשה
יום החתימה על החוזה
-
חודשים למכירת הדירה הישנה
-
המועד האחרון למכירה
-
מהיום ועד המועד האחרון
-
איך הגענו למספר
מס רכישה: דירה יחידה מול דירה נוספת
מחיר הדירה החדשה (שקל)
-
מס כבעל דירה יחידה (מה ששילמתם ביום הקנייה)
-
מס כבעל דירה נוספת
-
ההפרש שמבקשים להשלים אם לא מוכרים בזמן
-
כמה מוסיף לפער כל מיליון שקל נוסף במחיר
הפער בכמה מחירים
מחיר הדירה
דירה יחידה
דירה נוספת
הפער
נקודת האיזון: כמה הנחה שווה את המס
מחיר הדירה הישנה (שקל)
מחיר הדירה החדשה (שקל)
הערכת הצמדה וריבית, באחוזים מההפרש
הנחה שאני שוקל, באחוזים
ברירת המחדל של ההצמדה והריבית היא אפס, כדי לא להמציא נתון. אפשר להעלות אותה אם עורך הדין נתן הערכה.
-
מס נוסף שמאיים עליכם
-
נקודת האיזון, באחוזים ממחיר הדירה הישנה
-
מה שווה ההנחה שבחרתם
-
ההפרש בין המס להנחה
לוח החלונות לפי מועד הקנייה
נקנתה הדירה החלופית
חודשים
המועד האחרון
מצב
עסקאות משפרי דיור לפי חודש
דצמבר 2024עבר
2,600
ינואר 2025עד אוקטובר 2026
2,100
פברואר 2025עד נובמבר 2026
2,200
מרץ 2025עד דצמבר 2026
2,400
אפריל 2025עד ינואר 2027
1,750
מאי 2025עד פברואר 2027
2,100
מספר הדירות שרכשו משפרי דיור, לפי הנתונים הראשוניים של האוצר, שנוטים להתעדכן כלפי מעלה. דצמבר 2024 מוצג לשם השוואה, והחלון שלו כבר נסגר. מי שקנה מיוני 2025 צריך למכור בסתיו 2027 לכל המוקדם.
כמה משקי בית עדיין מחזיקים שתי דירות
שיעור מהרוכשים של ינואר עד מאי 2025 שלא מכרו (%)
כ-10,500
רכישות של משפרים בחמשת החודשים
-
משקי בית שעלולים להיות בלי מכירה
מה עושים עכשיו, צעד אחרי צעד
1מוודאים את יום הקנייה. המועד נספר מיום החתימה על החוזה לקניית הדירה החדשה, ולא מיום הכניסה אליה או מיום העברת הבעלות.
2בודקים את ההצהרה. בעת הרכישה עורך הדין דיווח למיסוי מקרקעין שתמכרו את הדירה הישנה בתוך התקופה, ועל סמך זה שילמתם לפי דירה יחידה. ההארכה של שלושה חודשים חלה מעצמה, אבל עורך הדין צריך לציין אותה בדיווח.
3חותמים על הסכם מכר מחייב בזמן. לפי הכתבה, הסכם מחייב בתוך התקופה מספיק גם אם המסירה לקונה נקבעה למועד מאוחר יותר, וזיכרון דברים שלא הפך לחוזה אינו מספיק. זו פרשנות של משרד עורכי דין, ולכן כדאי לאמת אותה מול עורך הדין שלכם.
4מדווחים על המכירה. אחרי המכירה עורך הדין מודיע עליה למיסוי מקרקעין, והשומה שהוקפאה לפי מדרגות דירה יחידה הופכת לסופית.
5אם שילמתם מראש כדירה נוספת. מי שמכר בתוך התקופה זכאי להחזר ההפרש, אבל ההחזר אינו אוטומטי: מגישים בקשה ומצרפים את הסכם המכר.
6אם המועד יעבור בלי מכירה. תתבקשו להשלים את ההפרש בין המס ששילמתם למס של דירה נוספת, לפי השיעורים של יום הקנייה, בתוספת הצמדה וריבית מיום הרכישה. לפי הכתבה, מכירה מאוחרת יותר כבר לא מחזירה את ההפרש.
7בודקים את מס השבח על הדירה הישנה. הפטור ממס שבח תלוי באותו חלון זמן, ולכן כדאי לחשב אותו עם רואה חשבון לפני שמחליטים על הנחה במחיר.
8דירה מקבלן. הספירה היא 12 חודשים ממועד המסירה לפי החוזה, או מהמסירה בפועל אם העיכוב לא בשליטתכם, ו-15 חודשים למי שקיבל מפתח בין סוף פברואר 2025 לסוף מאי 2026. מחוץ לכתבהלמי שמקבל דירה רק בעוד שנתיים, כל זכות מציינת אפשרות לבקש את הפטור במסלול הקבלן ולמכור בתוך שלוש שנים, כלומר שנתיים ועוד 12 חודשים.
שאלות ותשובות קצרות
מה נחשב יום הקנייה?
יום החתימה על חוזה הרכישה, גם אם הבעלות עוברת בפועל מאוחר יותר.
ההארכה של שלושה חודשים חלה אוטומטית?
כן, בלי בקשה. התנאי הוא שתקופת המכירה שלכם חפפה, ולו ביום אחד, את התקופה שבין 28/02/2026 ל-31/05/2026, ויש גם רצפה: המועד לא נופל לפני סוף אוגוסט 2026. עורך הדין צריך לציין את ההארכה בדיווח למיסוי מקרקעין.
מכרתי בזמן אבל שילמתי כדירה נוספת. מה עושים?
מגישים בקשה להחזר מס ומצרפים את הסכם המכר. ההחזר אינו אוטומטי.
לא מכרתי בזמן. מה אני משלם?
את ההפרש בין מס דירה יחידה למס דירה נוספת, לפי השיעורים שחלו ביום הקנייה, בתוספת הצמדה וריבית מיום הרכישה.
אם מס הרכישה על דירה נוספת יופחת, ההפרש שלי יקטן?
לפי הכתבה, המס של רוכשי 2025 נקבע לפי השיעורים שחלו ביום הקנייה, ולכן הפחתה עתידית לא אמורה להקטין את ההפרש שלהם.
עד מתי המדרגות נשארות כפי שהן? מחוץ לכתבה
לפי כל זכות, מדרגות הדירה היחידה תקפות מ-16/01/2024 עד 15/01/2028. שיעורי הדירה הנוספת, 8% עד 6,055,070 שקל ו-10% מעל הסכום הזה, מפורסמים כתקפים עד 31/12/2026.
יש לי שתי דירות ואני רוצה למכור את שתיהן ולקנות אחת. אפשר? מחוץ לכתבה
לפי כל זכות, אפשר להיחשב כדירה יחידה אם כל התנאים מתקיימים: ביום מכירת הדירה הראשונה יש בבעלותכם רק דירה אחת נוספת, את השנייה מכרתם בפטור ממס שבח בתוך 12 חודשים, שווי שתי הדירות יחד לא עלה על 2,252,000 שקל, והדירה השלישית נקנתה בשנה שלפני המכירה השנייה או אחריה בסכום של לפחות 75% משווי שתיהן.
מידע כללי בלבד, ואינו ייעוץ משפטי או מיסויי. החישובים מבוססים על נתוני הכתבה ועל המידע שמפרסם אתר כל זכות על חישוב מס הרכישה, נכון להיום. בימי גבול של תקופות ההארכה ובכל מקרה פרטי כדאי לוודא את המועד המדויק מול עורך דין. ההערכות לגבי מספר משקי הבית והצמדה וריבית הן הנחות שאפשר לשנות.