מבצעי קבלן בפברואר 2025: באילו ערים הכי כדאי לקנות דירה?
בנק ישראל החליט לאחרונה להגביל את הבנקים באשראי למבצעי קבלן ל-10% מסך האשראי לתחום, ועכשיו גם מובן מה הסיבה? בחודש פברואר 55.2% מהעסקאות היו של מבצעי קבלן שבהם נותנים מקדמה של 10%-20% בהתחלה ואת השאר עם הכניסה לדירה. זה שיעור פנומנלי שמצביע על מצוקה של הקבלנים, ומנגד צורך גדול של אנשים לרכוש דירות. זה גם מלמד על מחיר דירה אמיתי נמוך לדירה יותר ממה שהלמ"ס מספר לנו כי הלשכה לא לוקחת את ההנחות של מבצעי המימון.
הלמ"ס, נזכיר, למרות הביקורת לא שינו את המתודה שלהם ולא גילמו את המבצעים הגדולים במחירי הדירות למרות שהם מהווים כ-7% הנחה. לא רק זה, אלא שהקבלנים ניצלו את ההנחה הזאת לעליית מחירים כי כשנותנים 75 הנחה, הרוכש יקנה גם אם המחיר הרשמי יעלה ב-1%, וככה הם שידרו לשוק מתחילת 2024 שיש עלייה במחירי הדירות. כשיש עלייה בדיווחים של הלמ"ס שנחשבת לגוף אובייקטיבי ומקצועי אנשים מאמינים והם יורדים מהגדר וקונים דירה. וככה נוצרה התחממות בשוק הדירות. הלמ"ס אשמה בה.
ואז שנה אחרי הם עשו בדק בית ואמרו - "הכל בסדר, על מה אתם מדברים, נכון יש הנחות אבל הן רק 14% מהשוק וההשפעה היא בשוליים של השוליים, זה היה מוריד 1.45 ממחירי הדירות. אז זה לא נכון, זה לא 14%, זה 55%, זה לא 1.4% זה הרבה יותר. ההצגה של הלמ"ס היתה מוטעית ומבלבלת, אולי מישהו שם רוצה לטאטא את זה מתחת לשטיח, כשבמסקנה שלהם היתה שאין צורך לעדכן את שיטת החישוב של מחירי הדירות כי ההשפעה של המבצעים שולית.
לא מקצועי, ואם אתם רוצים להרחיב בעניין כנסו לכאן: ממה מפחד פרופ' פלוס? הלמ"ס מסרבת לספק נתונים על טעויות העבר שפגעו ברוכשי הדירות; איך הטעויות של הלמ"ס משפיעות על הכסף שלכם? כשלאחרונה גם בנק ישראל והאוצר טוענים שהם לא מבינים מאיפה נתוני הלמ"ס. הם טוענים ש-50% מהיקף המכירות הן של מבצעי קבלנים ולא 14% - האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
- רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80
- "מבצעי ה-80/20 עיוותו את מחירי הדירות"; ומי אחראי על ויסות מחירי הדירות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
רוב הדירות שנמכרות הן במבצעים
מבצעי מימון אגרסיביים מצד הקבלנים, שמנסים לפתות רוכשים עם תנאים מקלים עוזרים למכירות, זה כאמור ישתנה בקרוב בגלל הגבלות בנק ישראל. בינתיים ולפי נתוני הכלכלן הראשי באוצר, בפברואר האחרון כ-55.2% מהדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי (כלומר, בלי תוכניות ממשלתיות כמו מחיר מטרה ודומיה) כללו מבצעי מימון – רובם לדירות שמועד האכלוס שלהן בעוד שנה או יותר.
אופקים לוקחת את ההובלה
העיר שמובילה במבצעי הקבלן היא אופקים, שבה כ-59% מהדירות החדשות שנמכרו בין נובמבר 2024 לפברואר 2025 כללו הטבות מימון. מדובר בכ-300 דירות שנמכרו בשוק החופשי, והנתח של הדירות עם מבצע היה חריג בגובהו. מיד אחריה נמצא אזור השרון הדרומי – שכולל את כפר סבא, הרצליה ונתניה – עם שיעור של 55%. בדרום כולו מדובר על 50%, בשרון הצפוני (חדרה, חריש) 47.4%, באזור המרכז 39.7%, ובתל אביב – פחות מ-27%, שם המבצעים כמעט לא קיימים.
כמה באמת שווה ההטבה?
