מחשבון כדאיות פינוי-בינוי: כמה תעלה הדירה שלכם בשווי

HON

מחשבון כדאיות פינוי-בינוי

עידן התמורות הנדיבות מתרחק. הזינו את פרטי הדירה וקבלו הערכת עליית ערך וציון כדאיות

מחשבון

עיקרי הדברים

הכלי מספק הערכה כללית בלבד לפי מגמות השוק. התמורה בפועל נקבעת בתכנון המקומי, ברווחיות הפרויקט ובמשא ומתן.

גודל הדירה הנוכחית (מ״ר)

מחיר למ״ר בדירה הישנה (באלפי ₪)

דירת התמורה החדשה מתומחרת גבוה יותר, כ-2,000 ₪ למ״ר מעל הישנה.

תוספת השטח הצפויה

מה קיים בדירה כיום?

מעלית

ממ״ד

חניה

עליית ערך משוערת (מהתוספת בשטח)

דירת תמורה בשטח משוער

שטח חדש

0 מ״ר

מחיר למ״ר חדש

תוספת

0 מ״ר

מנגד - עלויות ישירות

התאמת הדירה החדשה ומעבר

מטבח, ארונות, הובלה ואחסון

0 ₪

עליית ערך נטו (בקיזוז העלויות הישירות)

0 ₪

מבחן הכדאיות של ביזפורטל

0 / 10

עידן התמורות הנדיבות מסתיים. דירת 3 חדרים ישנה שהפכה לדירת 4 חדרים עם ממ״ד, מרפסת, מעלית וחניה הופכת נדירה. התקן המקובל היום נע סביב 12 מ״ר, ולעיתים יורד ל-8-10 מ״ר.
יותר רשויות מגבילות ל-12 מ״ר כתקרה. בת ים הצטרפה ב-2025, בין היתר כדי למנוע מכרזי דיירים שבהם יזמים מבטיחים 25-40 מ״ר ואז הוועדה מאשרת היקף קטן בהרבה.
הבעיה בקבלנים, לא רק ברשויות. קבלנים מבטיחים הכל, אך במבחן המציאות חוזרים לדיירים ומצמצמים תמורות בטענות של התייקרות ועיכובים. הדיירים, שמוחזקים כבני ערובה עם הדירה, מעדיפים לרוב להתקדם ולהתפשר.
מעבר אפשרי למודל יחסי לגודל. חלוקה לפי גודל הדירה הישנה תשפר את התמורה לדירות הגדולות ותצמצם אותה בדירות הקטנות. ערעור שממתין להכרעת בית המשפט העליון עשוי להאיץ את המהלך.
הכלכלה השתנתה. ריבית בנק ישראל 3.5% לעומת 0.1% ב-2021, עלויות בנייה שעלו, היטלים ומטלות ציבור, ורווח יזמי מזערי של 16-17% שקבע השמאי הממשלתי - כולם שוחקים את התמורה לבעלים.
הכדאיות עדיין קיימת, אך משנה אופי. העסקה עוברת ממודל של השבחה נדיבה למודל של החלפת נכס ישן בנכס חדש, ממוגן ובטוח יותר. הרווח מגיע יותר מעצם הבנייה החדשה ופחות מתוספת של חדר.
מתי כדאי יותר. בבניינים ישנים, חסרי ממ״ד ומעלית, עם צורך בשיפוץ רחב ופוטנציאל השבחה. פחות כדאי כשהדירה הקיימת גדולה ואיכותית, התוספת קטנה, ותקופת הבנייה ארוכה.

למאגר המידע המלא על מחירי הדירות ‹ למחשבון שכר הדירה בערים הגדולות ‹

איך נקבע הציון: זהו מבחן כדאיות של מערכת ביזפורטל. הציון (מ-1 עד 10) אינו רק עליית הערך הכספית, אלא משקלל גם עלויות עקיפות שאינן מופיעות בטבלה. אלה עלויות אלטרנטיביות, המוערכות ב-200 עד 250 אלף שקל לפחות, והן משקפות בעיקר את הנזק שבמעבר למקום מגורים אחר למשך כמה שנים בזמן הבנייה, את הטרחה ואת אי-הוודאות הכרוכה בפרויקט ארוך. לכן גם עסקה שמראה עליית ערך יפה על הנייר עשויה לקבל ציון מתון. ההחלטה, בסופו של דבר, היא עניין אישי - ותלויה בגיל, במצב המשפחתי, בהעדפות ובחשיבות שכל אחד נותן לנכס חדש, ממוגן ונגיש מול הטרחה והמעבר. הסכומים הם אומדן גס ואינם ייעוץ.

התוכן והמידע של נתוני המחשבון והכלי האינטראקטיבי

עמוד 1: המחשבון

מחשבון כדאיות פינוי-בינוי

עידן התמורות הנדיבות מתרחק. מזינים את פרטי הדירה ומקבלים הערכת עליית ערך וציון כדאיות. בראש המסך מופיע לוגו Biz עם קישור לעמוד הבית.

