דירה שנרשמת על שם קטין הגר עם הוריו נחשבת "דירה נוספת". חשבו את פער מס הרכישה שנוצר
מחשבון
עיקרי הדברים
מחיר הדירה קובע את המדרגות. הכלי משווה בין מס רכישה של דירה יחידה לבין מס של דירה נוספת - החיוב שנופל על מתנה לקטין במסגרת חזקת התא המשפחתי.
שווי הרכישה של יחידת דיור אחת. בדוגמה מהפסיקה - כ-3,500,000 ₪.
כמה דירות מועברות לילדים או לנכדים. בפסיקה - 12 דירות ל-12 נכדים.
פער מס הרכישה - מלכודת התא המשפחתי
0
ההפרש בין מס דירה יחידה למס דירה נוספת
מס כדירה יחידה
0
מס כדירה נוספת
0
פער לדירה
0
מה קורה כאן
-
חזקת התא המשפחתי. החוק רואה בהורים ובילדיהם הקטינים "קונה אחד". דירה שנרשמת על שם קטין הגר עם הוריו נספרת כדירה של התא המשפחתי - ולכן כ״דירה נוספת", לא כדירה ראשונה.
המקרה שהגיע לבית המשפט. סב רכש 12 דירות בפרויקט ברמת גן, כ-3.5 מיליון ₪ ליחידה, ורשם כל אחת על שם נכד אחר. במקום מס מוקל של דירה ראשונה, רשות המסים חייבה במס מלא של דירה נוספת - פער מצטבר של כ-2.5 מיליון ₪.
8% מהשקל הראשון. בדירה נוספת אין מדרגת פטור. המס מתחיל ב-8% כבר מהשקל הראשון ועולה ל-10% מעל כ-6 מיליון ₪, בעוד שדירה יחידה נהנית ממדרגה פטורה ומ-3.5% ו-5% בהמשך.
הנימוק: השקעה, לא קורת גג. בית המשפט המחוזי קבע שהדירות מושכרות ומשמשות להשקעה, ולא למגורי הילדים. ההטבה למגורים נועדה לקניית קורת גג ראשונה, והמהלך חורג מתכליתה.
הסתירה מול ירושה. אילו הנכד היה יורש את הדירה, ייתכן שהיה זכאי להקלה. בית המשפט הצביע על הקושי ופנה לכנסת לתקן את החקיקה, בלי לחייב בהוצאות.
גם מס השבח יעלה בעתיד. מכיוון שהדירה נרשמה כ״דירה נוספת", בעת מכירתה בעתיד עלול מס השבח להיות גבוה יותר, ולא ליהנות ממסלולי הפטור של דירה יחידה.
מה לבדוק לפני העברה. תכנון העברת נדל״ן לדור הבא מחייב בדיקת חזית מס מראש - מיהו הרשום, גילו, מקום מגוריו בפועל וייעוד הדירה. "מתנה" שנתפסת כהשקעה נושאת חשבון מס משמעותי.
איך מחושב: מדרגות מס הרכישה למגורים לשנת 2026 (מוקפאות עד 15.1.2028). דירה יחידה: פטור עד 1,978,745 ₪, ואז 3.5%, 5%, 8% ו-10%. דירה נוספת: 8% עד כ-6,055,070 ₪ ו-10% מעליו. הכלי מניח שהמקבל הוא קטין הגר עם הוריו, ולכן הרכישה מסווגת כדירה נוספת של התא המשפחתי. הסיווג בפועל תלוי בנסיבות, בגיל המקבל ובמקום מגוריו, ועשוי להשתנות. אין באמור ייעוץ מס או משפטי.