המבצעים הפופולריים ביותר הם תשלומים מדורגים – כמו 20% בזמן החתימה ו-80% באכלוס (המוכר גם כ"20-80"), או אפילו 10-90. אלה מאפשרים לדחות את עיקר המימון לרגע האכלוס, ובכך לחסוך עשרות עד מאות אלפי שקלים. מדובר בסדר גודל של 6% עד 8% ממחיר הדירה, תלוי בתנאי השוק, בריבית ובמשך הדחייה. לדוגמה, דירה של 2 מיליון שקל באופקים שנרכשת לפי מודל של 20% מראש (400 אלף שקל) לעומת 50% מראש (מיליון שקל), חוסכת צורך במימון של 600 אלף שקל לתקופה של שנה וחצי–שנתיים. עם ריבית של כ-5.3% לשנה – מדובר בחיסכון של בין 120ל-165 אלף שקל – כאילו הדירה הוזלה ב-6%-8% בלי שבפועל ירד המחיר הרשמי.
- כמה באמת צריך לשלם ועד בית והאם אתם משלמים יותר מדי?
- "שנת 2025 היא נקודת המפנה של שוק הנדל"ן בארה"ב"- מנכ"ל בוליגו קפיטל
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- "בשנה הקרובה נראה התאוששות משמעותית בשוק הדירות"
אבל חשוב להבין, הרוכשים נחשפים לסיכון ריבית או שינויים כלכליים בעתיד, והם בעיקר חשופים לירידה במחירי הדירות. ירידה כזו תיפגע בהן
אז למה השוק ממשיך לדשדש?
למרות ההטבות – שוק הדירות החדשות לא פורח. להפך. בפברואר נמכרו 7,415 דירות חדשות בלבד, כש-6,672 מתוכן היו בשוק החופשי – מספר חלש מאוד ביחס לעבר. הנתונים הראשוניים של מרץ אפילו יותר מדאיגים. ירידה של יותר מ-20% תוך חודש.
נראה שהציבור פשוט מתקשה לקנות דירה ויש לו סיבות טובות: שוק הנדל"ן משתנה: בלי סבסוד, בלי מבצעי מימון – ועם פחות הייטקיסטים; מה יקרה למחייר הדירות?
- 3.שי 13/04/2025 20:06הגב לתגובה זובהצלחה
- 2.משה 10/04/2025 11:49הגב לתגובה זוהמחירים יירדו עוד יותר אצל אשתי בגן ילדים מתוך 36 ילדים עזבו השנה 7 ילדים הגירה מרצון ....המצב קטסטרופי
- אנונימי 13/04/2025 09:53הגב לתגובה זומסתבר בדיעבד שהגענו לארץ זבאללהפיח וחראמצידי שכל המדינה תשקע לים התיכון ותיעלם מהגלובוס יחד עם ירושלים הבנויה.
- 1.תקנו תקנו תעמיסוווווווווו לבריאות!!! (ל"ת)אנונימי 10/04/2025 11:46הגב לתגובה זו
אספת דיירים (X)כמה באמת צריך לשלם ועד בית והאם אתם משלמים יותר מדי?
כשמדברים על דמי ועד בית, אין תמחור אחיד - המחיר משתנה מאוד בין בניין לבניין. הכל תלוי בגורמים כמו גודל הבניין, סוג הדירות, המערכות והשירותים המשותפים ומידת התחזוקה הדרושה, אבל הנה הממוצעים
ועד בית דמי ועד בית מתייקרים. כמו כמעט כל מוצר ושירות גם העלויות שלתחזוקת הבית עולות - הניקיון, הגינון, התיקונים של המעליות. הסכומים גדלים מדי שנה. כמה בעצם עולה ועד הבית והאם אנחנו משלמים סכום סביר? אין אין תמחור אחיד - התשלום עבור ועד הבית משתנה מאוד בין בניין לבניין, בין אזור לאזור ותלוי בגורמים כמו גודל הבניין, סוג הדירות, המערכות והשירותים המשותפים ומידת התחזוקה הדרושה.
טווחים טיפוסיים - תלוי מה יש בבניין
במבנים בסיסיים וישנים, ללא מעלית או מתקנים משותפים - דמי ועד יכולים להיות נמוכים יחסית. יש בניינים שבהם התשלום לדירה נע סביב 80-140 שקל בחודש. אם מדובר בבניין שמתוחזק בינוני עם מעלית, שירות ניקיון, חשמל משותף ותחזוקה כללית - דמי הוועד יהיו גבוהים יותר, באזור של 150 עד 350 שקלים בחודש.
בבניינים חדשים יחסית עם שירותים יותר נרחבים לרבות: מעלית, חניה תת-קרקעית, גינה, מערכות שירות, תחזוקת גג וחימום - העלויות עולות משמעותית. דמי ועד בבניינים כאלה מגיעים ל-500 עד 900 שקלים ולעיתים אף יותר.
