מחוז תל אביב - צוואר הבקבוק של שוק הדירות החדשות

כ-51 חודשי היצע, יותר מארבע שנים למכירת המלאי הקיים - בעוד מחוז המרכז מעכל את שלו כמעט פי שניים מהר. נתוני הלמ"ס, רבעון פברואר-אפריל 2026

51
חודשי היצע במחוז תל אביב - יותר מארבע שנים, גבוה בכ-65% מהרמה הארצית
27
חודשי היצע במחוז המרכז - מתחת לממוצע הארצי, למרות מלאי אדיר
● תל אביב מול המרכז - דירות חדשות
מקור: הלמ"ס. מלאי לסוף אפריל, מכירות ברבעון פברואר-אפריל 2026
מחוז מלאי לא מכור נתח ארצי נמכרו ברבעון חודשי היצע
תל אביב25,32030.1%1,492 (-27.7%)51
מרכז20,62024.5%2,322 (+0.9%)27
כלל הארץכ-84,000100%כ-8,05029.5
●מחוז תל אביב מחזיק את הנתח הגבוה בישראל - כ-30% מהמלאי הארצי - אך המכירות בו צנחו ב-27.7% ברבעון, וכך נוצר פער של חודשי היצע חריג.
●מחוז המרכז הוא מנוע המכירות של המדינה והיחיד שבו מכירת הדירות החדשות כלל לא ירדה אלא עלתה קלות (0.9%) - ולכן מעכל את מלאיו כמעט פי שניים מהר מתל אביב.
●מחוזות המרכז והדרום מובילים בסך הדירות שנמכרו ברבעון - 26.3% ו-20.8% מהעסקאות בהתאמה.
●הפער בין מחוז תל אביב לעיר תל אביב-יפו נובע מהערים הסמוכות - רמת גן, בת ים, חולון, בני ברק והרצליה - שבהן ההיצע גדל מהר יותר מקצב הספיגה.
● חודשי היצע - דירות חדשות לפי עיר
מקור: הלמ"ס. מלאי לסוף אפריל, מכירות ברבעון פברואר-אפריל 2026
עיר מלאי לא מכור נמכרו ברבעון חודשי היצע
ירושלים10,13049561
תל אביב-יפו9,96087735
קריית גת2,130393 (+85.4%)16
● הערים החמות - זינוק במכירת דירות חדשות
+127.9%
אשקלון
+85.4%
קריית גת - 393 עסקאות, השלישית בארץ
+63.7%
נתניה
+46.9%
ראשון לציון
ירושלים: המלאי הגדול ביותר מבין הערים הגדולות (כ-10,130 דירות) וקצב מכירה איטי - כ-61 חודשי היצע, הנתון הקיצוני בישראל. מנגד, מובילה ארצית בשוק יד שנייה עם 868 עסקאות.
בת ים: הלמ"ס אינה מפרסמת נתוני מלאי דירות חדשות בעיר (מתחת לסף הפרסום), אך מכירות יד שנייה צנחו ב-29.7% (מ-269 ל-189) וגל פינוי-בינוי עצום צפוי להזרים לשוק היצע חדש משמעותי.
כ-84,000
דירות חדשות שטרם נמכרו, סוף אפריל
29.5
חודשי היצע ארצי - קרוב לשנתיים וחצי
-15.4%
בסך מכירות הדירות ברבעון
סימני התייצבות: מאפריל 2022 ועד דצמבר 2025 גדל המלאי ב-1.4% בממוצע לחודש, אך מינואר 2026 נצפית ירידה קלה של 0.2% בממוצע. בסוף פברואר המלאי היה גבוה יותר - כ-86,000 דירות ו-31.7 חודשי היצע.
דירות חדשות עמידות: 39.1% מהעסקאות (כ-8,050 דירות) וירידה מתונה של 11.6% בלבד, מתוכן כ-26.1% בסבסוד ממשלתי.
יד שנייה ספגה את המכה: ירידה של 17.7% ברבעון, ובתל אביב-יפו צניחה חריגה של 46.5% במכירות יד שנייה - מ-852 ל-456 עסקאות.
●סך המכירות ברבעון: כ-20,610 דירות, ירידה של 15.4% לעומת הרבעון הקודם ושל 10.9% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

● מקור: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ● מלאי לסוף אפריל, מכירות ברבעון פברואר-אפריל 2026 ● חודשי היצע = הזמן הדרוש למכירת המלאי הקיים בקצב המכירות הנוכחי