מחשבון כדאיות פינוי-בינוי

עידן התמורות הנדיבות מתרחק. הזינו את פרטי הדירה וקבלו הערכת עליית ערך וציון כדאיות

מחשבון
עיקרי הדברים
הכלי מספק הערכה כללית בלבד לפי מגמות השוק. התמורה בפועל נקבעת בתכנון המקומי, ברווחיות הפרויקט ובמשא ומתן.
דירת התמורה החדשה מתומחרת גבוה יותר, כ-2,000 ₪ למ״ר מעל הישנה.
מעלית
ממ״ד
חניה
עליית ערך משוערת (מהתוספת בשטח)
0
דירת תמורה בשטח משוער
שטח חדש
0 מ״ר
מחיר למ״ר חדש
0
תוספת
0 מ״ר
מנגד - עלויות ישירות
התאמת הדירה החדשה ומעבר
מטבח, ארונות, הובלה ואחסון
0 ₪
עליית ערך נטו (בקיזוז העלויות הישירות)
0 ₪
מבחן הכדאיות של ביזפורטל
0 / 10
-
-
  • עידן התמורות הנדיבות מסתיים. דירת 3 חדרים ישנה שהפכה לדירת 4 חדרים עם ממ״ד, מרפסת, מעלית וחניה הופכת נדירה. התקן המקובל היום נע סביב 12 מ״ר, ולעיתים יורד ל-8-10 מ״ר.
  • יותר רשויות מגבילות ל-12 מ״ר כתקרה. בת ים הצטרפה ב-2025, בין היתר כדי למנוע מכרזי דיירים שבהם יזמים מבטיחים 25-40 מ״ר ואז הוועדה מאשרת היקף קטן בהרבה.
  • הבעיה בקבלנים, לא רק ברשויות. קבלנים מבטיחים הכל, אך במבחן המציאות חוזרים לדיירים ומצמצמים תמורות בטענות של התייקרות ועיכובים. הדיירים, שמוחזקים כבני ערובה עם הדירה, מעדיפים לרוב להתקדם ולהתפשר.
  • מעבר אפשרי למודל יחסי לגודל. חלוקה לפי גודל הדירה הישנה תשפר את התמורה לדירות הגדולות ותצמצם אותה בדירות הקטנות. ערעור שממתין להכרעת בית המשפט העליון עשוי להאיץ את המהלך.
  • הכלכלה השתנתה. ריבית בנק ישראל 3.5% לעומת 0.1% ב-2021, עלויות בנייה שעלו, היטלים ומטלות ציבור, ורווח יזמי מזערי של 16-17% שקבע השמאי הממשלתי - כולם שוחקים את התמורה לבעלים.
  • הכדאיות עדיין קיימת, אך משנה אופי. העסקה עוברת ממודל של השבחה נדיבה למודל של החלפת נכס ישן בנכס חדש, ממוגן ובטוח יותר. הרווח מגיע יותר מעצם הבנייה החדשה ופחות מתוספת של חדר.
  • מתי כדאי יותר. בבניינים ישנים, חסרי ממ״ד ומעלית, עם צורך בשיפוץ רחב ופוטנציאל השבחה. פחות כדאי כשהדירה הקיימת גדולה ואיכותית, התוספת קטנה, ותקופת הבנייה ארוכה.
למאגר המידע המלא על מחירי הדירות ‹ למחשבון שכר הדירה בערים הגדולות ‹
איך נקבע הציון: זהו מבחן כדאיות של מערכת ביזפורטל. הציון (מ-1 עד 10) אינו רק עליית הערך הכספית, אלא משקלל גם עלויות עקיפות שאינן מופיעות בטבלה. אלה עלויות אלטרנטיביות, המוערכות ב-200 עד 250 אלף שקל לפחות, והן משקפות בעיקר את הנזק שבמעבר למקום מגורים אחר למשך כמה שנים בזמן הבנייה, את הטרחה ואת אי-הוודאות הכרוכה בפרויקט ארוך. לכן גם עסקה שמראה עליית ערך יפה על הנייר עשויה לקבל ציון מתון. ההחלטה, בסופו של דבר, היא עניין אישי - ותלויה בגיל, במצב המשפחתי, בהעדפות ובחשיבות שכל אחד נותן לנכס חדש, ממוגן ונגיש מול הטרחה והמעבר. הסכומים הם אומדן גס ואינם ייעוץ.