בבניינים יוקרתיים יותר שבהם יש גם שמירה ולובי מטופח זה יהיה מעל 1,000 שקל בחודש. זה גם תלוי כמובן באזור. בתל אביב הכי יקר, ככל שמתרחקים זול יותר. אם במגדל בתל אביב התשלום לוועד מגיע ל-2,000 שקלים ומעלה, הרי שברמת גן ופתח תקווה זה יהיה כ-1,000-1,400 שקלים ווב קשה להשוות כי זה גם תלוי בשאלה אם יש בריכה, חדר כושר ושירותים נוספים.
בשורה התחתונה ועד הבית מתחיל ב-50 שקלים בבניינים ישנים ומגיע במקומות מסוימים גם ל-3,000 שקלים ומעלה.
מה מייקר את דמי הוועד
הגורמים העיקריים שמקפיצים את העלות: שירותים משותפים כמו ניקיון, גינון, חשמל ותאורה משותפת, תחזוקת מעלית, גג, חניון, מערכות מיזוג, חצר וגינות. במקרים רבים הוועד במיקור חוץ. שימוש בחברת ניהול מקצועית במקום ועד מתנדב מהדיירים מוסיף עלות לניהול, גבייה, טיפול בסרבנים, תיאום שירותים ותחזוקה שוטפת. עלות שירות ניהול בסיסי לדירה נעה סביב 80-120 שקל בחודש, לפני עלויות התחזוקה והשירותים הנוספים.
אספת דיירים (X)כמה באמת צריך לשלם ועד בית והאם אתם משלמים יותר מדי?
כשמדברים על דמי ועד בית, אין תמחור אחיד - המחיר משתנה מאוד בין בניין לבניין. הכל תלוי בגורמים כמו גודל הבניין, סוג הדירות, המערכות והשירותים המשותפים ומידת התחזוקה הדרושה, אבל הנה הממוצעים
ועד בית דמי ועד בית מתייקרים. כמו כמעט כל מוצר ושירות גם העלויות שלתחזוקת הבית עולות - הניקיון, הגינון, התיקונים של המעליות. הסכומים גדלים מדי שנה. כמה בעצם עולה ועד הבית והאם אנחנו משלמים סכום סביר? אין אין תמחור אחיד - התשלום עבור ועד הבית משתנה מאוד בין בניין לבניין, בין אזור לאזור ותלוי בגורמים כמו גודל הבניין, סוג הדירות, המערכות והשירותים המשותפים ומידת התחזוקה הדרושה.
טווחים טיפוסיים - תלוי מה יש בבניין
במבנים בסיסיים וישנים, ללא מעלית או מתקנים משותפים - דמי ועד יכולים להיות נמוכים יחסית. יש בניינים שבהם התשלום לדירה נע סביב 80-140 שקל בחודש. אם מדובר בבניין שמתוחזק בינוני עם מעלית, שירות ניקיון, חשמל משותף ותחזוקה כללית - דמי הוועד יהיו גבוהים יותר, באזור של 150 עד 350 שקלים בחודש.
בבניינים חדשים יחסית עם שירותים יותר נרחבים לרבות: מעלית, חניה תת-קרקעית, גינה, מערכות שירות, תחזוקת גג וחימום - העלויות עולות משמעותית. דמי ועד בבניינים כאלה מגיעים ל-500 עד 900 שקלים ולעיתים אף יותר.
בבניינים יוקרתיים יותר שבהם יש גם שמירה ולובי מטופח זה יהיה מעל 1,000 שקל בחודש. זה גם תלוי כמובן באזור. בתל אביב הכי יקר, ככל שמתרחקים זול יותר. אם במגדל בתל אביב התשלום לוועד מגיע ל-2,000 שקלים ומעלה, הרי שברמת גן ופתח תקווה זה יהיה כ-1,000-1,400 שקלים ווב קשה להשוות כי זה גם תלוי בשאלה אם יש בריכה, חדר כושר ושירותים נוספים.
בשורה התחתונה ועד הבית מתחיל ב-50 שקלים בבניינים ישנים ומגיע במקומות מסוימים גם ל-3,000 שקלים ומעלה.
מה מייקר את דמי הוועד
הגורמים העיקריים שמקפיצים את העלות: שירותים משותפים כמו ניקיון, גינון, חשמל ותאורה משותפת, תחזוקת מעלית, גג, חניון, מערכות מיזוג, חצר וגינות. במקרים רבים הוועד במיקור חוץ. שימוש בחברת ניהול מקצועית במקום ועד מתנדב מהדיירים מוסיף עלות לניהול, גבייה, טיפול בסרבנים, תיאום שירותים ותחזוקה שוטפת. עלות שירות ניהול בסיסי לדירה נעה סביב 80-120 שקל בחודש, לפני עלויות התחזוקה והשירותים הנוספים.
