סוף אסטרטגיית ההמתנה
▼
מאז 1999 בעלי קרקעות לא שילמו כלום על אי-ייזום. אין תמריץ ממשי לבנות, הקבלנים מווסתים את היצע הדירות לפי איך שרוצים "לנהל" את המלאי. רוב המשקיעים בוחרים להמתין לשעת כושר כשהקרקע "רדומה" שנים. הטלת מס שנתי תהפוך את אסטרטגיית ההמתנה הזו ליקרה ותיצור לחץ לפעול.
למה דווקא עכשיו?
▼
המדינה מתמודדת עם הוצאות גבוהות על רקע המלחמה, ביטחון, שיקום והפן החברתי. רשות המסים מציגה יעד גבייה של חצי טריליון ₪ - נדרשים מקורות הכנסה נוספים. מס רכוש הוא כלי לא רק להגדלת הכנסות אלא גם לעידוד שימוש יעיל בקרקע - משאב מוגבל בישראל.
איך המס יעבוד?
▼
שיעור מס של 0.5%-2% משווי הקרקע בשנה. עבור קרקע ב-₪2M: תשלום שנתי של ₪10K-40K. המס יתחיל בשיעור מתון ויעלה בהדרגה. הקרקעות נרשמות בספרים לפי עלות, אבל המס ייגבה לפי שווי הוגן משמאי חיצוני - משמעות: סכומים גבוהים מאוד בעיקר במרכז הארץ.
על מי יחול?
▼
בעיקר קרקעות זמינות לבנייה עם תכנית מאושרת. קרקעות חקלאיות או בפריפריה עשויות לקבל פטורים/הנחות. מוקד המס: קרקעות באזורי ביקוש גבוה - תל אביב, רמת גן, הרצליה, ראשון לציון. בעלי קרקע במרכזי ערים יצטרכו לבחון מחדש לוחות זמנים וכדאיות החזקה.
השפעה על היצע הדירות
▼
שתי תפיסות: (1) המס יצור תמריץ לשחרור קרקעות - משקיעים קטנים ימכרו מוקדם, חברות יקדמו תכנון או יכנסו לשותפויות. יגדיל היצע ויזרז בנייה. (2) יזמים המחזיקים קרקעות ארוכות יתמודדו עם עלות נוספת בתקופה שבה המימון יקר והריבית גבוהה. השאלה: האם העלות תתגלגל למחירי הדירות?
האם זה יעזור לרוכשי דירות?
▼
הקרקע כבר לא נכס להשקעה אלא נכס עם סיכון - תשלום שוטף תזרימי. השאלה: כמה זה יזיז את בעלי הקרקע? במספרים של עד 2%, לא ברור שתהיה ריצה לבנייה. באוצר סומכים שמספיק שינוי מסוים להזיז את השוק. שאלה חשובה: למה לא לקנוס גם קבלן שמתמהמה בכוונה? בכל מקרה - 8 מיליארד ₪ מדי שנה לתקציב.