בהערה בראש המחשבון כתוב: המחשבון מספק הערכה כללית בלבד לפי מגמות השוק. התמורה בפועל נקבעת בתכנון המקומי, ברווחיות הפרויקט ובמשא ומתן.

במסך שתי לשוניות: "מחשבון" (ברירת המחדל) ו"עיקרי הדברים".

שדות הקלט וערכי ברירת המחדל

שדה	ברירת מחדל	טווח או אפשרויות	הערה
גודל הדירה הנוכחית (מ״ר)	ריק, עם הדוגמה 55	20 עד 300 מ״ר	מחוץ לטווח מופיעה ההודעה: נא להזין גודל דירה תקין (בין 20 ל-300 מ״ר)
מחיר למ״ר בדירה הישנה (באלפי ₪)	28	5 עד 150	דירת התמורה החדשה מתומחרת גבוה יותר, כ-2,000 ₪ למ״ר מעל הישנה. מחוץ לטווח מופיעה ההודעה: נא להזין מחיר למ״ר תקין (באלפי ₪, למשל 28)
תוספת השטח הצפויה	12 מ״ר (התקן המקובל היום)	8 מ״ר, 10 מ״ר, 12 מ״ר (התקן המקובל היום), 15 מ״ר, 20 מ״ר, 25 מ״ר (עסקאות עבר נדיבות)	רשימת בחירה
מה קיים בדירה כיום?	אף אחד לא מסומן	מעלית, ממ״ד, חניה	שלושה סימונים שאפשר לשלב. הם אינם משפיעים על החישוב עצמו

הכפתור: "חשבו כדאיות".

מה מוצג בתוצאה

רכיב	תוכן
עליית ערך משוערת (מהתוספת בשטח)	הסכום הגולמי, ומתחתיו: דירת תמורה בשטח משוער של כ-X מ״ר
שטח חדש	השטח הנוכחי ועוד התוספת, במ״ר
מחיר למ״ר חדש	המחיר הישן ועוד 2,000 ₪, בשקלים
תוספת	התוספת שנבחרה, במ״ר
מנגד - עלויות ישירות	התאמת הדירה החדשה ומעבר (מטבח, ארונות, הובלה ואחסון): 70,000 ₪ בקיזוז
עליית ערך נטו (בקיזוז העלויות הישירות)	עליית הערך הגולמית פחות 70,000 ₪
מבחן הכדאיות	ציון מ-1 עד 10, רמת כדאיות והסבר קצר

איך מחשבים

השטח החדש הוא השטח הנוכחי ועוד התוספת. המחיר החדש למ״ר הוא המחיר הישן ועוד 2 (אלפי ₪). עליית הערך הגולמית היא שטח חדש כפול מחיר חדש, פחות שטח נוכחי כפול מחיר ישן, באלפי שקלים. אם יוצא שלילי, היא נקבעת כאפס.

העלויות הישירות קבועות: 70,000 ₪. העלויות העקיפות קבועות: 225,000 ₪ (אומדן באמצע הטווח של 200 עד 250 אלף שקל). הערך הנטו שמוצג הוא עליית הערך פחות העלויות הישירות בלבד. לציון משתמשים בערך נטו אמיתי: עליית הערך פחות העלויות הישירות והעקיפות.

השיעור לציון הוא הערך הנטו האמיתי חלקי שווי הדירה הנוכחית (שטח כפול מחיר ישן), באחוזים.

טבלת הציון לפי שיעור הערך הנטו האמיתי

שיעור מהשווי הנוכחי	ציון
35% ומעלה	10
27% עד 35%	בין 9 ל-10 (חישוב יחסי)
20% עד 27%	בין 8 ל-9
13% עד 20%	בין 7 ל-8
8% עד 13%	בין 6 ל-7
5% עד 8%	בין 5 ל-6
2% עד 5%	בין 4 ל-5
מינוס 1% עד 2%	בין 3 ל-4
מינוס 4% עד מינוס 1%	בין 2 ל-3
מתחת למינוס 4%	בין 1 ל-2, ולא פחות מ-1

הציון הסופי מעוגל למספר שלם בין 1 ל-10.

רמות הכדאיות והניסוח שמוצג

ציון	רמה	הטקסט
8 עד 10	כדאיות גבוהה	עליית הערך גבוהה דיה כדי להצדיק את הטרחה, אי-הוודאות ותקופת השכירות. בדירה ישנה שחסרים בה מעלית או ממ״ד, השדרוג משמעותי במיוחד.
5 עד 7	כדאיות בינונית	עליית הערך על הנייר קיימת, אך חלק ניכר ממנה נשחק מול העלויות העקיפות. שווה לבחון את התמורה המדויקת, את דמי הניהול הצפויים ואת משך הבנייה מול היזם.
1 עד 4	כדאיות גבולית	עליית הערך נמוכה יחסית לטרחה, לזמן ולסיכון. בדירה גדולה ואיכותית עם מעלית וממ״ד, שווה לשקול היטב אם המעבר מצדיק את המחיר שאינו כספי.

הודעה לדירה קטנה

כשהדירה בגודל 55 מ״ר או פחות מופיעה הערה: שימו לב - דירה קטנה. במעבר ממודל תמורה אחיד למודל יחסי לגודל הדירה, בעלי דירות קטנות (40-55 מ״ר) עלולים לקבל תוספת חד-ספרתית במקום 12 מ״ר. חלק מהשטח נבלע בממ״ד ובמסדרון, ומספר החדרים עשוי להישאר דומה. ערעור שממתין להכרעת בית המשפט העליון עשוי להאיץ את המגמה.

דוגמאות חישוב (הרצת הקוד של המחשבון)

שטח (מ״ר)	מחיר ישן (אלפי ₪)	תוספת (מ״ר)	שטח חדש	מחיר חדש	עליית ערך גולמית	נטו מוצג	נטו אמיתי	שיעור	ציון	רמה
55	28	12	67	30,000 ₪	470,000 ₪	400,000 ₪	175,000 ₪	11.36%	7	כדאיות בינונית
80	28	12	92	30,000 ₪	520,000 ₪	450,000 ₪	225,000 ₪	10.04%	6	כדאיות בינונית
100	35	10	110	37,000 ₪	570,000 ₪	500,000 ₪	275,000 ₪	7.86%	6	כדאיות בינונית
45	25	8	53	27,000 ₪	306,000 ₪	236,000 ₪	11,000 ₪	0.98%	4	כדאיות גבולית
70	30	25	95	32,000 ₪	940,000 ₪	870,000 ₪	645,000 ₪	30.71%	9	כדאיות גבוהה
120	40	15	135	42,000 ₪	870,000 ₪	800,000 ₪	575,000 ₪	11.98%	7	כדאיות בינונית

עמוד 2: עיקרי הדברים

הלשונית השנייה מציגה שבע נקודות.

עידן התמורות הנדיבות מסתיים

דירת 3 חדרים ישנה שהפכה לדירת 4 חדרים עם ממ״ד, מרפסת, מעלית וחניה הופכת נדירה. התקן המקובל היום נע סביב 12 מ״ר, ולעיתים יורד ל-8-10 מ״ר.

יותר רשויות מגבילות ל-12 מ״ר כתקרה

בת ים הצטרפה ב-2025, בין היתר כדי למנוע מכרזי דיירים שבהם יזמים מבטיחים 25-40 מ״ר ואז הוועדה מאשרת היקף קטן בהרבה.

הבעיה בקבלנים, לא רק ברשויות

קבלנים מבטיחים הכל, אך במבחן המציאות חוזרים לדיירים ומצמצמים תמורות בטענות של התייקרות ועיכובים. הדיירים, שמוחזקים כבני ערובה עם הדירה, מעדיפים לרוב להתקדם ולהתפשר.

מעבר אפשרי למודל יחסי לגודל

חלוקה לפי גודל הדירה הישנה תשפר את התמורה לדירות הגדולות ותצמצם אותה בדירות הקטנות. ערעור שממתין להכרעת בית המשפט העליון עשוי להאיץ את המהלך.

הכלכלה השתנתה

ריבית בנק ישראל 3.5% לעומת 0.1% ב-2021, עלויות בנייה שעלו, היטלים ומטלות ציבור, ורווח יזמי מזערי של 16-17% שקבע השמאי הממשלתי, כולם שוחקים את התמורה לבעלים.

הכדאיות עדיין קיימת, אך משנה אופי

העסקה עוברת ממודל של השבחה נדיבה למודל של החלפת נכס ישן בנכס חדש, ממוגן ובטוח יותר. הרווח מגיע יותר מעצם הבנייה החדשה ופחות מתוספת של חדר.

מתי כדאי יותר

בבניינים ישנים, חסרי ממ״ד ומעלית, עם צורך בשיפוץ רחב ופוטנציאל השבחה. פחות כדאי כשהדירה הקיימת גדולה ואיכותית, התוספת קטנה, ותקופת הבנייה ארוכה.

קישורים, הסבר הציון והסתייגויות

קישורים בסוף המחשבון

למאגר המידע המלא על מחירי הדירות

למחשבון שכר הדירה בערים הגדולות

איך נקבע הציון

זהו מבחן כדאיות של מערכת האתר. הציון (מ-1 עד 10) אינו רק עליית הערך הכספית, אלא משקלל גם עלויות עקיפות שאינן מופיעות בטבלה. אלה עלויות אלטרנטיביות, המוערכות ב-200 עד 250 אלף שקל לפחות, והן משקפות בעיקר את הנזק שבמעבר למקום מגורים אחר למשך כמה שנים בזמן הבנייה, את הטרחה ואת אי-הוודאות הכרוכה בפרויקט ארוך. לכן גם עסקה שמראה עליית ערך יפה על הנייר עשויה לקבל ציון מתון.

ההחלטה, בסופו של דבר, היא עניין אישי, ותלויה בגיל, במצב המשפחתי, בהעדפות ובחשיבות שכל אחד נותן לנכס חדש, ממוגן ונגיש מול הטרחה והמעבר. הסכומים הם אומדן גס ואינם ייעוץ.

סוף התוכן מהמחשבון והכלי האינטראקטיבי